北京江南投资集团有限公司与钟明鸣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审结日期】2021.03.22
【案件字号】(2021)京03民终4295号
【审理程序】二审
【审理法官】孙京周易付辉
【审理法官】孙京周易付辉
房屋产权证抵押贷款利息【文书类型】判决书
【当事人】北京江南投资集团有限公司;钟明鸣
【当事人】北京江南投资集团有限公司钟明鸣
【当事人-个人】钟明鸣
【当事人-公司】北京江南投资集团有限公司
【代理律师/律所】郑金成北京国锦律师事务所
【代理律师/律所】郑金成北京国锦律师事务所
【代理律师】郑金成
【代理律所】北京国锦律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】北京江南投资集团有限公司
【被告】钟明鸣
【本院观点】本案二审争议焦点为：一、江南公司与稳投天下公司签订的《北京市商品房预售合同》是否属于无效合同；二、江南公司与稳投天下公司签订的预售合同是否对钟明鸣具有约束力；三、一审确认的违约金标准是否合理。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
【权责关键词】无效实际履行违约金过错不可抗力合同约定证人证言鉴定意见新证据诉讼请求维持原判发回重审执行
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【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：一、江南公司与稳投天下公司签订的《北京市商品房预售合同》是否属于无效合同；二、江南公司与稳投天下公司签订的预售合同是否对钟明鸣具有约束力；三、一审确认的违约金标准是否合理。 关于争议焦点一，江南公司上诉认为一审法院认定江南公司与稳投天下公司签订的预售合同无效没有法律依据。就此，本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。钟明鸣提
交了钟明鸣、杨梦彤与稳投天下公司签订的《借款协议》、稳投天下公司2019年11月13日出具的关于借款本息结清的《确认书》、稳投天下公司出具的《证明》、稳投天下公司指定收款第三方杰森公司出具的《情况说明》三份、杨梦彤名下银行账户汇款凭证若干，杨梦彤名下银行账户向杰森公司汇款的情况与杰森公司在《情况说明》中的陈述一一对应，杰森公司出具的《情况说明》与稳投天下公司出具的《确认书》《证明》可以相互映证。同时结合钟明鸣与江南公司签定《认购书》，江南公司向钟明鸣交付房屋等事实，一审法院认为稳投天下公司与江南公司签订预售合同系虚假意思表示，从而认定上述预售合同无效并无不当。 关于争议焦点二，江南公司上诉认为其与稳投天下公司签订的预售合同对钟明鸣具有约束力。虽然江南公司提供了钟明鸣签署的《承诺书》，但从《承诺书》的表述无法得出预售合同对钟明鸣具有约束力的结论。且在稳投天下公司与江南公司签订合同无效的前提下，合同的权利义务无法转让。故江南公司该项上诉意见本院不予以采信。 关于争议焦点三，江南公司上诉认为违约金应参照稳投天下公司与江南公司签订的预售合同的约定，没有事实与法律依据。在江南公司与钟明鸣没有合同约定的情况下，一审法院根据法定的标准确定违约金的起算时间与计算方式并无不当。 综上所述，江南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55381元，由北京江南投资集团有限公司负担(已交纳)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-01 01:31:30
北京江南投资集团有限公司与钟明鸣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2021)京03民终4295号
当事人 上诉人(原审被告)：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。
法定代表人：于全，董事长。
委托诉讼代理人：王丹。
被上诉人(原审原告)：钟明鸣。
委托诉讼代理人：郑金成，北京国锦律师事务所律师。
审理经过 上诉人北京江南投资集团有限公司(以下简称江南公司)因与被上诉人钟明鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初53826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 江南公司上诉请求：1.上诉请求：撤销一审判决，改判北京稳投天下企业管理咨询有限公司(以下简称稳投天下公司)将案涉房屋变更至钟明鸣名下，江南公司无需承担违约金和鉴定费用或将本案发回重审；2.本案一二审诉讼费用由钟明鸣承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。江南公司认为本案涉及的《北京市商品房预售合同》是基于融资担保需要而签订的，属于无效合同，没有任何事实和法律依据。1.无论是依据江南公司与稳投天下公司签订的预售合同，还是钟明鸣出具的《承诺书》都可以确认，本案涉案房屋系为稳投天下公司所购买并支付了购房款，后其将房屋转让于钟明鸣，钟明鸣承诺保证待达到签约条件时完成与江南公司的签约。并不存在该房屋
系为钟明鸣从江南公司处购买，因稳投天下公司控制风险原因故签订预售合同的情况。2.一审法院仅凭借稳投天下公司出具的《证明》就认定江南公司与稳投天下公司签订的预售合同系为钟明鸣向稳投天下公司借款购买房的控制风险而为，属于无效合同。没有任何的事实和法律依据。首先，稳投天下公司出具的《证明》系为证人证言，稳投天下公司未出庭作证，不应作为认定案件事实的根据。其次，一审法院应当在一审审理中审查稳投天下公司是否为具备金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及双方的借贷交易过程。3.审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，运用逻辑推理和日常生活经验，对事实进行认定。按照正常的房地产借贷风控交易习惯和方式应当是购房人与开发商签订预售合同，同时与金融机构签订抵押借款合同，以房屋作为担保的方式，钟明鸣并未按照其与稳投天下公司签订的借款协议约定的期限履行还款义务，但稳投天下公司并未向钟明鸣主张过任何的权利，稳投天下公司为风险控制故与江南公司签订预售合同是完全不符合正常的房地产借贷交易习惯。4.本案中，稳投天下公司与江南公司签订的预售合同，系双方真实意思的表示，也不存在合同法中无效合同的五种情形，因此一审法院认定预售合同无效没有任何的法律依据。二、未能为本案涉案房屋办理不动产权证非因江南公司的原因所造成。三、江南公司与稳投天下公司签订的预售合同对钟明鸣具有约束力。1.即使
钟明鸣与稳投天下公司之间存在借贷关系，那亦与江南公司无关。从正常的交易来说，本案涉诉房屋购买人为稳投天下公司，后其将该预售合同的权利义务转让给了钟明鸣，故预售合同对双方都具有约束力，双方应按照合同约定条款执行。2.如果按照钟明鸣所述，该预售合同是因稳投天下公司为防止风险所签订，那整个合同条款及内容的磋商是江南公司与钟明鸣之间的进行的，只有经过钟明鸣认可并确认后，稳投天下公司方可进行签署，否则钟明鸣不可能允许稳投天下公司签署。据此，对于钟明鸣提出的办理涉案房屋不动产权证的期限，应按照合同约定条款执行，即自收房之日起1095日内完成。四、一审法院判令15日内办理涉案房屋的所有权变更登记，不具有实际履行性。一审法院依据的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是指商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，但在本案中，涉案房屋已完成建设并实际交付，并不符合该条款的规定。即使江南公司存在过错，在未签订合同的情况下，一审法院应当按照正常的房地产交易方式来确定，如无法确认亦可参照涉案房屋中江南公司与稳投天下公司签订的预售合同中关于转移登记办理的相关条款来确定。
二审被上诉人辩称 钟明鸣辩称，同意一审判决，不同意上诉人上诉请求。
原告诉称 钟明鸣向一审法院起诉请求：1.判令江南公司将涉案房屋过户至钟明鸣名下；2.判令江南公司向钟明鸣支付迟延办理产权证的违约金(以购房款6225793元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%的标准，自2016年9月14日起计算至实际办理产权证之日止)；3.判令江南公司赔偿钟明鸣因借款买房而承受的实际损失100万元；4.判令江南公司承担本案鉴定费。
一审法院查明 一审法院认定事实：2016年9月14日，钟明鸣江南公司签订认购书，约定：钟明鸣认购江南公司开发建设的涉案房屋，建筑面积129.03平方米，单价48020元/平方米，房款总额为6196021元；钟明鸣应于签订认购书之日支付定金10万元；钟明鸣同意在支付定金之日起7日内提交相关资格审核资料，并在接到江南公司通知后7日内与其完成签约。
同日，钟明鸣向江南公司支付定金10万元。
2017年4月27日，稳投天下公司向江南公司在光大银行账号为×××的银行账户进行两笔汇款，金额分别为3789500元和2336293元，合计6125793元。
钟明鸣提交稳投天下公司出具的《情况说明》，称该公司在2014年4月27日向钟明鸣提供借款用于购房，开发商系江南公司，因钟明鸣与稳投天下公司有借贷关系，故要求稳投天下公司将购房款6125793元直接汇入江南公司在光大银行的上述账户内。江南公司对该情况说明表示认可。
2018年3月24日，钟明鸣向江南公司交纳公共维修基金25930元、产权证工本费85元。同日，江南公司向钟明鸣开出《准住证明》，向钟明鸣交付涉案房屋。《准住证明》记载的涉案房屋面积为129.65平方米。
2018年4月8日，钟明鸣向北京瑞恒家辰物业管理有限公司朝阳分公司交纳装修管理费648.25元，并开始对涉案房屋进行装修。
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