棚户区改造困境及对策研究
棚户区改造困境及对策研究
摘要：为解决城市中的各种社会矛盾，进行棚户区改造无疑是一个可行的方向和思路。但城市棚户区改造所带来的空间变革也会引发一系列的重要问题，在对棚户区居民进行迁移之后，棚户区的改造工作远没有结束。对棚户区拆迁安置社区的重塑，营造良好的社区环境和治安条件是棚户区改造工作是否成功的关键环节。但是从当前的具体时间来看，在棚户区改造工作过程中，管理者往往秉承一种公共建设思维，简单的将棚户区的改造归结为空间范围的破坏，并没有真正意识到棚户区改造之后所产生的公共性补位问题。基于此，文章就棚户区改造困境及对策进行研究。
关键词：棚户区；改造困境；对策
1棚户区改造困境
1.1改造资金匮乏，融资困难
首先，因为改造资金匮乏，且融资渠道单一。所以棚户区改造工作中面临的第一个困难就是资金问题。国有企业在生产经营方面的办事效率相对私有企业而言较低，以致国有企业
在经营管理方面多次陷入窘境。这样，会有相当一部分员工失业。这些国有企业的工作人员在退休或者下岗之后，在该城市就会被划分为低收入人。这部分人还需要继续生活，在没有解决生计问题的情况下，少有人顾及生活质量与居住环境的改善。他们会加强对棚户区改造的期待，但很难在短时间内筹集到棚户区项目改造的启动资金。其次，在棚户区改造项目中，还有可能会因为拆迁补偿问题引发各种冲突。尽管在棚户区改造项目中可以获得政府出资与中央的补贴，但因为这些补助资金数额较少，而且资金的使用范围有着严格的限制以及需要接受财政部地方监管局的监管。因此，开发商需要顾虑的问题较多，一般不愿意选择直接将自己的资金投入到棚户区改造项目中。而棚户区改造项目又恰恰需要大量资金，地方政府部门又难以单独承担资金方面压力，这在一定程度上加大了棚户区改造项目的资金压力。安置房政策
1.2改造项目缺乏弹性控制
因为棚户区改造中被拆迁居民对相关事宜不了解，如拆迁各项补偿、拆迁之后土地的归属问题，所以难以调动棚户区居民对棚户区改造项目参与的积极性。在原有的棚户区中，有些住户因为没有稳定的工作，所以只能通过出租房屋的方式获取一定的经济收入。如果棚
户区拆除，这部分住户将面临唯一收入的断绝，大大降低生活质量，除此之外，他们还会对拆迁后建筑住房需要缴纳的物业管理费用产生抵触心理，进一步加大生活压力。还有部分棚户区租房人员是外来务工人员或者刚毕业的大学生，因为这部分人员无法接受城市中心区域较高的房屋租金，所以才会选择到此租房。一旦棚户区拆除，他们将不再拥有低廉的房租，这也会加大这部分人员的经济负担。
1.3政策供给不足，且落实不到位
（1）税收优惠政策。税收政策在棚户区改造项目中需要给予一定支持，城市的基础设施配套建设方面的费用需要给予减免，市政公用事业方面的支出，也需要给予税收政策优惠。例如燃气、电力及通讯等。这就需要与之相关的各单位与部门对资金配套建设给予支持和帮助，进一步缩减经营方面税收。（2）土地供应政策。在土地供应计划安排工作中。应优先考虑城市与国有工矿棚户区改造的安置住房工作。尤其是应进一步简化行政审批流程，不断提升办事速度，例如安置住房可以选用公租房或经济适用住房。当然，还需要明确住房套型建筑面积、开工时间与完工时间等。与之有关的配套设施需要通过以下几种方式进行出让：招、拍、挂。在进行安置住房工作时，需要坚持就近安置原则。同时还需要结合原地与异地建设，在异地建设过程中，需要对周边的交通情况与基础设施进行全面考虑。
2棚户区改造对策
2.1拓宽融资渠道
目前，国内关于棚户区改造项目的融资方式主要有商业银行贷款、开发性金融、信托计划、资产支持证券、公积金贷款、PPP等。除开上述传统融资模式，通过实际项目的市场化运作，还可根据项目条件开展债务工具直接融资模式。融资模式具体包括以下几种：公司债、企业债、资产支持票据、中期票据等等。直接债务融资模式主要是城建棚户区改造项目的公司或者企业利用各种融资方式汇聚所需要的资金。这样，出资人与融资企业之间就可以构成债权和债务关系，在之后的合作中，出资人可以向融资企业收取一定的利息。
2.2丰富拆迁安置方式
（1）先安置，再拆迁。先建设安置房再拆迁能很好的安置那些拆迁后无处居住的被拆迁人，有利于政府拆迁工作的开展，也可以大量缩减拆迁后交付安置房前的临时安置费。由于安置房的建设地点需经过规划选址、用地批复、征求众意见、招标选定施工单位以及开工建设等过程，整个安置房的建设周期较长，根据以往的经验，棚改居民在选择实物安
置方式后，贵阳市90%的项目都不得不支付巨额超期过渡费，而居民在享受到每月稳定收到超期过渡费的红利后，即使安置房已建设完毕也不愿意验收房产。如果先建设安置房再启动拆迁工作，则可以规避掉这一系列问题。（2）开展预征收工作。房屋决征收定前，向棚户区改造地块内被征收人询问关于房屋征收补偿意见与建议，然后与之签订相应的房屋征收补偿协议，根据同意补偿方案的比例或者预征收签约期内已签订协议的比例决定改造项目房屋征收是否继续实施，充分尊重民意，让众享有知情权、参与权，调动众积极性，依托众力量实施和推进房屋征收的工作模式。完善房屋征收政策，因地制宜制定房屋征收补偿方案。对开发成本较高区域，以实物安置为主，货币安置为辅。
2.3完善行政体制
（1）项目确定方面。政府部门要把这项工作划分到工作议事议程，并把它提到重要的位置上，组建专门的工作领导小组。相关的国土、财税、城建、规划以及发改委等部门领导要各司其职，各尽其责，互相协调，合力完成这项工作。政府领导小组办公室对棚户区改造所有相关工作进行统一管理。整体拆除重建和局部拆除修建类城市更新改造项目，由属地政府（管委会）参照控规单元边界及有关技术规范，综合考虑道路、完整街区、河流等自
然要素以及与之相关的因素，初步划定更新改造范围，进行摸底调查和权利人意愿征询，原则上三分之二及以上权利人同意更新改造后，形成征收摸底调查报告，开展成本测算，编制项目可研、更新改造方案，经市城市更新改造工作领导小组办公室组织有关部门审核后，报请市政府按“一事一议”原则进行审议。经市政府审定同意，并明确项目所采取开发模式（土地收储、低效用地一二级联动、升级改造、功能调整等）及土地供应模式后，纳入城市更新改造项目库。市城市更新改造工作领导小组办公室及时根据市政府批复文件要求对项目进行入库管理，并组织协调有关部门及区（市、县）政府、开发区管委会加快推进项目建设。（2）规划技术方面。合理确定地块规划设计条件，对于增加指定类型公共服务设施、公共开放空间和自持物业专项规划用于国家支持的新技术新业态新产业，给予建筑面积奖励。以现状地块法定征拆面积、拆建比、修正系数、建筑面积奖励四个要素，代替“规划容积率”为“计算容积率”，统筹兼顾老旧小区更新改造和延续显山、露水、见林、透气的城市风貌，提升城市承载能力。
3结束语
通过本文的一系列研究探索，对今后的棚户改造工作提供了一些创新的、可持续的操作。
按照国务院办公厅印发的《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》内容，在可预见的未来，我国城市更新过程中，会越来越倾向于保护能够体现城市特殊发展阶段、印证重大历史事件、凝聚社会集体情感记忆的建筑。
参考文献
[1]李国庆,张志敏.城市更新助推垦区城镇再生与社会治理—以江西省垦区危房区改造为例[J].南京社会科学,2020(5):51-58.
[2]王和平.城市更新视角下的“棚户区改造”实践研究—以宁波为例[J].城市建筑,2020(7):15-19.

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