【关键字】手册
中国农业银行二手房交易资金托管业务操作手册
编号:CM-04-0108
编制部门：住房金融与个人信贷部
编 写：刘 辉
复 核：叶红光
审 核：陈接宪
批 准：张 云
版 本 号：ABC/1105-00
发布日期：2011年5月
0 修改记录
版本号 | 生效日期 | 修改文件名称及文号 |
1 基本规定
1.1 适用范围
本手册适用于农业银行分支机构二手房交易资金托管业务的管理与操作。
1.2 定义
二手房交易资金是指二手房交易中买方向卖方一次或分次支付的购房资金（含首付款、购房全款）。
二手房交易资金托管，是指受委托银行以自身信用为基础，接受交易双方委托，对二手房交易资金进行独立管理的行为。
1.3 分类
无
1.4 岗位职责
1.4.1 受理调查岗的主要职责
(1) 受理申请资料，调查申请人提供材料是否真实、完整、合法、有效。申请资料包括：
1)交易双方身份证件；
2)待过户房地产权利证书；
3)二手房买卖合同；
4)双方签字的《二手房交易资金托管协议》；
农业银行账户查询5)受托行要求提供的其他资料。
(2) 核实申请人是否符合申请办理的条件。
(3)与借款人签订《二手房交易资金托管协议》，移交会计部门。
(4)在核实申请人身份，审查房地产权利证书、契税完税发票、《托管协议》等文件的真实性，并核验《划款申请书》填写完整无误的基础上，留存申请人身份证明、房地产权利证书、契税完税发票等相关文件的复印件，加盖“与原件核对相符”章并签字，在《划款申请书》上签署是否同意解冻、划款的意见，经客户部门主管（或受权人）签字后，向受托行会计部门转交相关文件的复印件及《划款申请书》。
(5)对符合《托管协议》约定，受托行有权直接办理托管资金的解冻与划转的情况，直接填写《划款申请书》中划款申请及审批意见。
1.4.2 审查岗的主要职责
审查申请人是否符合二手房交易资金托管的办理条件。
1.4.3 有权审批人的主要职责
做出是否同意办理二手房交易资金托管的最终决定，并将审批意见及相关信息直接批复或回退至调查岗。
1.4.4 会计部门的主要职责
(1)在核验买方账户内资金不少于协议约定的基础上，对买方账户立即冻结，并向交易双方分别出具一份《二手房交易资金托管协议》。
(2)会计部门会计人员核对《托管协议》、《划款申请书》约定的划款条件及账户信息的一致性，并核实存款是否已经审批，核对无误之后在《划款申请书》上签署意见，经会计部门主管（或受权人）签字后，将买方账户解冻，将资金转入卖方账户或由买方自由使用。
1.5 办理条件
(1)交易双方均在受托行开立结算账户；
(2)双方同意签署《二手房交易资金托管协议》；
(3)买方将托管资金存入所开立的结算账户。
1.6 基础规则
1.6.1 托管资金解冻并向卖方账户划转条件
(1)交易双方协商一致，共同填写《二手房托管资金划款申请、审批书》（以下简称《划款申请书》），请求受托行付款给卖方。
(2)买方单独填写《划款申请书》，请求受托行付款给卖方。
(3)二手房过户完成后，交易双方或任何一方向受托行出具过户后的房地产权利证书及契税完税发票，并填写《划款申请书》，请求受托行付款给卖方。
(4)买方向受托行申请二手房贷款，且交易双方在《托管协议》中明确约定贷款发放的同时进行托管资金解冻、划转的，则受托行有权在贷款发放的同时直接办理托管资金的解冻与划转，无需交易双方办理其他手续。
(5)《托管协议》约定或法律规定的其他条件。
1.6.2 托管资金解冻并允许买方自由使用账户内资金条件
(1)交易双方协商一致，共同填写《二手房托管资金划款申请、审批书》（以下简称《划款申请书》），请求受托行对买方账户予以解冻并允许买方自由使用。
(2)卖方单独填写《划款申请书》，请求受托行对买方账户予以解冻并允许买方自由使用。
(3)交易双方均未向受托行出示过户后的房地产权利证书及契税完税发票，且受托行无权直接对托管资金解冻并划转至卖方账户的，在交易双方均未提出对买方账户解冻提出书面异议的情况下，《托管协议》生效六个月之后，受托行可对买方账户解冻并允许买方自由使用账户内资金。
(4)《托管协议》约定或法律规定的其他条件。
1.6.3 中介代理
交易双方在办理资金托管业务时明确指定中介机构作为代理人的，应到受托行面签或通过公证方式签署四方《托管协议》，中介机构代办业务时，可不再要求其提供交易双方的身
份证明和签字。但提交资金解冻申请时，需由相关方亲自到银行办理有关手续，或由中介机构提供相关方亲笔签字的经过公证的《划款申请书》。
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