不动产权*********人民法院
民 事 判 决 书
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原告：****************，住所地：************。
负责人：**，**行长。
委托诉讼代理人：方正，*********执业律师。
委托诉讼代理人：***，**员工。
被告：***，*，**，**********出生，*****：*********。
委托诉讼代理人：***，*********执业律师。
被告：**********，住所地：**********************。
法定代表人：***，该公司董事长。
彭冠英的个人资料委托诉讼代理人：***，该公司员工。
原告****************（以下简称******）与被告***、**********（以下简称****）金融借款合同纠纷一案，**于*********立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。******的委托诉讼代理人方正、***，被告***的委托诉讼代理人***，被告****的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
******向**提出诉讼请求:1.判令***偿还借款本金361309.28元、利息16642.04元、罚息590.2元（该数据暂计算至**********，之后的利息、罚息按合同约定的标准计算至全部款项付清之日止）；2.判令****在上述债务范围内承担连带清偿责任；3.确认******有权对位于*********、******××广场××幢××号房屋拍卖、变卖的价款在上述债权范围内享有优先受偿权；4.判令***、****承担本案受理费、保全费及其他实现债权的全部费用。事实与理由：***********，***因购房需要向******申请借款。**********，******与***、****签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由******向***提供贷款480000元，用于购买****************************房屋，借款期限自*********************。担保方式为阶段性保证加抵押，****提供阶段性保证。**********，******按约发放贷款480000元，但***、****未按约按期足额履行还款义务。******诉至法院。
***辩称，案涉房屋预售合同已经法院判决解除，案涉房屋已经判决由****所有，其不应承担还款责任；案涉房屋拍卖的价款在扣除******剩余贷款后应优先支付其所支付的首付房款及所还借款本息；对于******计算其应偿还的借款本息数额有异议。
****辩称，该案涉房屋已经办理预告抵押登记，且该房屋已经办理初始登记，******应当享有法定的抵押权，故根据合同约定****的阶段性担保责任已经免除。
**经审理认定事实如下：
五香牛肉的做法一、合同约定贷款情况：
***********，***向******递交《个人信贷业务申请表》。**********，***、****与******签订《个人购房担保借款合同》，***申请借款480000元，用于购买****开发的位于******××屯××*××广场××号房产，借款期限自***********至**********止。贷款利率执行浮动利率，适用***转换后现利息执行年利率7.205%，罚息执行年利率10.8075%，还款方式为按月等额本息。****自愿承担阶段性担保责任，保证期间为借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。
二、抵押概况：
***将其名下位于*********、******××广场××幢××号房产抵押给******，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但未办理正式抵押登记。
三、履行情况：
**********，******实际发放贷款480000元，贷款期限自***********至**********止，***于********未按时还款。******单方宣布该笔贷款提前到期。截至**********，***尚欠借款本金361309.28元（含逾期本金19056.05元）、利息18387.18元、罚息736.13元。
综上所述，对于***向******借款的事实有借款合同及放款凭证为据，真实有效，予以确认。******已依约发放款项，***、****至今逾期未还款，******有权宣布贷款提前到期。
关于案涉贷款应当由谁承担还款责任的问题。第一，根据《〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或
颔怎么读者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，购房人与开发商的商品房买卖合同已于*****经**生效判决予以解除。商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现。根据前述规定，应由出卖人****将收取的购房贷款本金及利息返还******，***不负有返还义务。
第二，关于案涉《担保借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉担保借款合同第十四条载明：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠贷款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务”。该条款系******为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人的情况下，******拟定该条款内容，意味着要求***在未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明
显不合理地加重了***的责任。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“……提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效……”之规定，该条款对***不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，***支付房款，****交付房屋；在商品房担保贷款合同中，******将***所贷款项直接支付给****，****实际用款。***并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，***取得房屋，各方权利义务变可保持平衡。但本案中，****与***的购房合同已经解除，****不仅收回房屋且实际占有使用***的首付款及******按揭贷款；******依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对****、***的债权；***未实际占有使用房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，***与****的购房合同已经解除，若再让***偿还按揭款项，明显不合理地加重了其**，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
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综上，******请求***归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，故该剩余贷款本息应由****直接支付******。因案涉房产未办理正式抵押登记，故对于******主张享有优先受偿权的诉讼请求，**不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百七十九条、第六百七十六条，《关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下:
一、**********于本判决生效后十日内偿还****************借款本金361309.28元（该数额暂计至**********）；
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