2022年我国旅游地产行业发展现状及趋势分析
2022年我国旅游地产行业发展现状及趋势分析
    据记者了解：旅游地产作为新兴业态在过去的两年里飞速进展，且这一势头在2022年更为“激进”。现对2022年我国旅游地产行业现状分析如下：
    万达集团投资300亿元建青岛东方影都后不久，日前，复星集团宣布三年内投资100亿元建迪拜亚特兰蒂斯酒店中国三亚版本，并称将来将加大旅游商业领域的投资，投资规模将达千亿元级别。同时，保利地产、佳兆业集团等标杆房企分别在浙江慈溪、辽宁等地大兴旅游综合体项目，投资手笔均过百亿元。
    这些，还仅是旅游地产投资领域的“毛毛雨”。在这一行，有着最规模浩大、成分简单的开发军团，而根据克尔瑞的数据统计，截至2022年底，中国旅游地产项投资总额破万亿元，超过1/3的百强房企均涉足旅游地产开发。
    然而，在遭受蜂拥而至的投资热潮之后，旅游地产已经开头面临消化难题。当大部分旅游地产的投资者年收益率仅在3%-4%徘徊时，市场不得不重新考虑旅游地产是否消失泡沫及其解救之道。
20万投资什么项目    旅游地产激进开发进行时
    历经两年多酝酿和等待之后，雅居乐方案投资200亿元打造的“西双版纳雅居乐旅游度假项目”，最终敲定了首批拿地事项。
    10月10日，雅居乐对外发布新闻资料称，已以2.4亿元人民币的总代价取得西双版纳的13幅相连住宅地块使用权，其总占地面积为52.9万平方米，约合793.5亩。
    雅居乐并未透露此次拿地的方式。但不行置否的是，上述首批土地猎取仅是个小开端，根据西双版纳当地官方资料，“西双版纳雅居乐旅游度假项目”规划掌握面积高达1700多公顷，约合1.75万亩土地。
    如此饱含热忱地进驻西双版纳的，并不仅雅居乐一家。事实上，近两年大规模的房地产资金蜂拥而至，已让这个云南边陲小城有了与三亚并肩的“热度”。西双版纳州招商局资料显示，西双版纳旅游地产投资额平均增速在云南省16个地州市中排名第一，开发热潮已经远超过大理、丽江和腾冲等地州，开发早已升级到“百亿投资、万亩规模”的阶段。
    而据时代周报记者调查了解，云南当地以富民、玉溪、普洱为代表的新一批区域，也已
经开头向西双版纳、丽江、大理等云南成熟旅游热点区域靠拢。万达、雅居乐、龙湖、华侨城、世纪金源、中坤、方兴地产、中弘股份等几十家一线房企携重金纷沓而至，据不完全统计，截至2022年6月，新一轮的云南旅游地产开发总投资已达万亿元，总占地规模超过20万亩。
    同样，各路资本在海南国际旅游岛的投资热忱更高。据克尔瑞数据显示，截至去年年底，全国已面市的2259个旅游地产项目，分布在85个城市和地区，其中海南占据半壁江山。眼下，尽管当地道路沿途早被五花八门的楼盘广告所沉没，但仍在不时迎来各行各业的巨头。
    10月10日，复星国际对外宣布，三年内将投资逾100亿元，在海南三亚海棠湾国家海岸打造一座顶级的七星级酒店及海洋公园—亚特兰蒂斯，据悉，其最贵客房价格一晚高达37500美元。
    房企疯狂投入旅游地产的案例，在广东惠州等多地都有类似的版本。如在惠州东南沿海170公里延绵的岸线上，就集聚了碧桂园、合正、富力、世茂、中信、万科、粤华、华侨城、金融街等一大批巨头。在这些项目中，最小的1000多亩，多数介乎2000-5000亩，最
大的金融街金海湾占地高达29平方公里。
    “现在全国已漫山遍野的旅游地产了。”一位开发商代表如此描述今年的旅游地产布局。不容忽视的是，2022年明显仍是旅游地产的激进年。但现在，国内旅游地产的开发规模究竟有多大，始终是一个谜题。
    海南旅游地产以价换量
    大规模投资，带来的是多地房地产市场的天量供应。
    在揽客力量上，作为后起之秀的云南目前远远不及海南。近年如此大规模上马的众多旅游地产项目，其去化前景让人担忧。以西双版纳为例，据第三方机构的不完全统计数据显示，目前仅西双版纳景洪区域在售的项目合计建筑面积已经超过1000万平方米，而过去三年西双版纳的年均楼市消化量在100万平方米左右。
    在天量供应的背后，西双版纳的大部分开发商不得不面临的一个尴尬是：项目仍旧举步维艰。此前7月份曾有媒体援引西双版纳景洪房产信息网数据显示，除了万达和世纪金源等几个大项目之外，不少项目多日都没有成交记录。
    在大理，去化难的问题同样困扰着许多开发商。
    对于大规模扎堆云南的房企们来说，万亿资本推动的是堆满雪山洱海之畔的金矿，还是在造就另一个巨大的房地产泡沫?现在并不能言明。
    “这两年旅游地产大规模开发，供需关系明显不平衡。”综合开发讨论院旅游与地产讨论中心主任宋丁在接受记者采访时称，“这主要体现在两个方面：结构性失衡和产品销售失衡。像海景房，可能就1万个需求量，却有3万个供应量。”
    作为海南旅游地产先驱的海南，亦未能“幸免”，旅游地产投资一度呈井喷态势，但过度投资以及市场消化力量不足等弊病正在显现，高库存成为楼市的一道“伤疤”。海南随处可见的现象是，高档住宅小区林立，却鲜有居民出入，大量商铺长期空置，成为缄默的资产。
    据记者了解，三亚、海口等地不少项目正在巨大供应量的泥潭里困难爬行。
    “海南旅游地产竞争白热化的重要表现是，价格战已从局部降价转为全面降价，并纷纷北上拉客。”据克尔瑞对海南五大主要城市的监测显示，在供应量同比增幅达63.11%的背景下，海南楼市以价换量，价跌量涨趋势明显。
    珠三角区域的惠州巽寮湾片区，即大亚湾区域是深圳投资客最为集中的区域，据不完全统计，该区域新居总供应量相当于目前深圳年度总供应量的四倍，且房屋空置率高达9成，仅2022年，在惠东巽寮湾10家开发商就将入市4万套房源。
    难以抵挡的低价圈地冲动
    旅游地产恶性竞争，是开发商大规模圈地后的结果。不少业内人士坦言，整个旅游地产领域已经盈利的案例目前还少得可怜，但众多企业争相挤入旅游地产，逃不开低价圈地的冲动。
    “房企转型旅游地产的动因很简洁：低地价与高优待政策，低成本与高利润。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受采访时用一句话概括，在他看来，这种所谓的转型都是权益之计。

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