自考《房地产法》复习资料
1 房地产市场：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押与城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为：①综合功能；②多级市场；③法定形式；④部分限制；⑤国家适度干预。
2 房地产关系：按揭条件是指人们取得、开发、利用、经营与管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法：是调整城市、农村土地与房屋诸种关系的法律整体。
3 房地产法调整对象的内容：①土地、房屋财产关系；②土地利用与管理关系；③城市房地产开发经营关系；④城市房产管理关系；⑤城市物业管理关系。广义的房地产法的基本内容：①关于房地产权属的规定；②关于房地产开发利用的规定；③关于房地产交易的规定；④关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；⑤关于社会化、专业化的物业管理的规定。
4 我国房地产法的基本原则：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜、合理利用土地与切实保护耕地的原则；④房地产综合开发原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合的原则。
5 房地产法律关系：是对房地产关系的法律调整，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。
房地产法律关系的要素：包含主体、客体与内容。主体即参加房地产法律关系的当事人。要紧有：国家机关、企业、事业单位与社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。通常包含土地、房屋与行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利与承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素。
6 根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设务必坚持的“一书两证”制度是：①选址意见书；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证。
7 土地管理法的要紧内容：①土地用途管制；②加强耕地保护；③提高征用土地的补偿标准；④加大查处土地违法行为的力度。
8 土地所有权：是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益与处分的权利。其特征为：①土地所有权是一项专有权利，其权利的主体是特定的，而义务主体是不特定的；②对土地所有权的 行使实行严格限制，不管国有土地，还是集体土地，包含对土
地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束；③土地所有权的四项权能通常与所有权人紧密结合，但也能够分离。集体土地所有权的特征：①权利主体多样化；②所有权客体的限制性。
9 我国国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村与城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
国有土地确定给单位或者个人使用的形式：①行政划拨；②国有土地有偿使用；③国有土地承包经营。
10 国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有偿使用的第一种方式。其特征为：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；②土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性与有限性。土地使用权出让的三种方式：①协议出让；②招
标；③拍卖，又竞投。
国有土地租赁：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种方式。国有土地使用权作价出资或者入股：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或者股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三种方式。
11 土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。
12 土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包含出售、交换与赠与。转让的方式有买卖、赠与与交换三种。
土地使用权转让的条件：务必同时具备三个条件，①土地使用权是有偿出让取得的；②按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；③按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。
13 土地使用权禁止转让的法定情况：①以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；②司法机关与行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有土地使用权，未经其他共有人树木，书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的。
14 土地使用权出租：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。
土地使用权抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使用权抵押的生效要件：①设定土地使用权抵押的抵押人务必是土地所有权人或者土地使用权人；②设定抵押务必由抵押人与抵押权人签订抵押合同；③抵押务必办理登记。
15 土地使用权终止的原因：能够分为四种：①因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止；②土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，能够依照法定程序提早收回土地使用权；③因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。
16 土地使用权的划拨：是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。其特征为：①土地使用权划拨是一种具体的行政行为；②土地使用权划拨是一种无偿的行为；③土地使用权能够是有期限的，也能够是无期限的；④划拨的土地使用权，不能够转让、出租、抵押。
17 能够由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围：①国家机关用地与军事用地；②城市基础设施用地与公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
18 划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件：①土地使用者务必是企业、公司、其他经济组织或者个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。
19 《土地管理法》规定的能够收回划拨的国有土地使用权的情形：①为公共利益需要使用土地的；②为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；③土地出让等有偿
使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；④因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
20 国企改革中涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或者租赁方式处置的情况：①国有企业改造或者改组为有限责任公司、股份有限公司与足见企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或者出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。
21 国企改革中，经批准后保留划拨方式处置土地使用权的情形：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地与国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，远土地用途不变的，但改造或者改组为公司制企业的除外；②国有企业兼并国有企业或者非国有企业，与国有企业合并、兼并或者合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或者国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；④国有企业改造或者改组为国有独资公司的。
22 土地利用与保护的原则包含：①十分珍惜、合理利用土地的原则；②切实保护耕地的
原则；③全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；④开发、利用与整治保护相结合的原则。土地利用与保护的内容：①土地利用总体规划制度；②土地开发制度；③耕地的特殊保护制度；④土地调查与统计制度。
23 土地利用总体规划：是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济与社会进展规划、国土整治与环境保护的要求、土地供给能力与各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构与布局较长时间的总体安排与布局。它是国家实行土地用途管制的根据。
成片开发：是从事开发经营成片土地的简称。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地与其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面性建筑物。
24 为实现耕地总量动态平衡，土地管理法规定的相应制度：①从规划上保证总量平衡；②实行土地用途管制制度；③实行占用耕地补偿制度；④实行基本农田保护区制度；⑤禁止闲置与荒芜耕地。
25 土地利用年度计划编制的根据：①国民经济与社会进展计划；②国家产业政策；③土地利用总体规划；④建设用地与土地利用的实际情况。
26 基本农田保护区：是指对基本农田实行特殊保护而根据土地利用总体规划与依照法定程序确定的特定保护区域。
27 基本农田保护区制度的内容：①需要占用基本农田应报国务院批准；②实行基本农田补充制度；③禁止破坏基本农田；④实行基本农田地力等级评定制度；⑤实行基本农田保护责任书制度。基本农田：是指按照一定时期人口与社会经济进展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
28 应划入基本农田保护区来加强管理的耕地：①经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划与能够改造的中、低产田；③蔬菜生产基地；④农业科研、教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市与村庄、集（镇）建设用地区周遍的耕地，应当优先划入基本农田保护区。
29 土地开发：是为扩大土地的可利用面积与提高土地利用深度，通过劳力、技术与资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地成为土地开发的一种具体形式。土地开发的原则：①符合土地利用总体规划；②保护与改善生态环境、防止水土流失与土地荒漠化；③农业用地优先开发；④保护开发者利益。
土地复垦：是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。
30 建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包含城乡住宅与公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。农村宅基地：是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包含居住用房与附属建筑所使用的土地。
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