成都鑫泓置业有限公司、康东等商品房预售合同纠纷民事二审民事裁定书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2021.12.14
【案件字号】(2021)川01民终10320号
【审理程序】二审
【审理法官】周寓先白福冯璐
【审理法官】周寓先白福冯璐
【文书类型】裁定书
【当事人】成都鑫泓置业有限公司;康东;邓家川;郫县汇吉营销策划有限公司
【当事人】成都鑫泓置业有限公司康东邓家川郫县汇吉营销策划有限公司
【当事人-个人】康东邓家川
【当事人-公司】成都鑫泓置业有限公司郫县汇吉营销策划有限公司
【代理律师/律所】毛欣国浩律师(成都)事务所;陈娇国浩律师(成都)事务所;王开欣四川润方律师事务所
【代理律师/律所】毛欣国浩律师(成都)事务所陈娇国浩律师(成都)事务所王开欣四川润方律师事务所
【代理律师】毛欣陈娇王开欣
【代理律所】国浩律师(成都)事务所四川润方律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审改判
【原告】成都鑫泓置业有限公司;郫县汇吉营销策划有限公司
【被告】康东;邓家川
【本院观点】一审中鑫泓公司已经表达了康东、邓家川系承继案外人马家宁权利义务与鑫泓公司签订买卖合同的意思，二审发现康东、邓家川在签订合同当日就被计收违约金，鑫泓公司对此进行了新的当事人陈述，该陈述与其一审表达的康东、邓家川系继承案外人马家宁的权利义务相一致，依照现有证据能够形成优势证据，可以对该事实予以认定。
【权责关键词】撤销表见代理违约金第三人证明责任（举证责任）诉讼请求执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，一审中鑫泓公司已经表达了康东、邓家川系承继案外人马家宁权利义务与鑫泓公司签订买卖合同的意思，二审发现康东、邓家川在签订合同当日就被计收
违约金，鑫泓公司对此进行了新的当事人陈述，该陈述与其一审表达的康东、邓家川系继承案外人马家宁的权利义务相一致，依照现有证据能够形成优势证据，可以对该事实予以认定。本案为鑫泓公司要求康东、邓家川支付剩余房款，而康东、邓家川的现有证据已经证明支付了全部对价，因此，本案的争议焦点为康东、邓家川的付款对象是否正确，应当由鑫泓公司抑或康东、邓家川承担付款错误的责任。无论由鑫泓公司或者康东、邓家川承担付款错误的责任，都会涉及向权利义务转让人即案外人马家宁追偿，由此，马家宁与本案处理有结果意义上的利害关系，马家宁属于应当参加诉讼的第三人。一审判决依照一审当时形成证据认定的事实清楚、法律适用亦无显著错误，因二审出现新的证据，可以发现遗漏必要诉讼参加人的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(四)项规定，裁定如下：
【裁判结果】一、撤销成都市郫都区人民法院(2019)川0124民初1773号民事判决； 二、本案发回成都市郫都区人民法院重审。 上诉人成都鑫泓置业有限公司预交的二审案件受理费8990元予以退还。
【更新时间】2022-09-20 20:20:54
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年5月30日，康东与汇吉公司签订了《保利熙悦一期项目认购书》，约定：康东认购商铺的位置为成都市郫都区××××号房、价款为927552元；认购方业主在签订认购书后，到“成都鑫泓置业有限公司”签约收款中心缴纳第一期房款/总房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件《前期物业协议》《临时管理规约》；凭此签订《商品房买卖合同》后，本认购书由汇吉公司收回等内容。《认购书》签订后，康东在成都市郫都区保利售楼部内分别支付了以下房款：2018年05月30日康东付款20000元，2018年06月11日康东付款80000元，2018年09月27日康东付款50000元，2018年09月27日康东付款200000元，收款方为：汇吉公司。 2018年12月04日，康东在成都领事馆路保利地产签约中心内与鑫泓公司签订了正式的《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同附件(商铺)》，约定康东、邓家川购买鑫泓公司开发的位于郫××镇××商铺，总价款为937114元，首付477114元，余款460000元申请贷款支付。但，贷款审核未通过。支付房款情况如下：2018年12月04日康东付款5611元，2018年12月04日康东付款187000元，2018年12月04日康东付款200000元，以上款项的收款方为：汇吉公司；2018年12月04日康东付款198848元，2018年12月04日康东付款42430元，以上款项的收款方为：鑫泓公司。《四川省商品房买卖合同(预售)》
中打印的合同签订时间为：2018年3月26日，此系倒签时间，实际签订时间为2018年12月4日。合同中打印的签订地点为：成都市武侯区保利地产签约中心。 鑫泓公司于2018年12月04日向康东、邓家川出具收据4张，金额分别为：50000元收据一张(定金，POS机)，198848元收据一张(楼款，POS机)，228266元收据一张(首期，POS机)，42430元收据一张(违约金，POS机)。汇吉公司于2018年5月30日向康东、邓家川出具20000元收据一张(定金)，2018年6月11日向康东、邓家川出具80000元收据一张(定金)，2018年9月27日向康东、邓家川出具250000元收据一张(房款)，2018年12月4日向康东、邓家川出具114345元收据一张(房款)。以上鑫泓公司、汇吉公司出具的收据显示的收款金额合计：983889元。 鑫泓公司于2018年7月19日向一审法院起诉案外人马家宁商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2018年7月19日作出(2018)川0124民初3907号民事调解书，调解内容为：马家宁于2018年7月26日前协助鑫泓公司办理案涉商铺的网签及商品房买卖合同登记备案的注销手续。庭审中鑫泓公司提交的马家宁向鑫泓公司的更名申请，显示申请时间为2018年12月4日。保利(成都)实业有限公司持有鑫泓公司100%的股权，马家宁系汇吉公司的高管人员。 一审庭审中，鑫泓公司明确：1.案外人马家宁的更名申请系马家宁单方面向其申请；2.在签订《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》《商品房买
卖合同附件(商铺)》时，鑫泓公司未告知案涉商铺系更名房；3.康东、邓家川明确《认购书》原件被汇吉公司收回。同时，庭审中，鑫泓公司对康东、邓家川主张的在“成都市郫都区保利售楼部内”和“成都领事馆路保利地产签约中心内”，向汇吉公司和鑫泓公司共计付款983889元的事实，未予否认。 二审中，法庭询问，既然康东、邓家川与鑫泓公司签订合同的时间为2018年12月4日，为什么签订合同当日，鑫泓公司就向康东、邓家川出具载明有违约金42430元的收据。鑫泓公司答复称，这个房屋是卖给案外人马家宁的，由马家宁申请更名给康东、邓家川，由康东、邓家川承继权利义务，因为和马家宁的合同签订时间为2018年3月26日，马家宁所付钱款转为康东、邓家川的款项，不再退还马家宁，所以这是依照2018年3月26日的合同计算的到2018年12月4日的违约金。
【二审上诉人诉称】鑫泓公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持鑫泓公司的诉讼请求。事实及理由：1.一审法院认定康东、邓家川系在“成都市郫都区保利售楼部内”和“成都领事馆保利地产签约中心内”向汇吉公司支付的涉案款项没有任何证据支撑，属于事实认定错误；2.鑫泓公司没有参与康东、邓家川与汇吉公司的前期交易，一审判决却将举证责任全部分配给鑫泓公司，在康东、邓家川没有提供证据证明存在表见代理的情况下，错误分配了举证责任；3.康东、邓家川明知付款对象为汇吉公司，汇吉公司不具备任何代理鑫泓公
司的外观形态，也没有将款项支付至《商品房买卖合同》约定的收款账号，康东、邓家川并非善意无过失；4.鑫泓公司与康东、邓家川的房屋买卖合同关系成立，康东、邓家川向其他公司的支付不能视为对鑫泓公司的支付，康东、邓家川应当承担逾期付款责任。
成都鑫泓置业有限公司、康东等商品房预售合同纠纷民事二审民事裁定书
四川省成都市中级人民法院
民事裁定书
(2021)川01民终10320号
当事人 上诉人(原审原告)：成都鑫泓置业有限公司，住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇一环路东北段。
法定代表人：徐鲁，董事长。
委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师(成都)事务所律师。
委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师(成都)事务所律师。
被上诉人(原审被告)：康东。
被上诉人(原审被告)：邓家川。
共同委托诉讼代理人：王开欣，四川润方律师事务所律师。
原审第三人：郫县汇吉营销策划有限公司，住所地：四川省成都市郫都区德源镇稻香路某某某某某某。
法定代表人：方良，执行董事兼总经理。
审理经过 上诉人成都鑫泓置业有限公司(以下简称鑫泓公司)因与被上诉人康东、邓家川、原审第三人郫县汇吉营销策划有限公司(以下简称汇吉公司)商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院(2019)川0124民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
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