物业公司组织架构与岗位设置作业规程
物业组织架构与岗位设置作业规程
1.0目的
规范公司组织架构与岗位设置的一般原则及调整方法。
2.0适用范围
适用于集团各物业服务公司。
3.0职责
3.1总经理负责组织架构与岗位设置的审批。
3.2人行经理负责组织构架与岗位设置的审核。
3.3人行专员负责组织架构与岗位设置的编制和管理，根据公司组织业务发展计划拟订下一年度各部门、岗位人员编制计划。
3.4各区域总或项目经理负责组织部门内职责、岗位设置的编制，
4.0程序要点
4.1组织架构的设置与调整
4.1.1物业管理公司组织架构设置的一般模式：
A公司成立初期按项目公司模式运行，设置为：计财、人行、工程前介和项目4+1管理团队（项目经理、客服部、秩序部、环境部、工程部）。
B公司成熟期设置为：
——职能部门：计财部、人行政部（人力资源、行政管理）、运营管理部（品质、前介、售场）、经营部；
——业务部门：各区域或项目（项目经理、客服部、秩序部、环境部、工程部）。
4.1.2组织架构的设置工作由物业人行经理牵头组织拟定团队讨论决策后，提报公司总经理批准后执行。
4.1.3一般情况下，组织架构每年年底可据公司实际情况进行回顾后调整，由人行专员组织各相关部门召开会议进行需求确认后，根据组织的运作情况报告提交人行部负责人审核确认，需对组织架构进行调整的，报总经理审批后执行。
4.2各部门职责
4.2.1计划财务部职责
A负责公司财务活动的资金运作、预算管理、成本核算、报表处理、财务结算、纳税申报、审计工作；
B负责材料的验收、入库、保管及出库工作；
C负责公司固定资产与低值易耗品管理及清查工作；
D为公司年度职能目标决策和经营管理分析，提供真实可靠的会计信息；
E负责与财务、税务、银行、工商等部门和客户的沟通联络；
F完成上级安排的其他工作。
4.2.2人力资源行政部职责
A负责统筹管理公司的行政、后勤、车辆、信息、物业前期招投标及其他行政管理工作；
B负责组织、安排公司各类会议，传达会议精神；
C负责处理公司的来往信函及接待工作；
D负责统筹管理公司的合同、档案及人事资料，并作好机密文件资料及信息的保密工作；
E负责或协助组织、策划公司的有关活动；
F负责控制公司各项行政费用的开支并提供相关资料及数据，配合财务的成本核算；
G负责处理公司的各项投诉、合理化建议及信息的反馈工作；
H全面负责公司人事管理工作，包括：制定公司人事制度及监督执行；组织员工的岗前培训、专业培训；员工考勤、工资、福利与保险管理工作；策划、组织、实施绩效考核；处理公司的劳资关系；建立公司人才资料库、试题库等。
I完成上级安排的其他工作。
4.2.3品质运营部职责
A负责ISO9001质量体系文件的制定、编制、培训、实施监控、维持和改进；
B组织内审和质量体系运行状态、公司一级计划执行情况、项目现场品质、服务标准执行效果的检查与
考核；
C负责处理其他与运作质量有关的事务；
D负责物业项目前期介入技术支持、分户验收和承接查验工作；
E完成上级安排的其他工作。
4.2.4经营拓展部职责
A负责自有物业招商、租赁、经营方案的制订及管理工作；
B负责会所或商铺的经营管理；
C负责对外委托服务工作的招投标；
D协助客户服务部建立增值服务；
E负责与物业相关商业信息的收集、整理工作；
F完成上级安排的其他工作。
4.2.5项目管理处职责
A负责制定项目物业管理制度及工作流程，并不断完善各类规章制度，规范小区物业管理；
B参与项目物业的管理升级、达标工作；
C负责协助配合开发公司在物业前期和后期所进行的有关工程、销售、交房验收等管理工作；
D负责管理项目物业房屋设施的维修、维护工作；
E接待并及时妥善处理客户各类报修、服务投诉和客户纠纷，优质高效地提供各类物业服务，树立公司品牌形象；
F定期完成项目物业水、电、气等的计量工作，按规定上报和协助财务部门收缴相关物业费用；
G负责管理项目物业的安全维护、消防管理和车辆管理等工作；
H负责管理范围内物业的环境维护和绿化管理等工作；
I协作配合公司内外相关部门的工作；
J完成上级安排的其他工作。
三无人员
4.2.6项目客户服务部职责
A参与管理项目的前期介入工作、负责制定物业管理方案和管理成本测算。
B组建客户服务部，负责新接物业接管验收与移交工作；
C负责接管物业的安全、消防、交通、环洁、设备运行、业主一站式服务（接管、交验、入住、装修、报修、投诉、公共信息发布、求助、回访）。
D负责有偿便民服务及的组织工作；
E负责康乐文体、文化活动的组织、实施及设施的管理工作；完成社区文化的策划、组织与实施工作；
F完成计划的客户回访与满意度统计的工作，负责管理处与业主之间沟通协调的组织工作；
G协助召开业主大会、成立业主委员会，接受业主委员会的监督和指导；
H建立保管好客户档案、客户钥匙以及其他客户物资；
I负责钥匙接管、接房手续、装修申请、入住手续、日常报修、特约服务、投诉处理、信息发布等客户日常事务处理；
J完成上级安排的其他工作；
4.2.7项目工程维护部职责
A负责接管物业的工程前期介入，包括设计建议、图纸会审、现场巡视、外立面装修标准和接管验收标准制定等；
B负责物业工程接管验收与交付工作，包括工程各专项质量验收、实物验收、竣工图纸验收；
C负责编制设备年度维养计划并组织培训和监督实施；
D负责建立设施设备台帐资料并保管；
E负责辖区内设施设备外委、大中修外委的招投标工作，维修资金的核算与分摊工作；
F负责设施设备的采购评审工作；
G负责客户接房时的工程验收、装修审批与日常管理工作。
H负责公共设施、设备和建筑物、场地的维修处理、维护管理工作；
I负责各种设备、设施的维修保养计划的组织实施；
J负责业户维修服务；
K负责水电的正常供应；
L负责各类检测设备的管理；
M完成上级安排的其他工作。
4.2.8项目秩序维护部职责
A负责辖区范围内24小时保安服务；
B负责封闭小区人员/物品出入管理；
C负责对出租屋、辖区内三无人员、装修人员进行管理；
D负责交通及停车场管理；
E负责防火管理，参与突发事件处置和火警、火灾抢救工作；
F完成上级安排的其他工作。
4.2.9项目环境维护部职责
A负责规划辖区环境绿化美化及景点、小品的设置、保养；
B负责辖区绿化的养护、修整工作及园林花场苗木的培育工作；
C负责绿化机具的保养工作；
D负责园林、绿化的病虫害防治工作；
E负责为住户提供各类绿化、清洁有偿服务工作；
F负责辖区公共环境的清洁、垃圾回收、清运工作；
G负责办公楼宇室内外保洁、外墙清洁及公共设施的保洁工作；
H负责辖区内的“消杀”工作。
I完成上级安排的其他工作。
4.3岗位设置
4.3.1岗位设置的基本原则
A直线管理、层级管理的原则：一般情况下，每个岗位只有一个直接上级，只对直接上级负责，只向直接上级汇报工作，避免多头管理；
B同一级别，不重复设置岗位的原则：一般情况下，部门有正职的原则上不再设副职；
C扁平化管理的原则：在层级管理的前提下，尽量减少管理层次，以提高工作效率。
4.3.2岗位的设置由人行经理根据工作需要设定，不涉及调整架构的，由区总经或项目经理批准后执行，涉及到调整组织架构的报总经理审批后执行。
4.3.3增加新岗位设置后，由人行部拟定新岗位的岗位职责及任职资格要求报总经理审批。
4.3.4人行部应于每年12月将第二年岗位设置，随组织架构一起公布。
4.3.5资料保存，经批准的组织架构与岗位设置资料归入档案室永久保存。
5.0记录
5.1《物业管理公司的组织架构》
5.1.1地区公司层面的组织架构，可根据实际的管理面积情况按需设岗；

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