盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目
有关情况介绍
盐田三村、四村和西山吓村等13个自然村落散落分布在盐田港后方陆域，长期以来维持“村中有港、港中有村”的现象，环境脏乱差，村集体经济发展较为落后。为了进一步整合盐田港后方陆域土地资源，为东部现代港口物流业发展提供土地资源保障，改善盐田港后方陆域城中村众生活环境，促进集体经济发展，进一步完善教育、文化、体育等公共服务设施，2004年深圳市委、市政府贯彻实施 “港口强市”和“区港联动”发展战略，决定将位于盐田港后方陆域的盐田三村、四村和西山吓村等实施整体搬迁并异地重建安置，这也是我市第一个“异地安置、政府补贴”的城市更新项目。
一、项目基本情况
项目拆迁区涉及13个旧村，占地面积26.23公顷，原居民1035户，约1714栋建筑，现状建筑面积约47万平方米。其异地搬迁安置区位于盐田港后方陆域明珠大道以北、东海大道以南、盐田路以东、洪安四路以西，地块总面积为26.56公顷。其专项规划于2005年获市规土委审批通过，
专项规划批准的容积率为4.0，计容积率建筑面积约107.1万平方米，其中住宅建筑面积86.35万㎡（包括提供给政府的3.01万平方米政策性人才住房），商业建筑面积13.59万㎡，办公建筑面积4.88万㎡，公共配套设施建筑面积2.27万㎡，包括：24班小学、12班幼儿园、社区公园、公厕、小区文化室、社区服务中心、社区居委会、社区警务室、环卫工人休息站、社康中心、邮局、垃圾中转站和菜市场。
二、项目特点
（一）整体搬迁、等面积置换、异地重建。为提升村民的改造意愿，整体搬迁项目采用“等面积置换、异地重建”的改造模式。2009年3月23日，原市国土资源房产管理局、整体搬迁项目四个村股份公司及盐田区政府三方签订《土地置换协议书》。由于整体搬迁的旧村零散分布在盐田港后方陆域，长期以来维持“村中有港、港中有村”的现象，对港口物流产业影响较大。整体搬迁的实施虽然只是26.56公顷，但是完成后整合优化了土地资源，对盐田港后方陆域的影响可能超过1平方米公里。
（二）深圳市首个政府资金补贴城市更新项目。项目采取“政府主导、股份公司参与、市场运作”的做法，对安置区土地统一规划。为保障改造可行性，政府补贴部分资金，通过公开招标引入社会资金，将旧村整体搬迁到安置区进行异地安置。2010年4月8日市政府常务会议（四届一六一次）审议通过整体搬迁项目《资金测算报告》，确定项目补贴资金不超过11.47亿元，具体金额根据公开招标结果确定，补贴资金按照5:3:2的比例由市、区和盐田港集团分摊。2011年公开招标引进合作开发单位的中标结果确定政府投资额度为11亿元。
（三）通过公开招标引进合作开发单位。为保障村集体利益，保证项目的顺利实施，项目
在政府补贴部分资金的基础上，对旧村拆迁和安置区土地建设打包公开招标，引入社会资金实施拆迁和建设。2011年3月14日，我区通过市土地房产交易中心平台进行公开招标，最终由佳兆业地产（深圳）有限公司取得整体搬迁项目的改造权。
三、项目进展情况
截止至2014年，佳兆业公司已完成整个项目建筑查丈、建筑设计等前期工作，并与区政府签订了《盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目改造协议》，其全资子公司深圳市盐田房地产开发有限公司也分别与整体搬迁项目四家股份公司签订了《合作开发协议》；完成了专项规划调整，并获得市规土委滨海管理局核发不涉及社排小布的8个地块的建设用地方案图和建设用地规划许可证。目前，项目一期地块已完成主体建筑及园林建设，样板房正向村民开放。土地出让、拆迁补偿协议签订谈判等工作也在进行当中。
四、项目目前存在的主要困难
（一）土地出让手续的办理及地块清理工作难。由于项目安置区共有11个地块，其中3个地块涉及社排小布拆迁，土地出让手续办理难度大，情况复杂。为加快整体搬迁项目的建设，目前盐田佳兆业公司正对整体搬迁范围内不涉及拆迁的8个地块先行办理土地出让。
项目安置区地块涉及34家承租单位，盐田街道办事处根据区政府指示在2013年5月份同时向34家承租单位下发终止合同限期清场通知书，目前只有05号地块完全清理完毕，尚有7地块未清理干净。
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