签订商铺租赁合同要注意哪些问题
签订商铺租赁合同要注意哪些问题
在租赁房屋的时候⼀定会涉及签署房屋租赁合同，⽽且⼀份的规范的合同和能偶避免很多纠纷的发⽣，那么在签署合同的时候应该注意些什么呢？店铺⼩编为你总结了以下的相关信息，下⾯就和店铺⼩编⼀起来看看吧。
签订商铺租赁合同要注意哪些问题呢
1、调查商铺的产权
承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中⼼进⾏产权调查，确认以下⼏个重⼤信息：
1)、房屋的⽤途和⼟地⽤途，必须确保房屋的类型为商业⽤房性质、⼟地⽤途是⾮住宅性质⽅可承租作为商铺使⽤，否则，将⾯临⽆法办出营业执照以及⾮法使⽤房屋的风险。
2)、房屋权利⼈，以确保与房屋权利⼈或者其他由权利⼈签署租赁合同。
3)、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同⽆法办理登记⼿续，从⽽导致新承租⼈的租赁关系⽆法对抗第三⼈，也会影响新承租⼈顺利办出营业执照。
如果承租⼈⽆法查清，可以委托律师到相关部门进⾏调查。
2、免租装修期
商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租⼈在交房后需要对房屋进⾏装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租⼈同意不收取承租⼈装修期间的租⾦。但“免租装修期”⾮法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时⼀定要明确约定免租装修期起⽌时间，免除⽀付的具体费⽤，⼀般情形下，只免除租⾦，实际使⽤房屋产⽣的⽔费、电费等还需按合同约定承担。
3、租赁保证⾦
俗称“押⾦”，主要⽤于抵充承租⼈应当承担但未缴付的费⽤。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费⽤⽐较⾼，因此建议押⾦应当适当⾼⼀些，以免不够抵充上述费⽤，另外，还需要特别注意的是，承租⼈在承租过程中，不断地拖付相关费⽤，押⾦抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补⾜“押⾦”的⽅案，即每次出租⼈
⽤“押⾦”抵扣相关费⽤后，承租⼈应当在合理期限内补⾜⽀付“押⾦”，如果经出租⼈通知后⼀定时间内补⾜的话，则出租⼈可以单⽅解约，并追究承租⼈相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租⼈“⽼赖”⾏为。
4、税费承担
按照法律、法规、规章及其他规范性⽂件规定，出租或转租商铺的，出租⼈或转租⼈应当承担以下税费：
1)、出租：
营业税及附加租⾦*5.55%
房产税租⾦*12%
个⼈所得税所得部分*20%(所得部分为租⾦扣除维修费⽤，维修费⽤每次不超过800元)
印花税租⾦(总额)0.1%(在第⼀次缴税时⼀次性缴纳，按租期内所有总租⾦计算。)
⼟地使⽤税按房屋地段每平⽅⽶征收，具体以代征机关实际征收为准。
2)、转租：
营业税及附加转租收⼊*5.55%
印花税印花税转租租⾦(总额)0.1%
在实践中，商铺租赁税费德缴纳⽐较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收⽅法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征⽹点⼯作⼈员。
虽然上述税费德缴纳主体为出租⼈或转租⼈，但租赁合同中可以约定具体税⾦数额的承担⼈，此时，⽆论出租⼈和承租⼈都应当清楚商铺租赁的税费⾦额⽐较⾼，应当慎重考虑长期税费调整增加的费⽤后，再⾏约定具体承担⼈，不要被某些代征⽹点短期内较低的税率所迷惑。
签定合同时要注意的重要内容
5、营业执照
承租商铺的⽬的在于开展商业经意活动，⽽商业经营活动⾸要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下⼏个⽅⾯：
1)、原有租赁登记信息没有注销，从⽽导致新租赁合同⽆法办理租赁登记，从⽽导致⽆法及时办理营业执照;
2)、商铺上原本已经注册了营业执照，⽽该营业登记信息没有注销或者迁移，从⽽导致在同⼀个商铺上⽆法再次注册新的营业执照;
3)、房屋类型不是商业⽤房，从⽽⽆法进⾏商业经营活动，⽽导致⽆法注册营业执照;
4)、涉及特种经营⾏业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫⽣、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫⽣许可证等证件后，⽅可取得营业执照;
5)、因出租⼈材料缺失⽽导致⽆法注册营业执照。
对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租⼈义务，并给予出租⼈合理宽限期，超过⼀定期限还⽆法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为⽆责任解约情形，以保障承租⼈万⼀⽆法办出营业执照时可以⽆责任解除合同。
6、装修的处置
交房需要注意什么商铺租赁中，往往需要花费⼤额资⾦⽤于铺⾯装修，为了确保装修能够顺利进⾏，以及保障装修利益，在合同中应当注意⼏个问题：
1)、明确约定出租⼈是否同意承租⼈对商铺进⾏装修，以及装修图纸或⽅案是否需要取得出租⼈同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于⼴告、店招位置也可约定清楚。
2)、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约⾦部分，因为违约⾦常常会约定等同于押⾦，数额不⾼，往往不及承租⼈的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租⼈除承担违约⾦外，还需要承担承租⼈所遭受的装修损失费⽤。
3)、明确租赁期满时，装修、添附的处置⽅式。
7、⽔、电、电话线等
因商铺经营的特殊性，对于⽔、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应⼜会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先⾏考察是否满⾜使⽤需求，若不满⾜的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费⽤，并在合在同明确约定相关内容，以及⽆法满⾜正常进⾏需求的情形下，承租⼈⼈免责解除合同的权利。
签定合同之后的疑虑
8、租赁登记
租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效⼒主要包括以下内容：
1)、登记与否不影响合同本⾝的⽣效，即使没有办理备案等记，合同依然在⽣效条件满⾜时就⽣效;
2)、经登记的案件，具有对抗第三⼈的法律效⼒，⽐如，若出租⼈将房屋出租给两个承租⼈的，其中⼀个合同办理了租赁登记，另⼀个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租⼈，出租⼈并向没有租赁登记的承租⼈承担违约责任。
因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中⼼办理租赁备案登记。另外，⼤多数⼯商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
9、转租问题
商铺市场中经常会遇见许多“⼆房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更⽅式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上⼿租赁关系不解除，本⼿在此建⽴租赁关系，⽽“承租权转让”是指上⼿租赁关系，新承租⼈直接替代原承租⼈与出租⼈(业主)建⽴租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：
1)、转租必须取得出租⼈书⾯同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜⼼租赁合同，也需要征得出租⼈同意。
2)、原承租⼈往往向新承租⼈主张⼀笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费⽤不属于法定承租⼈应承担费⽤，但法律亦没有明确禁⽌，因此，只要双⽅当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租⼈在⽀付此笔费⽤时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来⽀付，以此降低资⾦风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔
费⽤退还或解除情形。
鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同⾦额较⼤，建议对此类合同应谨慎签订，必要时，聘请专业⼈⼠把关，以免合同履⾏过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失。
10、买卖与租赁
许多承租⼈经常担⼼承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租⼈完全⽆须担⼼此种风险，因为法律对于承租⼈赋予了两重特殊保护：
1)、出租⼈在出售时，承租⼈享有同等条件之下的优先购买权，即若承租⼈在等同于其他购买⼈的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租⼈，以此保障了承租⼈的使⽤利益。
2)、即使承租⼈不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履⾏租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
11、其他注意事项
在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租⼈将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，⽐如承租⼀个不可经营餐饮⾏业的房屋准备开设酒店，必将导致⼈⼒、财⼒的损失。在⽆法确定的情形下，承租⼈可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。
以上就是店铺⼩编为你总结的相关的信息，如果您还有什么不理解的地⽅或者是还有其他⽅⾯的法律知识想要了解，⼩编建议您不妨登陆我们店铺的⽹站进⾏在线律师咨询，他们将针对您的问题为您做出详细解答。

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