成都市城北市场调研报告
成都市城北市场调研报告
城北在人们眼里是脏、乱、差、堵的代表，住宅开发相对滞后。在政府的倾力打造下，随着北湖的建成和城北交通条件的改善，居住环境得到改善，人们对城北有了新的认识，该区域的住宅将逐渐受到广大消费者，尤其是城北的众多商家和工作人员的青睐。
第一部城北宏观情况
一、城北区域城市规划
成都市新都区分区规划（2004—2020）和青白江区分区规划（2003—2020）提出：新都区和青白江区均是成都市主城区北部的分中心，新都区和青白江区将共同形成成都北部物流中心并共同构成北部新城。
  根据成都市规划的“北部新城”计划，到2020年新都将与青白江形成一个拥有100万人口的核心发展区，沿毗河两岸10平方公里的区域主要以居住为主，同时发展餐饮娱乐等第三产业。
  作为北部新城的核心，本轮城市规划修编给新都带来了前所未有的历史发展机遇，在全市总体规划指导下，城市规模约为５０平方公里，城市定位为成都市北部副中心，具有综合服务、新型工业、宜人居住、旅游文化观光等功能。
其中，根据成都市规划局编制《金牛区荷花池至一号桥片区控制性详细规划》，金牛区荷花池至一号桥片区占地4.58平方公里，规划居住人口规模10万人。金牛区荷花池至一号桥片区北临成渝铁路，西至人民北路，东至府青路，南至府河。本片区是以居住、科研设计、商贸市场为主的城市综合功能片区。
二、十七亿元打造新城北，建北部行政中心
成都市中心部分行政办公机构将往北迁，北部新区即将成为房地产开发的新宠。继南部新区、东部新区之后，成都市北部也将打造出一片新城区，北部新城的总投资达17亿元，将建北部行政中心。今后成都将以中心城区为核心，重点向南、北、东三个方向发展，逐步形成南北展开的城市格局。
总投资达17亿元的北部新城，2004年已经正式启动了道路、管网、土地整治等基础设施建设。根据规划，北部新城北至新都，跨成绵高速路和青白江相连，凤凰山片区及大丰、三河外环路以内的区域都将纳入北部新城，规划面积大约100平方公里、人口近百万。青白江和新都组团成为北部新城的核心，大丰、三河一带将是北部新城的发展重点，通过北新干线和中心城区连成一片。
三、立体交通改善城北交通环境
北上出成都的道路虽然有大件路和成绵高速，但大件路路况太差，使车辆出城速度非常慢，而高速路的出入成本又太高，对于北部新城和新都而言，交通成了影响发展的致命伤。
1.北起城北的地铁 1 号线
正在动工建设的地铁 1 号线工程北起大丰站，南至广都站，规划线路全长约 31.6km ，设 23 个站。地铁 1 号线起点在城北，并在该区域的火车北站有站口。对缓解该区域紧张的交通状况有着积极作用。
2.成都最长高架桥——北新干道高架桥
北新干道高架桥总长4.1公里，起于一环路北三段二道桥路口（一环路人民北路路口东侧的一个路口）附近，沿着小沙河向北延伸，跨过二环路后继续向北，直达三环路凤凰立交桥附近，与2004年12月20日开建的北新干道（三环至外环）相连，将成为市中心连接城北的主要交通枢纽。
北新干道高架桥的动工，无疑将为长期受交通之困的北部新城带来新的希望。北新干道规划纳入日程后，对北部新城以及新都的拉动优势已经开始显现，各大开发商在此置地千金就是明证。
3.火车北站、成绵高速、成彭高速、川陕公路是出川的重要通道
地铁1号线和北新干道高架桥建成后将与火车北站、成绵高速、成彭高速、川陕公路形成城北的立体交通，大大改善城北交通拥堵的现象，带动城北房地产的开发。
四、西南最大的物资贸易集散地潜藏着巨大的需求市场
西南最大的物资贸易集散地的定位一定程度地影响了居家品质，但也潜藏着巨大的需求市场。
城北聚集着荷花池市场、西南化妆品批发市场、成都火车北站市场、火车北站府河桥综合市场、金牛区物资交易综合市场、成都市五块石综合市场、西南生产资料综合市场、图书批发市场、512建材市场、荷花池货运交易市场、城隍庙电子市场等数十个专业市场，驷马桥路-八里庄路-二仙桥路沿线、蓉都大道-熊猫大道沿线仓储物流基地随处可见。这里人流量大，外来人口多，治安环境较差，绿化环境缺乏，交通拥堵，居家环境较差。城北历来是成都市商业地产发达的区域之一，但住宅地产相对滞后。但这里聚集了数十万商家和从业者，他们对住宅的渴求孕壤着巨大的市场潜力。
五、区域绿地系统规划
根据成都市2003—2020城市总体规划“主城区公共设施规划”，在成都北部行政中心位于三环路以外、外环路以内。据成都市城市绿地系统规划，成都市正北和东北两个方向的绿地将承担起为成都市区输送更多的凉风和新鲜空气的“气流进出通道”的任务，上府河生态保护区和北郊风景林地一左一右拥抱北部新城，分别位于北部行政中心的东西两侧，在三环和外环之间，44平方公里北郊风景带包括熊猫基地、植物园、磨盘山和北湖等，极大地提升了城北的生态和环境。
成华区的北湖、金牛区的天回镇、新都区的大丰镇，犹如三颗美丽的明珠闪现在城北，构成了成都罕见的“金三角”，在三环路和外环路之间熠熠生辉！
已经有大量的开发商闻风而动，中海外、中鹏房产、武侯建设、天之海实业、中房集团、晓初物业、民生置业、万科等数十家知名品牌开发商都在新都城区及大丰、凤凰山片区囤积大量土地资源，有的项目正在开发。其中，单个开发商圈地上千亩的不在少数。
第二部分  城北沿线市场总体情况
随着市政建设的逐步开展，贯穿南北的地铁1号线即将在10月粉墨登场。现主要对地铁1号线城北进行如下主要分析：
一、北段：升仙湖站-火车北站-人民北路站-文殊院站
区域站点特征：客流量大
1.升仙湖站（绿生态）
在北端的最后一站，出口附近还没有足够丰富的吃喝玩乐配套，但有绿化设施颇好的沙河
景区观光带，适合休闲。
城北荷花池、五块石、城隍庙等几大市场均在升仙湖不远处，沙河沿线景区、保利198郁金香主题公园、植物园、北湖风景区、华侨城欢乐谷主题公园、升仙湖生态湿地、凤凰山生态主题公园等将共同打造城北特。
2.火车北站（客流量大）
    成都北部最重要的交通枢纽，年旅客到发量近2800万人次，日均到发客70000余人次。周边有开往全省各地和周边省市的客车。辐射青龙市场、海法内衣城、大正鞋城、窗帘城等批发市场以及汉都大酒店、成都长城大厦、成都大酒店、九州宾馆、万和酒店、成商宾馆等。是成都最主要的物流集散地。
3.人民北路站（藏羌民族风情）
这里主要蕴藏着藏羌民族风情。有五星级西藏饭店，天地吉祥大剧院、唐古拉风等文化娱乐场所。同时，周边有四川省林业调查规划院、四川省地质矿产勘查卡发局、四川省遥感中心、四川省地质调查院、四川建研院、中国水电局。
4文殊院站（特小吃与古典）
文殊院商圈是形成时间最早的地方，文殊院和人民北路的进出站口周围步行15分钟范围内，五步一个餐馆，十步一个酒楼，星级酒店、经济性酒店和各种旅舍更是星罗棋布。这一带，餐饮行业主要是一快餐店、小吃店和大众餐馆居多，主要目标客户是乘坐火车旅客的消费者。
此外，还有文殊坊里，成都会馆、成都麻将与茶文化博物馆、古语博物馆等。酒店有成都瑞成名人酒店、世纪皇廷中餐厅和美梦托西餐厅等。同时，周边有罗曼大酒店、凯旋酒楼、太平洋百货、摩尔百盛、成都银行、工商银行、南充市商业银行、建设银行、NCB南洋商业银行。
二、中北段：骡马市站-天府广场站-锦江宾馆站-华西坝站
区域站点特征：城市核心
1.骡马市站（老商圈的崛起）
    成为相当一部分都市白领购物娱乐的核心地。太平洋百货（全兴店）、活力城KTV、新城市广场、家乐福等云集于此。同时，自助餐、洋快餐、小吃店成为这里餐饮供应的主打，而喜来登酒店、罗曼酒店等星级酒店主要供应给辐射全城的中高档商务会议用餐。此商圈最有名的就是铂金城，周边还有新华文轩、交通银行、兴业银行、民生银行等。
2.天府广场（未来城市会客厅）
    作为成都市区的核心腹地，连接了骡马市商圈、春熙路商圈、盐市口商圈三个成都主要商圈。春熙路主要辐射年轻人，消费档次大多属于中档。盐市口商圈主要由女人街、染房街、北京华联、茂业百货、新世界百货等商业，吸引大众时尚人，属于中档偏高一点。同时还伴有高档写字楼，如财富中心等。目前在建的有成都市博物馆、百扬大厦。
3.锦江宾馆站（国际高端品牌汇聚于此）
二段区域属于成都高档区域，这里有美美力诚、仁恒置地广场，也有锦江宾馆和岷山饭店、索菲特万达大酒店，招商银行大厦，中汇广场等。这里集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场，具有复合商务功能。定位于中高档层次。
第三部分  城北商圈分析
一、临立交桥商业分析
1.青龙场立交桥
 
上图显示：服装/鞋业占27%、餐饮和干杂各占14%，共占据55%的比例，为青龙场立交主要业态，地处2.5环 , 22-58元/ ㎡的租金水平,波动幅度较大，此外还有水果批发市场 粮食批发市场。
昭觉寺横路共统计临街商铺17家，经营业态以干杂店和餐饮店为主,面积从12-864㎡不等，租金28-50元/㎡，整体经营情况一般。
昭青路共统计临街商铺56家，经营业态以服饰店和通讯店为主，面积从18-912㎡不等，租金43-65元/㎡以服装为主的一侧租金较高，整体经营情况良好。
2.交大立交桥
 
从上面的图表中可以看出，交大立交桥的商业分布较为平均，作为以前的社区配套，主要还是以方便日常生活为主，其中比例最高的是服饰/鞋业，占到了18%。
交大立交桥商业主要是以前已成型的交大片区社区底层临街商业为主；面积从22.75-520㎡不等，主要以22.75㎡的小面积为主，租金从45-150元/㎡不等，多数都在80元/㎡左右；整体经营情况受新修立交桥影响较大，经营状况一般。
二、城北卖场分析
经营中
沙湾区域
人人乐沙湾购物广场、摩尔百盛沙湾店、百佳云天店
九里堤区域
人人乐九里堤购物广场、沃尔玛交大店
骡马市区域
好又多府河店、人人乐购物广场草市街、摩尔百盛新时代店
玉林区域
好又多玉林店
在建中
城北区域
广百百货、上海世纪联华
●人人乐沙湾购物广场
项目地址
成都市金牛区沙湾路攀钢金贸大厦地下一层（金牛区政府对面）
交通路线
3、32、56、75、83、93、101、113、502
楼层分布
-1F
业态类型
超市
经营面积（万平方米）
0.78
商品定位
中低档
停车场（个）
无
营业时间
成都荷花池玩具批发
08:00-22:30
收银窗口（个）
16个开14个
免费巴士
无
优势（S）
1.该店地处成都市北二环与北一环之间，金牛区沙湾路与金沙路交汇处，金牛区核心地带。相邻重要单位有：金牛区政府、老会展中心、现代艺术馆、西南交通大学等，商圈人气较旺，主商圈内共计七个社区，小区174个，常住户数近3万户，常住人口7万多人，外来人口约3万人。
2.该店重要经营生鲜、日用，为周边的居民及企事业单位工作人员提供“一站式”购物和优质服务。
3.该店在14:00左右和18:00左右消费年龄层次主要是老年人、孕妇、学生，平均每个窗口一分钟约有1.5个人消费，人均消费为40元左右
劣势（W）
1.该店人气略显稀少，主要是周边上班人士较多，在正常的上班时间段都只是退休工人来购物，且消费目的明确，不会多看店面的打折活动
2.货物陈列略显拥挤狭小，人在里面行走给人的感觉比较拥挤
3.办理大宗客户工作人员仅有一人，顾客众多，工作人员在此的办事效率不高，后面排队人拥堵了通道
4.熟食类的食品做得不好，与其他人人乐店相比而言，该店的文具用品陈列没有凸显出优势
5.上楼的电梯速度较慢，购物车过于大且沉重

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