我国个人住房贷款业务现状、问题及开展策略
摘要：随着我国经济体制改革的深入开展和市场经济体系的不断完善，金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放，个人贷款的业务品种和业务围如雨后春笋般蓬勃开展，尤其是个人住房贷款业务的开展更快。我国个人住房贷款业务在其开展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观，在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的开展，要持续快速开展，须理顺和解决一系列的制约因素。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题，并着重针对商业银行如何开展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策，以促进这一业务的良性快速开展。
关键词：个人住房贷款现状问题策略
一我国个人住房贷款业务的现状
个人住房贷款是在银行传统业务根底上开展壮大的，是银行的业务特和一个重要品牌，目前约占全国70%市场份额，是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务，竞争越来越剧烈，纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的效劳，争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。开展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。
1 个人住房贷款与公司贷款业务相比，具有无可比较的优势
(1)住房贷款期限最长达30年，利率低，手续简便，不存在转贷、贷新还旧的问题，客户负担费用少，银行综合经营本钱低；公司贷款一般则在5年以下，利率高，经常办理转贷、贷新还旧，每转一次，都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用，手续繁琐，客户支出的费用大，银行从经办部门到审批部门，都要投入相应的人力和资源，综合经营本钱高。
(2)个人住房贷款涉及面广，风险分散且风险程度相对较小，社会效应大，有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款，也有利于调整信贷资产构造，给银行带来稳定的客户体和长期稳定的效益；公司贷款的风险则相对集中，一旦出现风险，给银行造成的损失沉重。
2从2000年开场，国家实施新的个人住房分配政策，正式停顿福利分房，实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响，国家鼓励个人买房和建房，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大需，符合国家产业政策和银行信贷政策。
3 随着现代企业制度的建立，企业的资金需求，主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决，对贷款需求很少，但银行对此争夺十分剧烈；一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题，很难得到银行贷款。因此，传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台，开展势头迅猛，社会效应大。所有这些，在目前和相当长的一段时期，个人住房贷款是个人贷款业务的龙头；谁抓住了这个龙头，谁就占领了个人贷款业务开展的制高点。
二我国个人住房贷款业务存在的问题
我国个人住房贷款业务在开展的同时，也暴露处了的以下的问题：
1 业务围窄，品种单一
我国商业银行自开办个人住房贷款以来，个人住房贷款根本上集中在购置商品房按揭和购置单位集资房、房改房按揭两局部，而这两局部也局限在与商业银行签约的房地产开发商和行政、企事业单位；对未签约商品房、个人自建房、装修房、
"二手楼〞转让等按揭没有办理或很少办理，而此局部的市场份额和潜力很大，具有广阔的开展前景
2 贷款环节多，手续繁琐
目前一笔几万元的贷款，从提出申请到发放，加上评估、抵押登记、保险等环节，往往30天也办不妥，可见工作效率之低和现行体制之消极。
3 对个人住房贷款的重视不够，甚至轻视
〔1〕银行由于体制改革和机构调整，由于技术等方面的因素部门之间相互推诿，不愿承接原来经办行
发放的贷款账务，致使个人住房贷款账务难以统一并账，给日常贷款管理中的各种查询、取数报账、报表统计等工作带来越来越多的负面影响，不利于统一管理。
〔2〕银行认为个人住房贷款业务零星小额、手续繁琐、工作量大、综合本钱高，对业务开展和财务效益不如大企业、大客户，无视个贷业务的长远效应和整体作用，实际工作中没有真抓实管；贷款审批环节、经营部门都存在歧视、拖延、抵抗办理个贷业务的问题。
4 贷前、贷后管理不力，风险与日俱增
〔1〕由于贷款户数多，地域分散，人手力量缺乏，人均户数多，工作量大，客观上对贷款难以进展全面有效的跟踪管理，许多贷款户在贷后一直无法联系，处于游离状态。
〔2〕以往办理的按揭贷款，大多是对期楼、楼花等楼盘进展按揭，形式上办理保证加抵押手续，似乎十分保险，但事实上风险相当大: 〔1)不少保证单位(开发商或行政、企事业单位)没有保证资格或没有保证能力;〔2)不少开发商或皮包公司无力继续开发和完善相关贷款手续，期楼、楼花变成烂尾楼，或开发商与借款人不存在真实交易行为，互相勾结，套取银行贷款; 〔3)普遍存在借款人拿到钥匙后，长期不办证或办好产权证后迟迟不拿来办理抵押登记，导致抵押登记手续长期不落实，甚至出现借款人心怀不轨、图谋抵押物、把抵押物转移过户、或因与他人经济纠纷被法院查封处理等情况; 〔4)银行部管理松弛，对上述情况和行为未引起足够的重视。
〔3〕经办部门和经办人员法律意识淡薄，对逾期超过6个月、甚至很多年的贷款，一直不采取有力措施和提起诉讼，错过回收贷款的良机。也有个别住户在利息大于本金、房价低于贷款本息的情况下，认为再还款已不合算而放弃还款，一天天拖延下去，直到被查封拍理。
5 社会相应机制影响个人住房贷款的大力开展
1)住房按揭保险问题
(1)用住房抵押物购置保险是有文件规定的，但这一规定对保险公司来讲几乎没有任何风险。在保险公司的所有险种中，住房保险的风险是最低的。因为战争、地震、人为因素造成住房损坏的不赔偿，只有风灾、水灾、火灾造成损坏的才赔偿；实际上因风吹塌、水浸塌、火烧毁商品房的情况几乎不存在，也没有发生用保险赔款还贷的情况。这对借款人来讲，费用支出增加、负担加重；对银行加强防贷款风险也不起到应有的作用。住房按揭保险事实上对借贷双方都不利，只有他人受益。
(2)保险费计收方式五花八门，标准不统一。
实际操作中能收则收，不能收就低标准收，随意性、主观性很大。
2)抵押物评估及收费问题
(1)是不是所有贷款抵押物都要评估，很值得商榷。一套用来抵押的商品房、房改
房、集资房，价值十几万元甚至更多，而贷款仅三五万元，对贷款成数较低的抵押物，明显足值、超值，是否还需要评估"
(2)评估收费不合理，经常存在评估额很大而贷款很少的情况。
3)抵押登记问题
抵押登记是担保法中硬性规定的，是抵押合同生效必备的一道手续。可有些城市的房产部门在办理抵押登记手续时，强行附加三道关卡，将房产证的查询、验证、抵押物评估三项经营性业务与登记业务捆在一起，必须通过这三道关卡后再办理抵押登记。这样，一项抵押登记委托要附加三项委托，银行或借款人不提供这三项委托就不给办理抵押登记。不但如此，办理抵押登记的手续十分繁琐，几乎所有的贷款手续材料都要提供一份，实则是见有利可图，设置关卡创收，是乱收费。这严重影响个人住房贷款的大力开展，使许多市民望而生畏，也影响投资环境的改善。三分析影响我国个人住房贷款业务开展的因素
1.从居民个人的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务开展的因素包括历史原因和现实原因
1)历史原因
(1)传统观念的束缚。向银行借款，就意味着负债。就我国人民的传统生活方式和相应的观念说,"无债
一身轻〞的自给自足的自然经济观念仍占主导地位，根深蒂固，靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以承受，因此，许多人不愿涉及个人住房贷款这种负债消费方式。
(2)住房分配制度的影响。过去很长时间，我国一直实行福利性住房分配制度。在此影响下，居民个人住房条件再差，也会被动的等待单位分房。1997年以来，我国进展了住房制度改革，改原有的福利性住房分配制度为住房分配货币制度，这给居民购房一外在压力，为商业银行开展个人住房贷款创立了一个良好的外部环境。但由于现行的住房分配货币制度还很不完善、不规，如公有住房的售房价格偏低，并有一定的优惠政策等，这在一定程度上影响了居民借款购房的主动性和积极性。
2)现实原因:
(1)商品房价居高不下，贷款额度相对过小，使居民个人无法实现通过获取住房贷款而实现购置自有住房的愿望。在我国，中低收入居民的支付能力同住房价格之间存在很大的缺口。在经济兴旺国家，住房价格一般是中低收入居民家庭年收入的5-6倍左右。中等兴旺国家为3-4倍，我国的商品房本钱价与居民家庭收入的倍数大致符合这一比例，但市场价普遍高于这一比例，并且商品房价格仍然呈上涨趋势。与此相比，银行所发放的贷款额度则显得过小，我国各家商业银行所规定的贷款额度最高为拟购住房费用总额的70%，而一般情况下都小于这一额度，这造成居民即使有贷款资格，能取得贷款，也无力支付购房款，就是说，在贷款额度相对过小的条件下，贷款起不到添补居民支付能力同住房买价之间缺口的作用。这就使得很多居民即使有从银行借款买房的愿望，也只有放弃。
(2)贷款归还期过短。中国人民银行公布的"个人住房贷款管理方法"规定，个人住房贷款的归还期最长不超过20年，比以前有所延长，但同经济兴旺国家相比，贷款归还期是非常短的，因为在经济兴旺国家贷款归还期一般为15-20年，而最长还款年限一般都是35年甚至更长。另外，虽然规定最长归还期限为20年，但在实际操作中，银行要求居民归还的期限远远小于20年，一般在10年以。贷款归还期越短，借款人的偿债压力就越大，这使得广阔民民对个人住房贷款"可望而不可及〞。
2手房贷款(3)贷款归还方式单一，不能满足不同经济条件，不同归还意愿的居民的需要，限制了住房贷款业务的拓展。如：购房欲望很强的年轻居民，收入水平最低，但其未来收入呈递增之势，对他们来说采取递增归还方式比较适宜；而对中年居民来说，则比较适宜采取递减的归还方式。而目前采取的单一的等额归还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。
此外，繁琐的手续，高额的费用，也使得居民对住房贷款退避三舍。
2 从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务开展的因素
商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大，而收益相对较小，具体分析有以下几个方面原因:
1〕发放个人住房贷款要冒信用风险，而且风险较大。
由于个人住房贷款是零售性贷款，其贷款对象是分散的众多的居民个人，而导致居民个人可支配收入下降的因素相当多，银行对借款人的财政状况等进展持续的、有效的监查在我国目前是相当困难的，而且本钱很高。同时由于我国目前还没有对居民个人的资信情况进展调查和评估的行业，银行较难对借款人资信的起初状况作出准确的判断，这样银行发放个人住房的贷款就要冒很大的信用风险，所以银行缺乏发放居民住房贷款的平安感和积极性。
2〕抵押物的估价、处分难。
由于目前房地产市场极不成熟，银行对楼市进展准确的预测相当困难，使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息，造成抵押贷款的损失。同时处分抵押物难。从法律角度来说，抵押贷款到期未还，银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大局部地区的房地产交易市场还处于初建时期，房地产进展市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下，抵押贷款逾期的越多，需要处分的土地、房屋也就越多，而实际操作起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全，使银行相当一局部的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记，不能受到法律保护，这就影响到抵押贷款的有效性，直接威胁抵押贷款的平安。
3〕贷款利率过低，使银行缺乏积极开展住房贷款业务的动力。
现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高，但仍低于各种中长期非住房贷款利率，也低于其他资产投
资收益率，这虽然对借款人有利，却损害了贷款人的利益，所以银行就不可能象开展其它资产业务那样尽力开展住房贷款业务。
4〕贷款构造错位。
长期以来，我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷，轻消费性住房信贷，造成贷款构造错位，这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场开展的要求，而且造成大量房屋空置难以及时销售，使本来缺乏的资金被占压，不能灵活周转，进一步限制了房地产信贷业务的开展，特别是个人住房贷款业务的开展。
四针对我国个人住房贷款业务的开展策略与思考
1.建立和完善个人住房信用制度，加强对借款人的资信评估
.建立和完善个人住房用制度，加强资信评估借款人是否具有借款资格和还款能力是产生借款人风险的源头。国外商业银行的成功经历说明只有建立起公开、透明的个人信用制度，才能在商业银行、开发商和购房者之间形成互惠、互利、互相制约的机制，才能有效地防风险。建立个人信用制度的具体措施有: (1)建立个人信用档案制度。利用计算机联网技术，分阶段地将居民个人信用资料，如借贷历史情况、住房公积金缴交情况等，全部聚集记录存档; (2)建立多层次个人信用调查与评估制度。在我国现阶段，切实可行的方法是建立起以政府部门为主，银行系
统利用其有关技术和信息相协助，社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系; (3)逐步建立和扩展个人根本账户制度，在条件相对成熟时，逐步建立情况在根本账户中得以表达，从而加强资金的监管和信息的反应; (4)建立个人信用信息调查和资源共享系统。通过电子网络技术，实现信息大联网，使政府个人信用调查机构与银行各方在系统资源、个人住房消费信贷上共享; (5)建立个人信用监控体系。从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来，完善个人信用法律环境和技术手段。
2.努力防和降低个人住房贷款风险
降低贷款风险、提高资产质量，这是银行业务开展的在要求，也是不断扩大个人住房贷款业务量的重要前提。因此，银行为了确保贷款的平安性，使抵押担保方式能够切实可行，应该以一定的手段和方法来防和转移贷款的风险
1)加强银行部管理
(1)加强规章制度建立，这是防个人住房贷款风险的前提。各家商业银行要根据人民银行已制定下发的"个人住房贷款管理方法"及其它有关法规，结合自身实际，制定具体的，可操作性强的管理方法和操作规程。
(2)加强业务知识和技能的培训，完善个人住房贷款业务的会计核算和计算机应用软件的开发。
(3)加强贷前风险管理，这是防个人住房贷款风险的根底。为此，信贷调查人员必须从保证银行信贷平安出发，对应该调查的情况一定要详细调查。对借款人的个人素质、实际收入、财产情况、负债情况和偿债记录等信用状况进展调查、分析和评估，逐步积累经历，以实现对个人住房贷款申请人咨信调查工作的科学化、标准化和程序化。
(4)加强贷款风险管理，这是防个人住房贷款风险的关键。贷款风险管理是最根本的风险管理工作，主要是指从银行承受申请人申请住宅贷款开场到银行发放贷款给借款人为止的金融风险管理，包括银行对申请书的审查、调查申请人的咨信情况、确定借款人归还贷款本息的经济承受能力、对抵押物保值、签订住宅抵押借款合同、办理抵押手续、银行发放贷款等程序。
(5)加强归还风险管理，这是防和化解个人住房贷款风险的保障。归还风险管理可以分为两局部。第一局部是以签订贷款合同为中心的事前归还风险管理；另一局部工作就是对出现归还风险和归还事故的处理，这属于事后的归还风险管理。无论事前和事后管理都是以合同为依据的。所以，加强个人住房贷款合同的管理至关重要。
2)建立转移住房贷款风险的有效手段
(1)鼓励商业性保险公司开展住房贷款保险业务。与住房贷款有关的保险业务主要包括房产保险、房主责任保险、建筑责任保险、住房贷款保险以及债务人的人身保险。目前一方面要通过加快保险体制的
改革，提高保险市场的竞争性，促使保险公司拓展保险业务围，积极开展上述保险业务；另一方面政府要给予一定的政策优惠措施，促使保险公司扩大保险责任围，提高保险金额，发挥更大的避减风险作用，以推动银行放松贷款条件，提高贷款额度，延长贷款归还期，促进贷款业务开展。
(2)政府向住房贷款提供担保或保险保证。商业性的保险业务毕竟要受到盈利目的限制，因此仅有商业性的保险是不够的。政府有必要设立专门的机构向银行发放符合政府所规定条件的住房贷款提供担保或保险保证，促使银行向广阔中低收入居民发放优惠的住房贷款。
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