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住宅与土地市场低迷，严控投销比下，房企投资节奏或改变
——7月房地产行业月报（第37期）
相关研究：
投资要点： ❑ 政策速览：严控投销比保护企业持续发展，定向调控稳定市场预期 7月出台的政策主要包括对房地产金融方面的管控和针对二手房、学区房的调控。7月央行降准，预期宏观经济流动性加强，
社会融资成本降低，将提高实体经济的活跃度，但是对地产行业影响仍是相当有限，对投销比监管重申，能够倒逼房企主动降低负债，实现健康可持续发展。对二手房与学区房的定向管控是政府持续贯彻的细化要求，二者分别从供应端和需求端打击投资者，降低二手房与学区房的市场热度，调整市场预期，以实现资源的更优配置，促进市场平稳健康运行。 ❑ 住宅市场：热点城市普遍回调，武汉放量淡季不淡 根据亿翰智库监测的40城数据，7月商品住宅销售面积为2382.11万平米，同比增长0.6%，环比下降7.0%。总体来看，一线和核心二线城市表现相对较好，普通二线和三四线城市成交相对低迷，同环比均下降。 不同能级城市的成交同比分化明显，其背后的逻辑也不同。对于高能级城市，成交量较高，同比维持正增长，但是高能级城市中也有部分城市成交量同环比下降，比如深圳和广州经历了严格的地产调控或监管，成交量下降明显。对于低能级城市，长三角和珠三角这些城市基本面更好，新冠疫情控制后，住宅市场也相对恢复，但随着需求持续
释放，政策加码，以及还可能的价格上涨，这将导致购房资格和购买力进入积累期，热
度回调。中西部三四线城市2020年需求已经释放，因此成交和热度回归至常规水平。
❑ 土地市场：集中供地空档期，土地供应成交齐下降
2021年7月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积14862.2万平米，同环比分
别下降37%及36%。成交总建筑面积为10468.4万平米，同环比分别下降47%及42%。
7月，各城市能级的土地供应规模同环比均下降，其中一二线城市处于集中供地的
空档期，三四线城市虽未实行集中供地举措，但供应规模依旧下降。随着集中供地的推
进，预计8月将迎来又一轮供地高峰。受土地供应规模下降的影响，各城市能级的成交
规模也随之下降。核心二线城市土地成交多集中在县域地区，热度相对较低，因此溢价
率和楼面价同环比均下行。普通二线城市的溢价率及楼面价同环比均呈现上升趋势，主
要由于西安、常州、温州等城市土地市场热度较高所致。三四线城市地块质量较好，推
升成交楼面价水平，但部分城市土地出让条件较为严格，导致溢价率略有下降。 ❑ 企业表现：销售增速和投资力度均放缓，融资通道持续封堵
投资方面，7月22城暂停土地供应，房企投资力度随之下降。销售方面，TOP200
房企的1-7月累计销售金额同比上升29.0%，单月销售金额同比增速连续两月为负，疫
情期间房企降价促销带来了需求提前释放，因此2021年或进入积累阶段，这种情况下半
年会表现的更加明显。融资方面，信用债和海外债发行规模环比上行，但依旧难掩融资
难的事实。资本市场方面，受调控政策的影响，投资者信心不足，地产股表现整体低迷。
《2021年7月中国典型房企销售业绩
TOP200》
《月读数据【第45期】┃土地购置和开发
投资持续走弱，预计下半年销售增速将
继续回落（2021年1-6月）》
《730中央政治局会议：揭示房地产行业五
大走向！》
《2019年年报综述：四类指标全面放缓，
地产告别高增长时代》
《一文读懂房产税的四大问题》
注：相对收益与沪深300相比 ： 联系人： 报告撰写：亿翰智库 于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会 秦晶、李晨曦 ： www.ehconsulting
2021年8 月6日
目录
1引言 (1)
2政策速览：严控投销比保护企业持续发展，定向调控稳定市场预期 (1)
3住宅市场：热点城市普遍回调，武汉放量淡季不淡 (5)
4土地市场：集中供地空档期，土地供应成交齐下降 (7)
5企业表现：销售增速和投资力度均放缓，融资通道持续封堵 (11)
图表目录
图表1：7月宏观方面的政策 (2)
图表2：7月行业方面政策 (4)
图表3：各能级城市7月商品住宅成交面积情况（万平米） (6)
图表4：典型城市近半年去化周期情况（月） (7)
图表5：2021年7月份土地供应规划建筑面积情况（万平米） (8)
图表6：2021年7月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） (9)
图表7：2021年7月各能级城市土地成交平均溢价率情况 (9)
图表8：2021年7月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米） (9)
图表9：2021年7月各能级城市流拍情况 (10)
图表10：16家典型房企2021年1-7月拿地面积及同比 (11)
图表11：16家典型房企2021年1-7月拿地金额及同比 (11)
图表12：2021年6月及2021年7月15家房企成交地块溢价率分布 (13)
图表13：15家典型房企2021年1-7月各能级城市拿地情况 (14)
图表14：15家典型房企2021年1-7月各能级城市拿地情况 (14)
图表15：15家典型房企2020年1-7月拿地金额城市能级分布 (15)
图表16：15家典型房企2021年1-7月拿地金额城市能级分布 (15)
图表17：15家典型房企2020年1-7月拿地面积城市能级分布 (15)
图表18：15家典型房企2021年1-7月拿地面积城市能级分布 (15)
图表19：2021年1-7月销售额TOP10房企销售情况 (17)
图表20：不同梯队2021年1-7月销售业绩变化情况 (17)
降准图表21：2019年1月-2021年7月TOP200房企销售总额及同比 (17)
图表22：2019年1月至2021年7月房企信用债融资情况 (19)
图表23：2019年1月至2021年7月房企海外债融资情况 (19)
图表24：申万地产指数、恒生指数和沪深300指数的区间涨跌幅 (20)
1引言
7月政策继续加强对房地产金融风险的监管，即使央行降准，但对房地产行业的影响依旧有限，因此防范房地产金融风险将会持续贯彻。住宅市场方面，成交量环比下行，但各能级城市原因又各不相同，核心一二线城市存在长期性的需求，未来随着住房供应的增加或继续带动成交量上行，而普通二线和三四线城市在需求集中释放后，尚需要时间积累。土地市场方面，处于集中供地的空档期，因此土地成交量和供应量均呈现下行趋势，随着8月各城市二次集中供地，预期供应与成交量上行。企业方面，房企销售增速持续放缓，拿地坚持高能级城市，但是严控投销比政策的推行，对企业的投资能力带来考验。
2政策速览：严控投销比保护企业持续发展，定向调控稳定市场预期
7月出台的政策主要包括对房地产金融方面的管控和针对二手房、学区房的调控。7月央行降准，预期宏观经济流动性加强，社会融资成本降低，将提高实体经济的活跃度，但是对地产行业影响仍是相当有限，对投销比监管重申，能够倒逼房企主动降低负债，实现健康可持续发展。对二手房与学区房的定向管控是政府持续贯彻的细化要求，二者分别从供应端和需求端打击投资者，降低二手房与学区房的市场热度，调整市场预期，以实现资源的更优配置，促进市场平稳健康运行。
（1）宏观政策：流动性放宽但行业金融监管趋势不变，企业机遇与挑战并存7月，宏观方面的政策主要是央行降低存款准备金率，同时对三线四档、严防资金违规进入房地产市场的持续贯彻。
流动性是指银行满足存款人提取现金、到期支付债务、和借款人正常借贷的能力，宏观经济上指在经济体系中货币投放量的多少。央行对货币流动性的调控手段主要有存款准备金率、公开市场业务以及再贴现。其中存款准备金是指央行为保证客户提取存款和资金清算，要求金融机构存放在中央银行的存款，而存款准备金占存款总额的比例被称为存款准备金率，央行通过调整存款准备金率来调整货币流动性。当经济景气度下行，可通过降准手段增加货币流通量，以刺激经济；反之，通过提高存款准备金率可以防止信贷过快增长，保持国民经济持续协调发展。7月9日，央行决定于7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，下调后金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。我们认为降准能够在一定程度上提高国内的经济活力。目前全球经济受疫情影
响，欧美国家通过降息或向市场购买资产等手段放水刺激经济，随之而来的是
债务增加，股市、房市泡沫加大等风险，尽管2021年美国逐渐结束宽松政策，
土耳其、乌克兰等新兴经济体也开始提早加息，但变异毒株的出现，预计将对
全球经济形成新一轮冲击。
重申三线四档两观察以及对资金违规流入房地产的监管是国家对房地产
坚持实施的政策。7月底央行表示经过加快建立健全房地产金融管理长效机制，
“三线四档”规则实施有效，试点房企核心经营财务指标明显改善，银行业金
融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低，未来将继续围绕稳地价、
稳房价、稳预期的目标持续完善房地产金融管理长效机制。7月30日银保监
会召开年中工作座谈会，继续重申央行这一要求。此外，根据市场消息，“两
观察”中的拿地金额不得超过销售金额的40%将会践行。我们认为，该政策有
效的将房企的投资与销售连接起来，是“三道红线”的重要补充。一方面，投
销比的限制将督促房企谨慎把握投资力度，提高决策能力，用有限的资金选择
最适配的地块，避免产生机会成本；另一方面，对于意欲通过加大融资力度进
行拿地的房企来说，投销比的限制将打击预期，倒逼企业降低负债规模，促进
财务稳健，提高抗风险能力；最后，对投效比的限制将促进房企加快推盘速度、
积极去化，打击开发商捂盘惜售行为，提高市场供求透明度，稳定预期。该政
策对房企的具体影响或将在接下来的集中供地中显现出来。
我们认为，流动性宽松政策有助于提高经济活跃度，有效保障国内经济的
正常运转，但对地产行业影响有限。另外政府不断强调未来将持续完善房地产
金融管理长效机制。对房企来说，房地产金融管理长效机制机会与挑战并存，
对财务稳健意识较强的房企而言，多年的稳健经营能够在严格的生存环境下
为企业赢得稳定的成长空间，为未来的规模发展提供更多可能；而对于财务指
标较弱的企业来说，要想持续健康发展，则需要在一定时间内实现财务指标的
优化，意味着企业将被迫放弃部分机会，短期内对公司的投资能力以及财务管
控能力提出挑战，但从另一方面讲，财务指标的优化也将保证企业自身安全，
留得青山在不怕没柴烧。
图表1：7月宏观方面的政策
时间地区政策内容
7月9日全国为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。
本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。
下一步，中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，坚持稳字当头，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，搞好跨周期设计，支持中小企业、绿发展、科技创新，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
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