核定征收湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知
文章属性
∙【制定机关】湖北省地方税务局
∙【公布日期】2008.09.12
∙【字 号】鄂地税发[2008]207号
∙【施行日期】2008.09.12
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】土地增值税
正文
湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知
（鄂地税发〔2008〕207号）
各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：
现将《湖北省房地产企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请各地遵照执行。
湖北省地方税务局
二〇〇八年九月十二日
湖北省房地产开发企业土地增值税
清算管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强对房地产开发企业土地增值税征收管理，进一步规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《国家税
务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 在本省范围内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算管理均适用本办法。
对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。
第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地方税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。
第四条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。
第二章 清算条件
第五条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
主管地方税务机关发现纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地方税务机关进行查账征收。
第六条 符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%（含）以上的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目；
（四）省地方税务局规定的其他情形。
第七条 对在2005年1月1日前销售房地产建筑面积（以签订的房地产合同时间为准）占整个项目可售建筑面积不足50%的，其项目应进行土地增值税清算。
在2005年1月1日前销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积50%（含50%）以上的房地产开发项目，对该项目的全部销售收入，分别按规定的预征率计征土地增值税，不再清算。但下列情形除外：主管地方税务机关认为如不清算有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的；纳税人符合清算条件且向主管地方税务机关提出清算申请的。
第三章 清算申请与受理
第八条 符合本办法第五条规定条件的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内向主管地方税务机关提出清算申请，并提供如下资料：
（一）《土地增值税纳税清算申请表》（附件1）及《土地增值税清算材料清单》（附件2）；
（二）项目竣工决算报告、项目竣工验收证明、清算期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品销售明细表、已完工开发项目成本表等）；
（三）清算项目的国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证；
（四）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；
（五）清算项目的主要单项工程合同及结算单据；
（六）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；
（七）公共配套设施面积及成本分摊证明材料；
（八）清算项目规划总平面图；
（九）《商品房销售合同统计表》（附件3），明细表以电子文件形式报送；
（十）与转让房地产有关的完税凭证；
（十一）《土地增值税纳税清算申报表》（附件4）；
（十二）主管地方税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。
纳税人委托税务中介机构进行清算申报的，还应附送具有鉴证资格的税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）和税务中介机构资格、年检证明材料。
第九条 纳税人应当按照税收法律、法规和有关政策规定正确计算应缴纳的土地增值税额，如实填写《土地增值税纳税清算申报表》，完整报送税务机关要求报送的清算相关资料，并对申报表和所提供资料的真实性、准确性和完整性负责。
第十条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应填开《税务事项通知书--土地增值税清算通知书》（附件5）并送达纳税
人。纳税人应在接到《税务事项通知书--土地增值税纳税清算通知书》之日起30日内向主管地方税务机关报送本办法第八条规定的土地增值税清算相关资料。
第十一条 主管地方税务机关对纳税人提交的清算申请报告及其附列资料初审认定符合规定的，即时制作《税务事项通知书--土地增值税清算受理通知书》（附件6），送达纳税人。对报送资料不全的，向纳税人开具《税务事项通知书--土地增值税清算补正资料通知书》（附件7）以及申请清算资料一并退还纳税人补正。
第十二条 纳税人可自行进行土地增值税清算，也可采取“自行自愿委托”的原则，委托税务中介机构进行审核鉴证。
第四章 清算审核
第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。
第十四条 清算项目销售收入的确定。清算项目的销售收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和
其他收入。
货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。
实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材以及房屋、土地等不动产等。实物收入应当通过评估确认其公允价值。
其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其他收入应当通过评估确认其公允价值。
对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。
第十五条 清算的房地产开发项目扣除项目金额的确定。扣除项目金额必须按照《条例》第六条及其实施细则第七条的规定计算。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，需提供合法、有效凭证（一般包括税务机关监制的发票、财政机关监制的行政事业性收费收据以及按照规定可不纳入财税机关监制范围的专业票据等），对纳税人无法提供合法、有效凭证的支出项目金额，不予扣除。
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