购房合同中的不可抗力应该怎么理解
购房合同中的不可抗⼒应该怎么理解
怎样理解购房合同中的不可抗⼒
随着我国住房改⾰的深⼊，越来越多的⼈加⼊到购房⼤军之中。⽽经济的不断发展，城镇⽣活⽔平⽇益提⾼，⼈们对住房的要求也越来越⾼，购买热情不断升温。在购买商品房时会签订购房合同，⽽在合同中会有关于不可抗⼒的规定。对于此条款中的“不可抗⼒”在法律上究竟是如何规定，什么情况才构成不可抗⼒?购房者是否真的了解，⽽“不可抗⼒”作为实践中重要的免责事由，购房者往往会和开发商发⽣争议。下⾯我就“不可抗⼒”的问题进⾏论述。
⼀、什么是“不可抗⼒”
根据《中华⼈民共和国民法通则》第153条明确规定：“不可抗⼒”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。由此可见，不可抗⼒是指在合同成⽴以后所发⽣的，不是由于当事⼈⼀⽅的故意或过失所造成的，对其发⽣以及造成的后果是当事⼈不能预见、不能控制、不能避免并不能克服的。不可抗⼒应表现为⼀种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、⽔灾等。⽽且不可抗⼒的事由要发⽣在合同履⾏期间，也就是说在签订合同的时候“不能预见”。并且不可抗⼒的事由影响的法律主体是购房合同签订的双⽅，也就是开发商和购房者。如果造成逾期交房的理由符合以上条件，那么可以认定该事由为不可抗⼒，可以免除开发商违约责任，否则就不能视为不
交房需要注意什么可抗⼒，就要承担相应的违约责任。
⼆、“不可抗⼒”的构成要件
1、不可预见的偶然性。
不可抗⼒所指的事件必须是当事⼈在订⽴合同时不可预见的事件，它在合同订⽴后的发⽣纯属偶然。当然，这种预料之外的偶然事件，并⾮是当事⼈完全不能想象的事件，有些偶然事件并⾮当事⼈完全不能预见。但是由于它出现的概率极⼩，⽽被当事⼈忽略不计，把它排除在正常情况之外，但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件。在正常情况下，判断其能否预见到某⼀事件的发⽣有两个不同的标准：⼀是客观标准，即在某种具体情况下，⼀般理智正常的⼈能够预见到的，该合同当事⼈就应当预见到。如果对该种事件的预见需要⼀定的专门知识，那么只要具有这种专业知识的⼀般正常⽔平的⼈所能预见到的事件则该合同当事⼈就应当预见。⼆是主观标准，就是在某种具体情况下，根据⾏为⼈的主观条件，如当事⼈的年龄、发育状况、知识⽔平、职业状况、受教育程度以及综合能⼒等因素来判断合同当事⼈是否应该预见到。
2、不可控制的客观性或不能避免的必然性。
不可抗⼒事件必须是该事件的发⽣是因为债务⼈不可控制的客观原因所导致的，债务⼈对事件的发⽣
在主观上既⽆故意，也⽆过失，主观上也不能阻它发⽣。债务⼈对于⾮因为可归责于⾃⼰的原因⽽产⽣的事件，如果能够通过主观努⼒克服它，就必须努⼒去做，否则就不⾜以免除其债务。
三、引起“不可抗⼒”的原因
引起“不可抗⼒”的法定原因注意包括：⼀是⾃然原因，如洪⽔、暴风、地震、⼲旱、暴风雪等⼈类⽆法控制的⼤⾃然⼒量所引起的灾害事故;⼆是社会原因，如战争、罢⼯、骚乱；三、政府⾏为，如政府禁⽌令、征收、征⽤等引起的。其中，政府⾏政机关在购房合同履⾏期间内制定新的⾏政法规、规章、⾏政命令以及政策性⽂件等规范性⽂件，例如市政规划、抢险抗灾需要等。对于这类政府⾏为，在其效⼒范围内，任何有关单位和个⼈都必须⽆条件执⾏，不可抗拒。因此⽽造成购房合同不能履⾏的，可以认定为“不可抗⼒”。⾏政机关基于法律法规的授权，针对合同双⽅特定的⼈或事件做出的具体的处理决定，因此⽽造成合同不能履⾏的，则不属于“不可抗⼒”，应承担相应的法律责任。在实践中，对不可抗⼒的认定是很严格的，要与正常的履⾏风险区别开来。
⽽对不可抗⼒的范围⼀般有概括式、列-举式和综合式三种规定⽅法。概括式对不可抗⼒范围只作笼统规定；列-举式是将不可抗⼒事件逐⼀列出；综合式，即列-举式与综合式相结合，对经常可能发⽣的不可抗⼒事件(如战争、地震、⽔灾、⽕灾、暴风⾬、雪灾等)列出的同时，再加上“以及双⽅同意的其他不可抗⼒事件”的⽂句。
在建设部颁布的合同⽰范⽂本中，对“不可抗⼒”仅是概括性的表述，并没有明确的界定，需要通过双⽅的协商来进⼀步确定。在实践中，由于众多的因素，很容易造成不能按期交房，这就避免不了要产⽣纠纷，甚⾄要承担法律责任，造成损失。因此，我们在合同或补充协议当中，应当更加详尽的明确“不可抗⼒”的范围。但应注意以下问题：
(1)合同中是否约定不可抗⼒条款，不影响直接援⽤法律规定;
(2)不可抗⼒条款是法定免责条款，约定不可抗⼒条款如⼩于法定范围，当事⼈仍可援⽤法律规定主张免责；如⼤于法定范围，超出部分应视为另外成⽴了免责条款;
(3)不可抗⼒作为免责条款具有强制性，当事⼈不得约定将不可抗⼒排除在免责事由之外
四、“不可抗⼒”的免责条件
“不可抗⼒”虽然是法定的免责事由，但并⾮发⽣不可抗⼒的事件造成合同不能履⾏就可以免除责任。根据《中华⼈民共和国合同法》第118条规定：“当事⼈⼀⽅由于不可抗⼒不能履⾏合同时，应当及时通知对⽅，以减轻可能给对⽅造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”。由此可见，“不可抗⼒”的免责需要具备以下条件：1、发⽣了“不可抗⼒”事件。必须在⼀定的期限内提供的有关证明为据;2、履⾏了保护义务。构成不可抗⼒免责的条件，必须是遭受不可抗⼒影响的⼀⽅履⾏了“及时通知对⽅”和“
采取补救措施”的程序和义务。只有这样，不可抗⼒及其免责才能认定，否则，即使确实发⽣不可抗⼒事件，若开发商没有履⾏保护义务，那么开发商就不能依此免除其法律责任。
五、“不可抗⼒”事件发⽣后受影响⼀⽅的义务
1.积极补救义务。当事⼈有义务采取⼀切可能的有效措施，尽量避免或减少损失。对开发商来说，交房期限⼀般都是由开发商提出的，因此除了事后补救外，最好在确定此期限前，就充分考虑到各种影响交房的情况；对购房⼈来说，在约定的交房期限将⾄时，应事先对⾃⼰的时间做好安排，避免错过接收⽇期。
2.告知义务。当不可抗⼒及其他免责的条件出现时，当事⼈有义务及时通告对⽅当事⼈，以使对⽅当事⼈采取有效措施，避免或减少损失。这在合同⽰范⽂本中留有空⽩，要求开发商填写因不可抗⼒延期交房时，及时告知购房⼈的时限。
3.举证义务。当事⼈⼀⽅提出免责的，有义务举证，作为其免责的证据。⼀旦免责情形出现，提出免责的⼀⽅当事⼈，应及时收集和保留好有关的证据，⽐如政府的公告、⽓象预报、⽣病住院的单据等等，作为有效的免责证据。否则，⼀旦双⽅因此发⽣了争执，提出免责的⼀⽅⼜不能举证，那么则要承担相应的法律责任。
六、不可抗⼒的法律后果和免责效⼒
发⽣不可抗⼒事故后，应按约定的处理原则及时进⾏处理。不可抗⼒的后果有两种：⼀种是解除合同，⼀种是延期履⾏合同。究竟如何处理，应视事故的原因、性质、规模及其对履⾏合同所产⽣的实际影响程度和合同的具体约定⽽定。
不可抗⼒的免责效⼒，因不可抗⼒不能履⾏合同的，根据不可抗⼒的影响，可以部分或全部免除责任。但有以下列外：
(1)⾦钱债务的迟延责任不得因不可抗⼒⽽免除。
(2)迟延履⾏期间发⽣的不可抗⼒不具有免责效⼒。
综上述，正确地认识“不可抗⼒”，明确延期交房时，免除责任的法律条件，以及如何正确有效的签订免责条款，有利于我们在延期交房时，尽最⼤努⼒的免除或减少责任，降低损失。对于“不可抗⼒”和其他免责条款在合同当中是很重要的，⼀定要有⼀个清楚明了的认识，以减少纠纷和损失。
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