“⼚房改公寓”是否合法？如果合法，该怎么做？
近⽇，深圳市经贸信息委发布《深圳市⼯业区块线管理办法（征求意见稿）》，指出⼯业和产业⽤地不得建成“类住宅化”，严禁⼚房改公寓。此次的政策要求⾮常严格，总体的政策导向是让其回归⼯业⽤途的本质。
这绝对是深圳公寓出租房经营者的⼀记闷棍！很多⼈就懵逼了：国家不是⿎励企业参与⼯业⼚房改造成租赁产品吗，怎么现在⼜禁⽌了？
开放与禁⽌的背后，看似⼀场官⽅与民企的对碰，实则是在政策模糊状态下的⼀种被动应对。那么，“⼚房改公寓”到底合不合理，它的未来⼜在何⽅?出租物业管理专家房东利器，今天带⼤家认识⼀下它的前世今⽣与未来。
⼀、⼗年前，⼚房改公寓便受到租客认可
早在1999年，媒体就有“南京长虹⽆线电⼚1995年停产后历经艰难，1998年起改为学⽣公寓”的报道，这算得上是对外曝光的最早“⼚房改公寓”案例。⽽今，随着城市化的变迁，在东南⼤学、南京⼤学的⽣活区早已看不出⼚房的影⼦。
（原“南京长虹⽆线电⼚”旧址）
2006年，⼴州越秀区⼤东街计划将辖内部分转制企业的旧⼚房改造成专供外来务⼯⼈员租⽤的“⾦雁公寓”，以改善辖内外来务⼯⼈员的居住环境。据了解，⾸批20多套公寓于第⼆年年1⽉启⽤。不换号转运营商
同年12⽉，上海浦东新区政府下决定将区内2万平⽅⽶闲置⼚房的⼤部分改建成“灰领公寓”，以吸引各地青年“灰领”⼈才在沪扎根。
“⾦雁”是⼴州当地对⾮本市户籍外来务⼯⼈员的称谓，⽽“灰领”则指的是上海数万名青年技⼯。可以说，在⼗年前，北上⼴深等⼀线城市便在为接下来有可能成倍增加的务⼯⼈员做相应的租房保障实施
做准备。
之后，在厦门、⼴州等地，允许闲置的⼚房改造成出租房，并对改建标准和投⼊使⽤后如何管理进⾏了严格的规定，缓解了住房困难，加强了安全管理，深受租房者的好评。但是，在绝⼤部分城市，对于出租房的标准并不规范。
⼆、⼚房改公寓隐患频现，政府管控亟待加强
2012年12⽉10⽇14时37分，上海“⼆房东”把⼚房改公寓时出现楼房部分坍塌致3⼈死亡，这是有报道的第⼀起“⼚房改公寓”恶性事件。
2015年3⽉11⽇，江苏扬州消防部门在检查两家⼚房改成的养⽼公寓时，发现房间全部是⽤泡沫板隔断的，存在重⼤安全隐患。
（扬州⼚房改成的“养⽼公寓”）
2015年11⽉4⽇，北京风机⼆⼚西三旗⼚区内的⽼⼚房变⾝公寓，建筑⾯积仅3万平⽅⽶，⾼峰期却挤进了4600多个租户。
截⾄2017年12⽉，由商业项⽬或⼯业⼚房改建的“⽩领公寓”、“单⾝公寓”如⾬后春笋般在全国各地租房市场出现，并以相对低廉的价格吸引了⼤量刚毕业的年轻⼈或打⼯族。
然⽽，由于缺乏统⼀标准，“⽩领公寓”⾃诞⽣以来便参差不齐，⼜缺乏统⼀的具有可操作性政策，也没有明确的主管部门，可以说⼤多数项⽬都没有经过审批。
三、深圳宝安“⼚房改公寓”的现实样本
2016年11⽉，深圳市宝安区部门发布了《关于在全区开展“⼚房改公寓”、“私宅房中房”专项整治、消除安全隐患的督办通知》。通知要求，区消防监管⼤队及各街道办全⾯排查已建成的“⼚房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要⽴即查封”。
2016年12⽉28⽇，深圳龙岗布吉街道吉政路54号⼯业⼚房在未向公安申报消防⼿续的情况下，擅⾃改变⽤途和结构，改造成公寓出租，存在严重的消防安全隐患。龙岗分局查明情况后，以涉嫌⾮法经营罪对犯罪嫌疑⼈李某某等4⼈进⾏刑事拘留，对涉事⼚房进⾏“三停”处理。
2017年1⽉9⽇下午，从宝安39区81栋传来“砰！砰！砰！”的声⾳，随着整治⼈员铁锤不断砸落，临时砌起的砖墙被砸倒，隔成的房间被拆除。这意味着深圳宝安新安街道开展的“⼚房改公寓”专项清拆⾏动⼜取得了新的进展。
（新安街道开展“⼚房改公寓”专项清拆⾏动）
从2016年11⽉以来，深圳宝安西乡街道按照区委区政府要求，实施严查严控⼚房改公寓“三步曲”，共计拆除砖墙等共计2320平⽅⽶。
采取疏堵结合的⽅式刹住⼚房改公寓风⽓，成⽴⼚房改造建设管理专职⼩组，加强排查，进⾏分类管
控，通过出台⿎励性政策、审批管理及限制性制度等，加快产业结构调整，助⼒供给侧改⾰，加快拓展产业空间，已成为深圳市宝安
区“严查严控⼚房改公寓、疏堵结合拓产业空间”的核⼼思想。
那么，“⼚房改公寓”就是错的吗？2018年将⾄，政策为何更加收紧了？
四、⼚房改造成公寓出租，如何正确操作?
房东利器认为，⼯业⽤地拥有⼚房、车间、仓库等很多⼤空间、⼤尺度建筑。随着城市转型，有⼤量闲置的⼯业建筑出
房东利器认为，⼯业⽤地拥有⼚房、车间、仓库等很多⼤空间、⼤尺度建筑。随着城市转型，有⼤量闲置的⼯业建筑出现，加上近年来电商冲击，⼀些实体商店关门。在这些⼯业、商业建筑中，不乏内部空间宽⼤的建筑，可以考虑改造成⽤于居住的公寓。
（由旧⼚房改造成的SOHO公寓家）
废“屋”利⽤，想法很美好，但如何改？
(⼀)改造利⽤旧⼚房，⼚房改造集中式公寓的曙光
很多⼚房随着城市中⼼功能区的变化，以及⼚房本⾝造成的环境、噪⾳污染等阻碍城市发展，造成越来越多的⼚房型企业关闭或搬迁，原来的⼚房改造再利⽤就成为迫切的要务。
⽽⽬前旧⼚房的利⽤多集中在市中⼼区域的建设为⽂化创业园区或商业街，如1933⽼场坊，都需要政府不同程度的扶持和推进，对偏僻旧⼚房改造⼀直属于政策管制和施⾏的边缘。
(1933⽼场坊内部建筑图)
旧⼚房改造为集中式公寓的优势：⾯积⼤，便于形成规模和品牌效应；物业费低，拿房成本低；签约时间长，收益期长；风格独特，对年轻租客具吸引⼒。
⽬前品牌公寓⼀直困扰的规模问题，如果结合旧⼚房的⼤⾯积来做，规模效应能迅速达成。据业内⼈⼠透露，上海⼚房拿房均价便宜者(郊区)每平⽅⽶低于1元，⽐住宅及办公楼的成本低，加之⼀般⼚房签约时间可在10年到15年，⽐⼀般住宅的3年到5年，签约时间长2倍⾄3倍，虽成本回收期要在3年左右，但收益期更长。
(某集中式公寓外观)
就⽬前公寓拿旧⼚房改造的可能性来看，郊区旧⼚房是⽬前最容易达到，处于中外环，成本更低。但郊区⼚房的选址也是很重要的。
地段和交通——从⽬前很多集中型公寓的失败案例来说，交通不便，导致与其他租房类型竞争很弱。靠近地铁最好，其次为靠近公交站点，⽅便在本区域及相邻区域交通。
周边配套是否完善——旧⼚房周边是否有能满⾜⽇常⽣活的超市、商场、公园等配套，也是租客考虑的重要因素。
商业⽤⽔、⽤电问题——怎样妥善安排⼚房型公寓的租客⽤⽔、⽤电，让租客⼊住后，不⽤为⾼额⽔电担忧。
公寓定位——⽐如，同样位于宝⼭区的两处集中型公寓，⼏乎同时上线产品，定价分别为3000元/⽉和1800元/⽉，产品推出后，前者出现滞销，后者⼀⽉有余就达到满租状态。位于宝⼭郊区的租客，还是以中低收⼊蓝领体居多，满⾜那⼀区域最⼤体量的体的需求，是最重要的。
旧⼚房的居住潜⼒，⾏业经营者有⽬共睹，但旧⼚房改造集中型公寓最核⼼的问题——物业的属性变更，⽬前尚未解决。此外，⼚房改为公寓后的电容负荷、室内消防、⾃来⽔供应、城市规划的化粪池
等资源都需要政府各部门进⾏层层审批，公安系统同步备份。
(⼆)推⼴装配式建筑，公寓装修标准化、产业化
装配式建筑有利于减少建筑垃圾和扬尘污染，缩短建造⼯期，提升⼯程质量。⼒争⽤10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的⽐例达到30%。
公寓的装配式建筑尝试，从2015年就开始了，很多公寓运营商在紧锣密⿎地扩⼤规模的同时，在装修领域也不忘寻求更快更专业，也让更多提供整体室内解决⽅案的供应商进⼊租房领域。科逸提出的整体浴室，⽬前就与逗号公寓及万科驿等公寓达成战略合作，为公寓装修提供了更好的⽅案。
(科逸整体浴室)
⽬前看来，装配式建筑在公寓⾏业的优势还是显⽽易见的：流程化采购、装配，利于装修标准化；综合采购，使装修尤其精装修成本降到最低；性能成熟，专业，效率⾼；利于公寓产业化趋势。
（理想中的“⼚房改公寓”是这样的）
尽管专家⼀致对“⼚房该公寓”持⽀持态度，在实际操作中也出现了⼀些问题，但市场上积极的声⾳也很多。“破旧⼚房秒变‘创业公寓mini社区’”、“精装公寓单⼈卡位⽉租只要800元”等集中式长租公寓品牌的出现，正在让更多的年轻租客认同这种⽣活⽅式，也为政府职能部门的政策出台提供了最好的范本。
那为什么地⽅还是禁⽌“⼚房改公寓”居多呢？原因不外乎下⾯⼏点。
⾸先，绝⼤多数⼯业⼚房改出租房并不符合租赁标准：你的消防安全是否符合要求；你的出租屋使⽤是否符合要求；你的建筑物是否做过质量检测并已达标；你的排⽔系统是否符合要求；你的电梯等特种设备安装、使⽤是否符合要求? 作为公寓从业者，这些⽬前监管部门明确罗列的点，你都有做到吗？
其次，各地⽅出台此类禁⽌⼯业⼚房改出租房的政策，最重要的是为了防⽌变相⽤租赁权销售，因为⼯业⼚房的成本相对住宅（⽐如城中村⾃建房）来说极低；加上为了给租赁国家队⼊场铺路和重点扶持本地的⼈才公寓项⽬等，不⽤说的太明⽩⼤家应该也懂了吧。
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