营销的作用
商业地产营销网上做广告
1、营销的作用及意义
营销是企业以满足消费者需求为出发点，准确确定自己的目标市场，生产出适销对路的产品。建立合理的分销渠道，方便顾客购买，制定适当的价格，运用有效的促销手段吸引消费者，最终达到项目自身价值和升值价值的双方面价值体现。营销的作用就是满足消费者需求，运用有效的营销策略开发市场、占领市场。
营销的核心观念就是：了解消费者的需求，运用适合的产品，定价、渠道、销售和服务等方法来满足消费者的需求。
我们以营销的核心观念来谈谈当前手机界话题最多的小米手机，小米有多火爆，创始人雷军的营销就有多成功：
（1）了解消费者需求：雷军作为小米手机的产品代言人，这与苹果的套路十分相似， iPhone风靡全球手机市场数年，背后一定有很多杰出的人才甚至天才，但除了乔布斯，普通消费者很难说出第二个苹果公司的人名。雷军抓住消费者癖好，小米手机的创业团队中
六个联合创始人都做过谷歌、摩托罗拉、微软和金山等大公司高管，成功把控消费者对手机要求的一切需求心理。
（2）适当的渠道、销售：采用和iPhone同样的惯用伎俩，小米这次也用得颇见成效。如果以同等价位的手机销量作参照，小米的预订即使是用“火爆”来形容也不为过，在中国或许只有苹果才有这样的号召力。小米手机于9月5日13：00开始接受网上排队预订，在接下来的35个小时预订即达到了30万台，小米随即关闭了在线预订通道。当淘宝惊现百元价格转让小米号的时候，预订的营销效果立即被放大了。最重要的是，小米不仅出够了风头，也通过预订为生产计划获得了重要的信息参考，从而在元器件采购、生产和供货上赢得了更多主动权。
（3）适当的价格定位：价格才是小米手机营销核心价值主张的最终承载，因为无论性能多么强大，高高在上的定价是无论如何也无法取悦消费者的。如果定价3000元以上，小米也就成为了众多消费者关注的高端手机中的一款，然而1999元的价格让顾客惊喜，也让小米与其他竞争产品形成了明显的区隔。而渠道费用是一笔不小的支出，小米采用在线销售就省了这部分费用。另外，小米也没有大规模的媒体投入和销售投入，又节省了相当可观的费用，正是由于这两部分节省，小米才有如此的定价魄力。
2、商业地产营销
    首先商业地产营销不是单纯的销售，不仅仅要卖出产品。它是产品策略、定价策略、销售渠道、促销策略等经营理念，和推广、广告推销理念综合在一起的营销组合。因而商业地产有时会把前期策划和产品定位看的尤为重要。没有前期项目规划和准确定位铺垫，即便推广和广告推销做得再足，也会大大影响项目整体形象及后期规划、发展，从而影响项目的升值价值。
虽然商业地产营销考虑了项目的租金收益和升值收益，是对项目整体开发和长期运营的把控，对项目长期发展有着重要意义。但这样不仅仅加大了开发商回款周期，也加大了项目自身的管理难度。需要更专业的策划理念和庞大的现金流来维持项目运营。这样就导致很多开发商放弃项目持有权，直接出售楼盘以达到快速回款。造成很多项目出现“开发前期疯抢、后期运营惨淡”甚至成为死楼盘的局面。
商业地产营销的确能给一个项目带来由始到终、源源不断的利润，是对一个项目负责和长远发展的体现，但能否把控项目持有和出售比例、协调投资现金流、项目长期跟进管理等都将成为商业地产营销的重要难题。
3、商业地产成功营销案例
我们以大家都很熟悉的西单大悦城为例：在2007年之前（大悦城开业之前），北京西单就已经是北京人流量最大的商圈之一。但在当时人流东、西分布严重失调，大多数消费者集中于马路东侧。坐落西侧原有的手机大卖场、北京福彩西单大卖场等惨淡的经营几乎不能存活于此，因此大悦城西侧地段一度成为西单的“商业死角” 。原因主要是现有商业项目繁多、档次太过接近，就像在面对满街市的苹果摊，再去选择变卖苹果可想而知这个“商业死角”的形成。然而西单大悦城的进驻理由却是用苹果摊上的人流来拉动我品类齐全的水果店。在面对如此庞大的人流，竞争却如此激烈的市场，西单大悦城毅然决定建造于此，但是以全新的规模、齐全的业态种类及带着234个品牌、其中46个品牌首次进入北京市场的姿态进驻西单。其目的显而易见：原来商圈没有的商品我大量引进、原来有的商品我做细、做大；娱乐、就餐、剪发、影院无所不有，吸引所有来西单购物人休息于此。总体来说大悦城就是看准西单的人流量、消费者及区域需求，大悦城并不是把它周边商业（中友、君太等）看做自己的竞争对手，业态种类、品牌档次的差别不仅没有形成实质上的竞争，反而让原有的商业为其提供足够的人流基础。西单大悦城利用其成功的商业地产营销理念：产品策略、定价策略、销售渠道、促销策略，最终站在了北京商业的最前列。

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