...持续整治房地产市场秩序,上海、佛山上调房贷利率
证券研究报告| 行业周报
2021年07月26日房地产开发
住建部等8部门发文持续整治房地产市场秩序，上海、佛山上调房贷利率
行情回顾：跌幅位列中段，落后大盘2.15个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.3%，落后大盘2.15个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第22名。本周上涨个股共40支，较上周减少0支，下跌股数为95支。（若无特别说明，本周报告中本周指2021/7/17-2021/7/23）。
新房成交情况：本周48个城市新房成交面积为573.6万平方米，环比下降18.2%，同比下降15.3%.其中一、二、三线城市新房成交面积分别为79.7、327.3、166.7万平方米，环比变动分别为-14.7%、-17.1%、-21.6%。从4周累计环比来看，本周一线城市中除北京（16.2%）外，上海（-12.5%）、广州（-16.8%）、深圳（-3.1%）环比均有下降。二三线城市中，武汉（81.6%）、娄底（66.1%）、常州（55.8%）等共计12个城市环比实现增长；其余二三线城市中，泉州（-79.9%）、吉安（-62.6%）、厦门（-43.6%）等共计32个城市环比出现下降。
二手房成交情况：本周11城二手房总成交面积为106.0万方，环比下降6.9%。本周11城总成交套数为10700套，环比下降6.9%，同比下降31.9%；总成交面积为106.0万方，环比下降6.2%，同比下降29.9%；样本一线、二线和三线城市的成交面积环比变动分别为-6.1%、-6.7%、-5.5%。
去化情况：本周我们跟踪的13座样本城市平均去化周期为13.2月，环比增长13.6%。一线城市去化周期为12.5月，环比增长12.8%；样本二线城市去化周期为13.5月，环比增长15.8%；三线城市去化周期为14.6月，环比增长5.2%。
政策追踪：住建部等8部门发文持续整治房地产市场秩序；LPR连续15个月保持不变；上海、佛山上调房贷利率；天津市第二批集中供地公开挂牌出让。中央政策方面：央行公布贷款市场报价利率（LPR），连续15个月保持不变。住建部表示，未来将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。此外，住建部等8部门发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。地方政策方面：上海首套房贷利率从  4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。佛山农行宣布对组合贷加息，上调了85bp，首套组合贷利率已达7.35%。。北京住建委规范共有产权住房出租管理工作，明确购房人需通过统一平台填报出租意向，核验后方可发布；租金采用资金托管。深圳发布地下空间开发利用管理办法，鼓励地下空间建设商业、工业、仓储、物流设施以及体育、文化等项目。天津第二批集中出让61宗地块，出让面积约327万㎡，将在8月20日正式出让，其中18宗地块需配建自持租赁住房。
融资情况：发行规模共计155.35亿元，净融资额环比减少59.56亿元。本周（7.19-7.25）共发行房企信用债16只，环比增加4只；发行规模共计155.35亿元，环比减少17.71亿元，总偿还量160.64亿元，
环比增加41.85亿元，净融资额为-5.29亿元，环比减少59.56亿元。
投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润臵地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；5.代建行业龙头企业：绿城管理控股。
风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。
行业走势
作者
分析师黄诗涛
执业证书编号：S0680518030009
邮箱：********************
研究助理杨倩雯
邮箱：********************
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内容目录
1. 上海房首套房贷利率从4.65%上调至5％、二套房贷利率从5.25%上调至5.7％ (4)
2. 重要事件及政策梳理 (6)
3. 行情回顾 (12)
4. 重点城市成交、去化情况跟踪 (14)
4.1 新房成交 (14)
4.2 二手房成交 (16)
4.3 去化情况 (18)
房贷利率优惠5. 重点公司融资情况 (19)
6. 融资相关指标 (20)
7. 风险提示 (22)
附件：各城市商品房销售情况 (22)
图表目录
图表1：上海新房摇号积分政策 (4)
图表2：2021年7月一线城市房贷平均利率 (5)
图表3：贷款利率上调的影响 (5)
图表1：中央政策（7.17-7.23） (7)
图表2：地方政策（7.17-7.23） (9)
图表3：各行业涨跌幅排名 (12)
图表4：本周各交易日指数表现 (12)
图表5：近52周地产板块表现 (12)
图表6：本周（7.17-7.23）涨幅前五个股 (13)
图表7：本周（7.17-7.23）跌幅前五个股 (13)
图表8：重点房企涨跌幅排名 (13)
图表9：本周（7.17-7.23）重点房企涨幅前五个股 (13)
图表10：本周（7.17-7.23）重点房企跌幅前五个股 (14)
图表11：48城周度成交面积跟踪（7.17-7.23） (15)
图表12：各城市周度（7.17-7.23）成交面积跟踪 (15)
图表13：本周11城二手房成交套数及同环比 (16)
图表14：本周2个一线城市二手房成交套数及同环比 (16)
图表15：本周5个二线城市二手房成交套数及同环比 (17)
图表16：本周4个三线城市二手房成交套数及同环比 (17)
图表17：本周11城二手房成交面积及同环比 (17)
图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 (17)
图表19：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 (17)
图表20：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 (17)
图表21：本周11城二手房成交数据（7.17-7.23） (18)
图表22：13座样本城市去化周期情况（7.17-7.23） (18)
图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 (19)
图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 (19)
图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 (19)
图表26：本周房企债券发行以期限划分 (19)
图表27：房企每周融资汇总（7.19-7.25） (20)
图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比 (20)
图表29：近2年贷款利率变化 (20)
图表30：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比 (21)
图表31：近5年商业性房地产贷款新增额及同比 (21)
图表35：近5年贷房地产开发贷款余额及同比环比 (21)
图表36：近5年贷房地产开发贷款新增额及同比 (21)
图表37：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比 (21)
图表38：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比 (21)
图表32：北京商品房销售情况 (22)
图表33：上海商品房销售情况 (22)
图表34：广州商品房销售情况 (22)
图表35：深圳商品房销售情况 (22)
图表36：杭州商品房销售情况 (23)
图表37：南京商品房销售情况 (23)
图表38：武汉商品房销售情况 (23)
图表39：成都商品房销售情况 (23)
图表40：青岛商品房销售情况 (23)
图表41：苏州商品房销售情况 (23)
图表42：宁波商品房销售情况 (24)
图表43：东莞商品房销售情况 (24)
图表44：济南商品房销售情况 (24)
图表45：福州商品房销售情况 (24)
图表46：惠州商品房销售情况 (24)
图表47：扬州商品房销售情况 (24)
图表48：南宁商品房销售情况 (25)
图表49：温州商品房销售情况 (25)
图表50：韶关商品房销售情况 (25)
图表51：淮安商品房销售情况 (25)
1. 上海房首套房贷利率从4.65%上调至5％、二套房贷利率从5.25%上调至5.7％
7月23日，上海市住房城乡建设管理委联合市房管局、市自然资源确权登记局发布《关于加强住房赠与管理的通知》。《通知》明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。同时，强化住房交易登记管理，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。我们认为，本次赠与房管理政策很好地堵住了上海购房的两大漏洞，一是房产赠与直系亲属时不需要对方有上海购房资格；二是通过赠与方式变相减少房产数量进而获得购房资格。
今年1月21日出台的上海新房积分政策中规定：2021年1月22日（含）后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下。而此次政策调整，使得通过赠与之后购买二手房作为首套房的漏洞也被堵死。
图表1：上海新房摇号积分政策
资料来源：上海市住房城乡建设委员会、上海市房管局，国盛证券研究所
此外，人民银行上海总部同一天与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。上海首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于24日零时开始实行。这是自2019年10月8日全国范围内个人房贷利率定价“换锚”后，上海近年来首次进行房贷利率调整。
图表2：2021年7月一线城市房贷平均利率
点，而是减掉了20个点，才得到了首套4.65%的利率，此次上调后，上海首套房贷利率仍低于一线城市平均利率水平，即便如此，房贷利率的上调还是充分反应了政府对于房地产市场调控的态度。按照贷款200万元分30年缴纳按揭的情况，以等额本息计算，新政发布前首套房的月均还款数为10,312.74元，上调后月均还款数则增为10,736.43元，每月增加还款金额423.69元，增幅达  4.1%；原利率下二套房的月均还款数为11,044.07元，上调后月均还款数则增为11,608.01元，每月增加还款金额563.94元，增幅达5.1%。从还款利息总额来看，首套房和二套房分别有8.9%和10.3%的上升，预计将对一部分购房需求产生影响。房贷利率上浮，能够有效提高炒房客的投机成本，降低预期收益并消解其炒楼热情。
图表3：贷款利率上调的影响
资料来源：国盛证券研究所
注：计算按照纯商业贷款，还款期30年，等额本息还款方式。
近日住建部发文强调落实城市政府主体责任、加强房地产金融管控，对调控工作不力、房价上涨过快的城市，坚决予以问责。7月23日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办联合印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。《通知》提出，“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。”同时，明确“因城施策”要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民众反映强烈、社会关注度高的突出问题。结合住建部表态以及今年上海房产密集调控政策的背景来看，这次上调充分表明房贷收紧潮也出现在上海，进一步体现了今年下半年房贷的政策导向。

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