金融危机背景下中国房地产业信贷风险研究
2022年在美国爆发的次级住房按揭贷款危机在美国引发全面金融系统危机之后，影响逐步从美国扩展到了全世界金融体系。更为严峻的是，这场全球金融系统中的危机正在加速向实体经济领域扩散，除房地产行业之外，汽车产业、贸易行业甚至能源行业都受到了巨大的冲击，金融体系中的危机正对实体经济体系产生越来越大的破坏和影响。
中国作为世界新兴经济体之一，经济、金融体系与美国存在较大差别，特殊是中国的银行业金融系统和房地产市场特征与美国有着很大差异。在这场全球性金融危机中，中国银行业金融系统和房地产行业是否稳定关系到整个经济的进展。
一、次级房贷引发的金融系统危机
1.美国次贷危机的生成机理
在美国金融系统危机全面爆发之前，次级住房抵押贷款引发的危机大致经受了三个进展阶段。辛乔利(2022)认为，第一阶段是危机酝酿阶段，从2022年初美联储的货币政策开头了从加息转变为减息的周期，到2022年6月联邦基金利率已经进行了13次下调，降低到1%，这一
2手房贷款时期房地产市场贷款利率也同期下降，美国资本市场的宽松和活跃极大刺激了房地产市场的进展和富强，各种低月供、还款额度敏捷的金融贷款产品层出不穷，为次级房贷市场埋下隐患；其次阶段是危机产生阶段，从2022年6月起，美联储开头连续两年13次调高联邦基金利率，利率从1%提高到4.25%，到2022年8月，联邦基金利率上升到5.25%，连续升息提高了房地产市场的借贷成本，引起了房价走低以及按揭违约风险的增加；第三阶段是危机爆发阶段，连续升息引发的市场作用在2022年开头大面积的显现出来，次级房屋贷款者的断供和违约开头大面积消失，次级房屋贷款危机开头爆发。
杜厚文(2022)认为，美国次级贷款市场参加者不仅包括了基本的贷款申请者和贷款发放机构，同时衍生出大型投资金融机构及其附属或投资机构，次级贷款在各种衍生工具和证券化操作的催化下，通过内部及外部的信用增级最终使信用链条发生了巨大变化，以次级贷款为源头的金融产品被无节制地创新，风险经过掩饰得以积聚。次级房屋贷款的危机生成与传导机制如图1（略）所示。
2.次贷危机向全面金融危机乃至实体经济危机的演化进程
次级房屋贷款引发的危机在整个美国金融系统中快速扩散，首先产生的影响结果是与次
级贷款有关的各类资产价格急剧萎缩，从而使涉及次级贷款的金融机构不得不担当巨大资产减值的损失，盈利力量大幅降低，形成市场预期亏损。随着危机日益深化，金融系统担当的损失不断扩大，导致了金融系统内部巨大的信用危机，伴随而来的是金融系统内部流淌性的严峻不足，在缺乏准时、强大的外部支持条件下，金融机构开头消失破产、倒闭，由此引发了市场对风险的更大恐慌，导致资产进一步贬值。至此，次级房屋贷款泡沫的裂开效应已经扩散至整个金融系统，整个美国金融体系陷入了恶性循环之中。于是那些与美国金融体系联系较深的国家和地区开头受到影响，全球的金融系统危机开头显现，这种最初暴露在金融系统中的逆境很快向实体经济扩散，其中房地产业、汽车制造业、钢铁行业等最先产生反应，金融危机开头向更深层次的经济危机演化。我们通过追溯过去一段时间内的重要大事可以发觉从次贷危机产生到全面金融危机乃至影响实体经济的演化过程：
二、中美房地产市场比较
1.房地产市场进展成熟度不同
一个国家的房地产市场与其经济整体进展水平亲密相关，邓亚平(2000)指出，美国具有高度发达的市场经济体系，与其相对应的是一个具有充分多元化和多样性的成熟房地产市
场。而美国房地产市场的成熟不仅表现在市场消费结构和价格结构的多元化，同时在房地产信用和贷款支持方面也相对成熟，例如美国个人住房按揭贷款市场分类非常具体，如表1所示。
相对于美国而言，中国是一个新兴经济市场，房地产行业正处在快速进展阶段，而且还是一个不健全、不完善的房地产市场。从20世纪80年月起，我国开头转变传统的福利分房旧体制，从1998年开头全面推动住房改革，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化，供需双方建立了合理的市场关系，住房商品化、社会化问题得到了较好的解决。然而与成熟发达的房地产市场相比，中国的房地产市场仍旧存在许多问题，如房地产结构依旧单一，资金来源过多依靠信贷资金，对相关产业依靠程度高等。
2.房地产业在国民经济中的地位不同
房地产行业作为拉动国民经济增长的重要产业，在中国和美国各自整体经济中所占的比重和地位有很大差别。杨红(2022)认为，美国房地产行业在20世纪的30和40年月前后经受了长时间的高速进展阶段，当时房地产业、钢铁行业和汽车行业作为美国国民经济进展的重要支柱产业，在美国经济生活中占有非常重要的地位。然而随着美国科技水平的快速提
升，与高新科技亲密相关的行业领域得到快速进展，高新技术和高端服务类产业在国民经济中发挥着越来越重要的作用，现在房地产业在整个国民经济中的比重和地位已经大不如前。虽然目前居住仍旧是美国居民消费和信贷的重要部分，但居民住房方面的平均开支占税后收入的34%，与食品、服装、交通方面的开支相当，每月住房还贷平均占债务总额的35%，低于信用卡债务40%的比重。而在中国，房地产业正处于兴盛进展阶段，对国民经济增长和满意房地产需求起到重要作用。随着中国房价步步上升，中国居民的住房开支和房屋信贷占收入和债务的比例很高，房地产行业动荡对整个经济和生活的影响将远远大于美国。
3.房地产市场融资方式不同
中美两国房地产业对金融的依靠程度和融资方式有很大不同。中国房地产行业中的开发商借款和购房者贷款有70%以上依靠商业银行贷款，因此商业银行对房地产行业的进展产生直接而重要的影响，同时也担当着房地产行业波动产生的巨大风险。而在美国，The NBER Summer Institute(1993)的讨论指出，开发商和购房者对银行依靠程度相对较低，许多开发商本身就是大型财团或上市集团公司，或者都以大型财团或大型集团公司为背景，
因此他们的融资渠道广泛，对银行贷款的依靠程度较低。与此同时美国购房者获得贷款的渠道除了传统的商业银行外，市场中还存在大量独立的贷款机构和数量浩大的贷款经纪人。
4.房地产市场的干预方式不同
在中国和美国的房地产市场上，政府和相关职能部门对房地产行业的政策干预方式和影响程度也不同。美国政府为了防止房地产泡沫急剧裂开而对经济和就业产生巨大冲击，实行的是间接掌握利率的较为缓和的调控手段，通过经济和市场运行机制本身逐步消化和汲取房地产行业泡沫，然而提高利率对房地产市场尤其是对房地产价格的影响作用缓慢，抑制房价效果难以很快显现。而在中国房地产市场上，为了有效防止房地产行业投资过热，抑制房地产价格过快增长，政府及相关部门通过制定一系列房地产行业新政策，强化监管手段，完善监管体制，同时不断提高利率，增加供需双方的交易成本，从而实现了全面而直接地干预和引导房地产市场。
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