李世莲、威海市水产养殖公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省威海市中级人民法院
【审理法院】山东省威海市中级人民法院
【审结日期】2022.05.18
【案件字号】(2022)鲁10民终561号
【审理程序】二审
【审理法官】张燕妮侯善斌李艳芳
【审理法官】张燕妮侯善斌李艳芳
【文书类型】判决书
【当事人】李世莲;威海市水产养殖公司;孙树忠;威海市住房和城乡建设局
【当事人】李世莲威海市水产养殖公司孙树忠威海市住房和城乡建设局
【当事人-个人】房改房买卖李世莲孙树忠
【当事人-公司】威海市水产养殖公司威海市住房和城乡建设局
【代理律师/律所】张健山东泰祥律师事务所;李俊锋山东泰祥律师事务所;陈瑞志山东东方未来律师事务所;彭淑华山东东方未来律师事务所;于杰山东星望律师事务所;刘永康山东星望律师事务所
【代理律师/律所】张健山东泰祥律师事务所李俊锋山东泰祥律师事务所陈瑞志山东东方未来律师事务所彭淑华山东东方未来律师事务所于杰山东星望律师事务所刘永康山东星望律师事务所
【代理律师】张健李俊锋陈瑞志彭淑华于杰刘永康
【代理律所】山东泰祥律师事务所山东东方未来律师事务所山东星望律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】李世莲;威海市住房和城乡建设局
【被告】威海市水产养殖公司;孙树忠
【本院观点】本案争议焦点为李世莲是否有权要求水产养殖公司和孙树忠将涉案房屋登记在其名下。
【权责关键词】无效撤销代理实际履行第三人证明力证据不足新证据质证诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点为李世莲是否有权要求水产养殖公司和孙树忠将涉案房屋登记在其名下。李世莲主张其与水产养殖公司之间存在房屋买卖合同关系，水产养殖公司不予认可。李世莲一审提供的李世强的书面证言中李世强称系其因无力偿还借款而
将涉案房屋转让给李世莲，李世莲虽主张其与水产养殖公司之间建立房屋买卖合同关系，但亦认可涉案房屋系为李世强偿付对其的欠款本息，可认定李世莲与李世强之间存在以房抵债的民事法律关系。李世莲主张其曾经办理的房屋产权登记手续系经水产养殖公司同意，水产养殖公司不予认可，即使该事实属实，因李世莲提交的收款收据载明的是李世强向水产养殖公司的交款事实，不能认定李世莲向水产养殖公司交付房款的事实，且涉案房屋系水产养殖公司面向内部职工的售房行为，李世莲并无购房资格，水产养殖公司系协助李世莲办理过户登记手续更符合常理，认定李世莲与水产养殖公司之间存在房屋买卖合同关系依据不足，一审法院认定李世莲与水产养殖公司之间存在房屋买卖合同关系不当，应予纠正。根据合同相对性原则，李世莲要求水产养殖公司履行合同义务，依据不足。孙树忠与李世莲已经就涉案房屋经过多起诉讼，一审法院根据查明事实确定涉案房屋应登记在孙树忠名下并由相关责任单位和李世莲共同履行协助办理过户手续并无不当，本案裁判结果正确，应予维持。李世莲与李世强之间、李世强与水产养殖公司之间的纠纷当另行解决。 综上所述，李世莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李世莲负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 04:17:51
【一审法院查明】一审法院认定事实：本案涉案房屋坐落于威海市(也即宫松岭路-20-1号)。1991年10月23日，原威海市房产管理处(历经政府机构更名、机构改革后并入威海市住房和城乡建设局)与水产养殖公司签订(1991)威房售字第007号售房协议，约定将古陌村东2、3、4号楼共计15户60间房屋以675000元出售给水产养殖公司。1994年4月11日，水产养殖公司内部会议决定，因其资金紧张，将其购买的包括涉案房产在内的5套公管房以6万元的价格出售给本公司职工。孙树忠于1991年调入水产养殖公司，同年经公司安排临时居住使用涉案房屋。1994年水产养殖公司在出售威海市古陌村5套公管房时，孙树忠先后于1994年4月21日、4月28日、5月3日、5月16日交纳购房款共计6万元。 2004年11月9日，原威海市房地产管理局与李世莲签订《房地产转让合同》一份，约定将坐落于威海市房屋转让给李世莲，房屋价款为3万元。后涉案房屋所有权于2004年11月17日登记至李世莲名下，房屋所有权证号为威房权证字第xxx××xxx号，土地使用权亦登记至李世莲名下。
2009年孙树忠向一审法院提起诉讼，主张涉案房屋为其所有，要求水产养殖公司协助其办理涉案房屋的所有权转移登记手续。该案审理查明，李世莲之弟李世强原系水产养殖公司的职工，亦于1994年4月15日向威海市水产养殖公司付房款6万元，因李世强所交的该6万元购房款系向李世莲的借款，李世强后将房屋受让权转让给李世莲，后水产养殖公司于2004年协助李世莲办理了涉案房屋产权登记手续。在该案的审理过程中，一审法院调取了水产养殖公司的相关会计凭证，包括：1.日期为1995年9月10日借据一份，载明孙树忠于1995年9月10日借水产公司款15000元，借款用途为退房款；2.1997年3月19日付款凭证及记账凭证各一份，付款凭证载明水产公司付给孙树忠6420元，记账凭证载明应付孙树忠款6420元，代缴养老保险金6420元；3.1997年10月14日付款凭证、记账凭证各二份，载明孙树忠收取水产养殖公司款项38580元并于同日收取房款利息3000元。以上单据记载的款项合计63000元。李世莲以上述会计凭证主张水产养殖公司已将孙树忠交纳的6万元购房款全部退还给了孙树忠。孙树忠质证称，1995年9月10日借据中所记载的15000元系水产养殖公司代其垫付房改房的购房款，是水产养殖公司主动垫付，与其无关，对其他单据中记载款项，孙树忠均否认系水产养殖公司向其退购房款。后一审法院于2012年10月29日作出(2009)威环民重字第4210号民事判决，认为根据上述会计凭证能够认定水产养殖公司已将
孙树忠的购房款连本带息退还给了孙树忠，孙树忠与水产养殖公司之间的房屋买卖合同关系已实际解除，遂判决驳回孙树忠要求水产养殖公司为其办理涉案房屋产权证的诉讼请求。孙树忠不服前述判决并提起上诉，威海市中级人民法院于2013年8月12日作出(2013)威民一终字第375号民事判决，认为原审法院从水产养殖公司会计处调取的收款凭证，只有一张载明为返还购房款，其他单据的用途并非返还购房款，上述单据不足以证实水产养殖公司将孙树忠交纳的涉案房屋购房款已全部返还，也无法说明双方已经解除了合同关系，原审认定双方已经解除合同关系有误，予以纠正；但涉案房屋已登记至李世莲名下，水产养殖公司并非房屋的所有权人，无权为孙树忠办理涉案房屋的产权证，遂判决驳回上诉，维持原判。
【一审法院认为】一审法院认为，本案中，涉案房屋系水产养殖公司自威海市住房和城乡建设局处购买，该房屋的所有权虽于2004年登记至李世莲名下，但该产权登记行为已经生效判决予以撤销，故涉案房屋所有权已回转至水产养殖公司名下。根据生效判决的认定，水产养殖公司与孙树忠之间就涉案房屋存在买卖合同关系且该买卖合同并未解除，而李世莲则主张其弟李世强亦向水产养殖公司支付了涉案房屋购房款6万元，后李世强将房屋受让权转让给了李世莲，故其与水产养殖公司之间就涉案房屋亦存在房屋买卖合同关系。现李
世莲、孙树忠均以与水产养殖公司就涉案房屋存在买卖合同关系为由，要求水产养殖公司履行房屋出卖人义务。对此一审法院认为，在一房二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房产登记的优先于未办理房产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的。本案中，即使李世莲与水产养殖公司之间就涉案房屋存在买卖合同关系，即在水产养殖公司与李世莲、孙树忠均存在房屋买卖合同的情形下，因涉案房屋现尚未进行产权登记，故应当按照房屋占有使用情况确定合同履行的优先顺次。根据生效判决认定，孙树忠自1991年起一直占有使用涉案房屋，且至今仍由其实际占有使用。李世莲虽主张水产养殖公司于1997年向其交付了涉案房屋，但对此并未提供证据予以证实，故其该项主张，没有事实依据，不予支持。因此，即使李世莲与水产养殖公司之间就涉案房屋存在买卖合同关系，因孙树忠已在先占有使用房屋，且水产养殖公司现已无向李世莲继续履行房屋出卖人义务的现实条件，故李世莲要求向其交付房屋并协助其办理产权登记手续的诉讼请求，不予支持。生效判决已认定水产养殖公司与孙树忠之间就涉案房屋存在买卖合同关系且该买卖合同关系并未解除，因此孙树忠与水产养殖公司之间现存在合法有效的房屋买卖合同关系，且孙树忠已在先占有使用涉案房屋多年，其现亦同意向水产养殖公司补齐已退还的购房款15000元，故其要求水产养殖公司协助其办理涉案房屋产权
登记手续，理由正当，予以支持；威海市住房和城乡建设局作为涉案房屋的出售人，其负有协助购房人办理房屋产权登记的义务，故孙树忠要求其协助办理房屋产权登记手续，理由正当，亦予以支持；因涉案房屋的土地使用权现尚登记在李世莲名下，故在孙树忠办理涉案房屋产权登记时，李世莲亦应履行相应协助义务。综上，依据《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、威海市水产养殖公司、威海市住房和城乡建设局及李世莲于判决生效后十日内协助孙树忠办理位于威海市产权登记手续；二、孙树忠于判决生效后十日内向威海市水产养殖公司支付购房款15000元；三、驳回李世莲的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元(其中李世莲预缴50元、孙树忠预缴50元)，由李世莲负担50元，威海市水产养殖公司负担50元。
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