安置房建设项目的风险管理与策略探析
安置房建设项目的风险管理与策略探析
摘要：随着我国社会的发展，我国的城市化进程也不断地推进。进入新时代，人民众对于自身的居住环境也提出了更高质量的要求，在这样的需求之下，很多的老旧房屋以及大部分的危房建筑都需要拆除，然后进行后续的重建工作。基于这些原因，安置房的建设则显得尤为重要。在我国当前阶段，安置房的项目建设方面仍然是存在着一定的风险，及时发现该领域存在的问题并提出相应的措施加以解决至关重要。本文将就安置房建设项目的风险进行简要分析并提出相应的管理策略。
关键词：安置房；建设项目；风险管理；策略探析
在我国的城市建设过程当中，针对某些区域会进行相应的行政拆除，在拆除了这些房屋之后，相应的政府部门则需要针对拆迁户进行后期的安置工作，出于对这些拆迁户的安置需求所建造的房屋就为安置房。在我国的发展过程当中，城市化进程不断推进，我国的安置房需求也越来越大。在安置房的建设过程当中仍然是存在着一定的风险性，这也就需要相应的建筑企业对安置房建设的风险进行评估，并且要对建设过程当中出现的危险进行一定的控制。
一、安置房建设项目存在的风险
（一）建设费用风险
建设费用风险是安置房建设项目当中较大的风险， 在进行安置房建设项目的建设过程当中，需要考虑到比较大的人员量，所以整个安置房建设项目的资金投入也会比较多。对于一个建筑工程企业来说，建设项目所使用的融资方式往往是比较多的，由于这个原因涉及到的相应的投资环节也会比较多，这些问题也就导致了建设风险过程当中存在着费用过高的危险。融资利率反映的是整个建筑工程项目的当期利率，因此它会随着市场的变化而不断地发生相应的转变，所以这就会使整个建筑工程项目的进度产生一定的变动，造成某些不利的影响。这些原因都会导致实际的建筑工程费用超过成本预算，造成很严重的费用风险。
（二）建设技术风险
建设技术在这个安置房建设的过程当中也应该被企业的充分的重视起来，如果没有足够的建设技术的话，将有可能会导致整个安置房的建设工程出现很大的问题。在建设过程中，
人为失误风险能够在很大程度上通过相应的措施加以避免。安置房建设项目本身就是比较复杂的，具有较强的技术性，包含了很多技术类型，比如融资，房屋勘察以及工程施工都被包含在内。安置房建设工程项目的各类技术参与的人员都是比较多的，在这样的操作背景下很容易发生人为技术风险，这也就要求相应的技术人员们一定要充分地重视起来，在工作的过程当中要严谨、认真、仔细。相应的建筑工程企业也要多方协调，对这方面重视起来，加强相应的管控与监督工作。
（三）合同风险
安置房建设项目所包含的环节比较多，具有很强的复杂性，而且它的周期比较长，所以在这个项目的建设过程当中所需要拟订以及签订的合同都会比较多，所以如果安置房建设合同出现了问题的话将会对整个建筑工程项目产生非常大的影响。合同分险包含了许多方面，政策调整、约定内容不全面、签订合同，双方都存在着个人主观上的负面情绪以及其他的不可抗力因素都将造成很严重的合同风险。在相应的合同当中，许多的安置房建设企业没有将建筑工程的建设内容表述完整、在进行整个项目的设计过程也没有对交房标准有更为详细的要求，这些都有可能会导致没有办法满足预期的设计目标，而且这些原因也很安置房政策
有可能会造成很多额外的投资。这种合同的内容都是极其不专业并且不完善的，如果后期出现了比较多的建筑漏洞，相应的中标单位也没有及时发现，将会导致整个建筑工程项目的建设成本增加，从而引发合同约定内容不全的风险。在签订合同的过程当中，工期以及建筑费用也是项目合同当中比较重要的环节，而这两方面往往是规定了合同双方的违约责任，这对于安置房建设项目的进度以及它的施工质量都具有非常重要的影响。在进行安置房项目的建设过程当中，国家出台的相关政策有可能会对整个项目产生非常严重的影响，也会影响到合同上面的相关条约的履行。自然灾害、战争、病乱等不可抗力因素也都会造成很严重的合同风险，在通常情况下，这种风险的发生概率是比较小的，但一旦发生的话，将会对整个建筑工程项目造成不可挽回的损失，而且有可能会对我国整个房屋建设行业造成非常不利的影响。
二、应对安置房建设项目风险的对策
（一）选取合理的项目开发模式
在面对安置房建设项目过程当中遇到的风险时，选取合理的项目开发模式则是非常有必要的。选取合理的安置房建设项目开发模式能够很好的发现建设项目的潜在风险，而且能够
对这个风险加以深度的识别，技术人员们也可以这些风险采取针对性的措施。比较常见的项目开发模式主要有利润分成模式、土地补给模式以及移交模式等，这些这种开发模式都具有其自身的特点，安置房建设企业在进行实际的建设过程当中可以根据实际情况去选择相应的项目开发模式。移交模式能够很好的帮助安置房建设企业获得比较稳定的建设利润，并且这种模式所受政府的干扰往往是比较小的，所以从整体上来讲这个项目开发模式的灵活性还是比较大的，但是这个项目开发模式也存在着缺点，就是在进行前期项目准备的过程当中，需要垫下大量的资金，这对于某些经济实力比较薄弱的安置房建设企业来说就不太友好，而且在项目的后期还存在着很大的回款风险，这对于企业的后期运营将会造成非常大的负担。利润分成模式在整个建筑工程项目当中也是具有一定的优点的，它能够最大限度地发挥出企业的土地经营能力的优势，所以企业的土地收益往往会比较高。但是这种开发模式对于企业也是具有非常高的要求的，如果只是一般的企业则没有办法采用这种模式，政府在这种项目开发模式当中需要采用兜底政策才能够促进这种模式的推进，但这往往会给政府形成一定的财政压力。土地补偿开发模式能够帮助企业获得更多更优质的土地，这种项目开放模式能够使安置房建设企业获得较大的利润，对于政府来说，财政压力也会减小。但是这种项目开发模式对于很多的私营安置房建筑工程企业来说有失公允，
会造成很严重的负面影响。侠义公私合营模式在安置房建筑项目领域是比较少见的，这主要是指企业和政府在整个项目过程当中进行合作，二者共同负责整个项目的运营，在这种项目开发模式之下，政府和企业的利益都能够得到一定的保障。但这种项目开发模式存在一定的局限性，如果采用了种模式，政府和企业之间需要协调的地方就会比较多，政府需要授予相应的企业特许经营权，在进行合作的过程当中两方面也会存在着诸多的限制。所以安置房建筑工程企业在选择项目开发模式的过程当中一定要联系本企业的实际状况，深入分析各种项目开发模式的利弊，从而进行更适合本企业发展的项目开发模式，通过相应的开发模式缓解安置房建设项目的风险。
（二）加强项目管理
城市化建设是我国社会长期发展的必然趋势，拆迁安置工作对于我国城市建设的发展过程至关重要，能够对我国的整体建设水平产生非常重要的影响。所以我国的政府一定要对这方面的建设工程重视起来，并且要意识到我国的安置房建设工程项目仍然是存在着比较大的风险的，针对这些风险，相应的企业以及政府部门要有清晰的认识并采取相应的措施加以解决。面对这些风险，政府以及企业就需要加强对整个安置房的建设工程项目的管理。
安置房建设工程企业在进行安置房建设工程项目的过程当中要对合作方进行各位严格的筛选，相应的管理者们在投资阶段一定要对对象应的施工企业进行实际的考察，对本企业的管理能力也需要加以重视。企业还需要注意在安置房建设工程项目勘察阶段，要对实际的施工场地的土地质量进行更为严格的检测，一定要对建筑工地的实际的信息进行记录，方便进行后期的工作。而在整个安置房建设工程项目的设计阶段，相应的企业则需要设置好整个项目的方案，并且要采取更为先进的技术加以分析，在保证项目的进度以及施工质量的前提之下降低成本。建设工程企业还需要对合同方面加以重视，由于整个安置房建筑项目所涉及到的环节比较多，在拟定并且签订的合同的过程当中企业的管理者们一定要重视起来。在拟订合同的时候，相关的工作人员们一定要按照相应的法律法规以及政策进行合同的拟定，并且要在尊重双方意愿的基础之上拟订相应的条款，而且要把相应的违规事项注明。在后期合同实行的过程当中，一定要加强这方面的监督，如果有违约的现象就可以立刻要求对方索赔。项目合同的设立能够更好地提高整个建筑工程项目的进度，对相应的施工人员也能够起到一定的激励作用。
（三）应用BIM管理模式
灵活地使用BIM管理模式能够更为有效地对安置房建设工程项目过程当中存在的风险加以规避。BIM管理模式本身就具有很高的技术含量，能够创造性地将几何学、空间学以及地理信息学科整合在一起，并且在后期采用相应的数据信息化技术去进行整个项目的数据整合。这种技术的运用能够在很大程度上去提升整个安置房建筑工程项目的技术性，从而能够更好的规避整个建筑工程项目当中存在的风险。那么在应用这种管理模式的过程当中，也需要注意几个问题，企业管理者们一定要做好相应的信息协调工作，要注意与各个方面进行清晰的协同工作，并且要利用这种技术对安置房建筑工程项目各个的细节都加以相应的管理，从公的角度去降低整个建筑工程项目的风险。

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