北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见
文章属性
∙【制定机关】北京市人民政府办公厅
∙【公布日期】2021.06.07
∙【字 号】京政办发〔2021〕10号
∙【施行日期】2021.06.07
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】土地资源
正文
北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见
京政办发〔2021〕10号
各区人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，推进土地资源优化配置和节约集约利用，依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)及有关法律法规，经市政府同意，现提出以下意见。
一、总体要求
(一)指导思想
以习近平新时代中国特社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中
、四中、五中全会精神，深入贯彻习近平总书记对北京重要讲话精神，以《北京城市总体规划(2016年-2035年)》为统领，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划、相关产业规划及城市更新行动计划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为推动经济高质量发展提供用地保障。
(二)目标任务
到2022年底，初步形成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台功能齐全，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
(三)适用范围
建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情形。涉及房地产交
易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
二、健全转让机制
(一)明确建设用地使用权转让形式和条件。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。
1.划拨建设用地使用权转让。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经区级以上政府依法批准。转让后，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
2.出让建设用地使用权转让。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合国土空间规
划、法律法规规定和出让合同约定前提下，可依法进行交易；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。
3.作价出资或入股建设用地使用权转让。国有企业通过改制以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权，转让时参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行。转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
4.特殊情形下的建设用地使用权转让。土地使用权证载用途与城乡规划用途不一致的，政府可依法按原规划用途收回，纳入土地储备。政府不予收回的，转让前应经区级以上政府批准，原用地单位应当按原证载用途通过评估确定补偿价款；同时规划自然资源主管部门组织相关部门按新规划用途进行“多规合一”审查，明确土地出让条件，组织地价评估并确定土地使用权出让价款底价，通过土地市场公开竞价方式确定受让方。土地使用权由原用地单位竞得，由其补缴土地出让价款、重新签订出让合同后，按新规划用途进行登记(商品住宅除外)。土地使用权由其他单位竞得，由其与原用地单位签订转让合同(对原用地单位进行补偿)后，补缴土地出让价款、签订出让合同，按新规划用途进行登记(商品住宅除外)。
开发区、产业园区产业项目土地使用权转让，必须符合产业用地政策及入园合约要求。转
让时，由园区管理机构或相关产业主管部门明确转让条件，规划自然资源主管部门办理相关手续。
(二)明确土地分割、合并转让要求。土地分割、合并应符合规划要求，土地权属和产权关系清晰、具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。
土地分割、合并转让时，应依据《北京市物业管理条例》，统筹考虑物业管理区域划分以及物业服务用房配置要求。
(三)明确签订转让合同要求。土地使用权转让时，转让方和受让方应当签订土地使用权转让合同；原土地有偿使用合同(或划拨决定书)和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。
通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原土地有偿使用合同约定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。土地使用权改变用途转让的，重新确定土地使用年限。
(四)落实差别化的税收政策。全市应税土地按纳税等级征收土地使用税，促进土地节约集约利用。
三、强化出租管理
(一)规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照一定比例上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理，具体上缴比例由市规划自然资源委通过试点后会同各区确定并公布。出租价格标准由各区根据土地等级、用途等因素组织评估确定。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法补办出让、租赁等有偿使用手续。各区建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
(二)规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
(三)做好建设用地使用权出租服务保障。市规划自然资源委应指导各区及时在网上公布建
设用地使用权出租供需信息，制定出租合同示范文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益；统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息。按揭条件
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