论影响个人住房贷款还款的主要因素
论影响个人住房贷款还款的主要因素
[摘要]本文主要从银行角度，以个人住房贷款为例，综合论述影响借款人偿还个人贷款的主要因素：经济发展态势及政策；借款人的信用；年龄结构；借款人的学历；借款人的婚姻状况；借款人从业时间；借款人从事职业及所在行业稳定性；借款人的消费倾向：借款人的收入来源；借款人收入的真实性；与选择的还款方式的相关性；抵押物价值。
[关键词]个人住房贷款　偿还能力　主要因素
随着近年来我国经济的快速发展和城乡居民收入水平与金融意识的提高，个人贷款业务呈现快速发展。个人贷款客户千差万别，信用情况各不相同，加之我国个人征信系统的建立还处在起步阶段，存在着个人信用信息采集范围不够全面、反馈信息不及时等缺陷。本文主要从银行角度，以个人住房贷款为例，综合论述影响借款人偿还个人贷款的主要因素。
一、经济发展态势及国家的宏观调控政策
个人收入水平与经济发展态势及国家的宏观调控政策密切相关。当宏观经济景气时，社会就业率较高，居民工资性收入、财产性收入、资本性收入增长较快，个人财富积累增加，有利
于提高个人还款能力。但如果出现房价过快上涨、固定资产投资过热的现象，政府就会采取一系列调控政策，如增加首付款比例、提高贷款利率、限制购房套数等手段，这样就会降低借款人的购买需求、增加利息支出、加大还款压力。因此，在审视宏观经济景气度对个人还款能力的影响时，应全面判断其正面和负面影响及影响程度。
二、借款人的信用状况
目前，我国居民的收入呈现多样性，但信用体系的不完善及信用覆盖范围的狭窄，导致银行仅仅能从“信用征信系统”中查询到借款人的相关银行信用情况。由于个人信用与还款正常与否密切相关，信用良好是借款申请人申请资格前提之一，一旦借款人在信用记录上存在瑕疵，商业银行“拒贷”的可能性就很大。
三、申请人的年龄
年龄是判断个人经济能力和健康水平的基本评价指标，不同年龄阶段的人收入水平、消费能力、行为特征和风险偏好有着显著的区别，因此就会导致其还款能力的差异。
近年来，贷款购房者的低龄化特征较为明显。18-30岁年龄结构的人处于人生逐步积累期。
这类人相对经济负担较轻，身体健康，家庭负担不重，消费性开支不大，有一定初步积蓄。但随着市场经济的发展，收入呈现多元化，借款人的家族所给予借款人偿还能力的支撑作用也不容忽视。一个背后拥有实力较为雄厚的家族企业，可能其偿还能力远远超出同龄人，此种情况，往往让其直系亲属作为共同借款人共同承担银行负债，从而降低贷款风险。
31-45(含)年龄段人处于人生成长时期，事业的“黄金时期2手房贷款”，职业相对稳定，财富积累处于成熟期。具有较强的购房需求，购买改善型住房居多，还款能力较强，贷款违约概率较小。
46-60(含)年龄段人处于人生的成熟期，此类人收入稳固，处事稳健，注重积蓄以备养老，但收入增长预期弱化，随着年龄越来越大，还款能力呈现下降态势。
61岁以上人体收入急剧下降，收入来源极为有限，除少数身体较好、资信较高、知名度较高的VIP客户可享受银行给予的贷款年限适当延长特例外，对该类人一般界定为高风险人。
四、借款人的学历
虽然不能简单的说学历等同于能力，但在同等条件下，一个高学历与低学历的就业竞争相对优势是明显的，高学历的借款人所获取的再就业机会和能力就会相对多一些，收入来源的稳定性较好。
五、借款人的婚姻状况
婚姻的稳定性直接影响着借款人的偿还能力，对于已婚且有子女的，对偿还能力的影响正面效应较大。
据不完全统计分析，借款人的婚姻状况与个人贷款的资产质量密切相关。一方面，家庭构成及拥有的净资产和收入直接决定个人贷款的还款能力，另一方面婚姻状况影响家庭的稳定性，进而影响家庭财产的完整性和还款能力的稳定性等，所以，不同婚姻状况人对个人住房贷款的还款能力呈现一定的风险差异。婚姻不稳定，会对借款人的工作或收入产生负面影响，削弱还款能力，甚至影响借款人的还款意愿。未婚人职业稳定性不强，择业随意，但可塑性较强，违约概率存在差异，一部分人注重诚信，一部分人则信用意识淡薄。婚姻变化的人包括离异未婚和离异再婚的两类客户，往往其个人背景和资信情况较为复杂，要重点关注婚姻变化体的债务、支出和资产情况。
六、借款人的从业时间
一般来讲借款人收入的高低与其从业时间成正比，随着社会经济的发展，就业环境和人们的就业观发生了很大的变化，自主择业、双向选择的现象越来越多，人们更重视价值的体现。一般来讲从业0-1年的借款人与工作单位面临“双向选择”的可能性较大，相对稳定性差；从业时间2年以上的，由于有一定的从业经验，偿还能力的稳定性相对较强。
七、借款人从事职业及所在行业
对于行政事业单位、国有大中型企业等内部管理较为规范的单位员工，工资性收入是其主要的还款来源，其可靠性和稳定性较好。而面对众多收入差异性较大的小公司、小企业的打工人员或从事保健品的推销、咨询公司、贸易公司等收入弹性较大、竞争激烈的行业，其稳定性相应较差，因此借款人还需关注借款申请人其他资产或财产性收入，做为收入的补充，以增强偿还能力的稳定性。
八、借款人的消费倾向
人们的消费倾向主要分为保守消费型、超前消费型、自由消费型：保守型消费者对个人住
房贷款感受的压力最大，超前消费型感受的压力最小；尤其要关注对超前消费型购房者，他们往往以超出自己消费能力的购买“房屋、车辆”做为自己的消费理念，一旦收入发生变化，会因“高估”了自己诱发风险。
九、借款人的收入来源
借款人的收入来源一般为工资性收入、经营收入、其他财产性收入。国外房地产业发展经验表明，房屋销售价与消费者户均年可支配收入的合理比率为6－8倍，而我国则远远高于这一比率，说明我国居民个人住房贷款的还款压力较大。一旦某个环节出现问题，其信贷风险会立即显现。
随着市场经济的发展，个体经营业主、公司合伙人等等以从事经营收入为主要还款来源的借款人所占比例越来越大，对其经营收入的分析与测算显得至关重要。从银行的角度来看，对借款人银行的现金流水帐、销货账单等的考察是最为直观、有效的手段。其他财产性收入：包括项房产证、银行存单、股票、债券等。
十、借款人收入的真实性
收入的真实性取决于借款人的诚信度以及开具相关证明材料的难易程度。做为借款人应该在贷款之前充分衡量自己的还款能力和就业的稳定性，提供真实的收入证明材料；而作为贷款银行，则应不断总结经验，从贷款材料中的、家庭住址、工作单位、收入合理性和购房交易的真实性等“细节之处”多方面进行验证，确认其真实性。
十一、借款人的还款方式
个人的还款能力还与选择的还款方式有关，比如说双周供、等额本金、等额本息还款法对借款人的收入情况要求不一：“双周供”能大大降低借款人还款压力，将月还款额平均到“双周”的频率偿还；等额本金还款对借款人前期的还款压力最大，但总体还贷成本较低；等额本息还款是最直接、最常用的还款方式，月还款金额相同。因此借款人应根据自身的还款能力做出适当的选择。
十二、抵押物的价值
在当前国家加强房地产宏观调控的背景下，房价调控是一个敏感的话题。从以往的国外的经验看，一旦借款人所购房屋的价格出现大幅下跌，借款人会因抵押物的“价格倒挂”而形成“断供”，还款意愿受到严重影响，继而会产生系统性风险，严重威胁银行的资产安全。
总之，影响借款人偿还贷款的因素是多方面的，与社会经济环境、信用环境、房地产行业的发展状况等有着密切的关系，只有充分认识相关因素对正常还款产生的相关效应，才能使得个人住房贷款业务更为健康、快速地发展。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。