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行业研究
销售：商品房销售持续大幅度下滑，信心重建急需政策加码。12月份商品房销售面积同比-15.64%，前值-13.97%；销售额同比-17.78%，前值-16.31%；销售均价同比-2.53%，前值-2.71%。我们认为上月销售的短暂回暖主要是由于房企降价促销和按揭政策的放松，带来了积累需求的释放。整体的销售情况依然严峻，企业对于投资与消费者对于购房的消极态度在短期内难以逆转，销售的恢复还需要有更多需求端的政策落地。
开发投资：新开工持续疲软，竣工增速回落，房企投资意愿与能力都极为低迷。12月份新开工面积同比-31.15%，前值-21.03%；竣工面积同比1.91%，前值15.41%；开发投资同比-13.91%，前值-4.30%。我们认为资金面的紧张与销售的下滑，导致房企的投资能力与意愿都面临极大的冲击，新开工的颓势短期难以逆转。虽然在“保交付”与房企年底加速竣工之下，竣工面积显著回暖，但将有限的资金投入竣工交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑，未来的新开工与土地投资数据还将继续承压。
到位资金：资金面全面承压，销售的下滑是当前行业基本面改善的最大阻碍。12月份到位资金同比-19.28%，前值-7.01%。各渠道到位资金全面下滑，销售与融资双双受困。我们认为，随着融资端政策的发力，流动性有望从头部央企、国企房企向经营稳健的民企溢出，房企合理的融资需求将会持续得到满足。但短期内销售垮塌带来的压力依然会让高杠杆的房企难以承受，部分房企的流动性风险可能还将继续发酵。 投资建议：
行业供需两端的改善力度将会有所升级，直至扭转当前地产投资与销售失速下滑的局面，保障地产行业的稳定。我们认为融资段的呵护政策将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科A ，保利发展，金地集团。也建议持续跟踪经营稳健的民营房企如龙湖集团、碧桂园。
风险提示：行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。
行业重点公司盈利预测与评级
万科A 3.6 3.9 4.3 5.7 5.3 4.8 1.1 强烈推荐 金地集团 2.3 2.8 3.3 4.8 4.0 3.4 0.9 强烈推荐 保利发展
2.4
2.6
2.9
5.6
5.2
4.7
1.0
强烈推荐
资料来源：公司财报、东兴证券研究所
未来3-6个月行业大事:
2022-2中旬统计局公布2022年1月房地产开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料
占比%
股票家数 131 2.53% 行业市值(亿元) 18586.91 2.01% 流通市值(亿元) 16966.25
2.45%
行业平均市盈率
11.32
/
行业指数走势图
资料来源：wind 、东兴证券研究所
分析师：陈刚
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执业证书编号: S1480521080001
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东兴证券行业报告
房地产行业：市场信心急需扭转，需求端政策有望加速落地
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1. 销售：销售低迷，信心重建急需政策加码
商品房销售持续大幅度下滑，信心重建急需政策加码。我们认为上月销售的短暂回暖主要是由于房企降价促销和按揭政策的放松，带来了积累需求的释放。整体的销售情况依然严峻，企业对于投资与消费者对于购房的消极态度在短期内难以逆转，销售的恢复还需要有更多需求端的政策落地。
从具体数据来看，2021年1-12月商品房累计销售面积179,433万平，同比增长1.90%；商品房累计销售金额181,930亿元，同比增长4.80%。其中，12月份商品房销售面积21,303万平，同比下滑15.64%；12月份商品房销售额20,263亿元，同比下滑17.78%。2021年1-12月商品房累计销售均价10,139元/平，同比增长2.84%；其中，12月份商品房销售均价9512元/平，同比下滑2.53%，环比下滑0.89%。虽然销售持续下滑，但新开工面积下滑的趋势更加明显，导致了整体库存水平的被动降低，去化周期也随之走低。
图1
：全国商品房累计销售情况
图2
降准：全国商品房单月销售情况
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
图3：全国商品房销售均价
图4：全国商品房去化周期
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
2. 开发投资：新开工持续下滑，竣工增速回落
新开工持续疲软，竣工增速回落，房企投资意愿与能力都极为低迷。我们认为资金面的紧张与销售的下滑，导致房企的投资能力与意愿都面临极大的冲击，新开工的颓势短期难以逆转。虽然在“保交付”与房企年底
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房地产行业：市场信心急需扭转，需求端政策有望加速落地
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加速竣工之下，竣工面积显著回暖，但将有限的资金投入竣工交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑，未来的新开工与土地投资数据还将继续承压。
从具体数据来看，2021年1-12月累计新开工面积198,895万平，同比下滑11.40%；其中，12月份新开
工面积16,076万平，同比下滑31.15%。2021年1-12月累计竣工104,412万平，同比增长11.20%；其中，12月份竣工面积32,658万平，同比上涨1.91%。2021年1-12月累计开发投资147,602亿元，同比增长4.4%；其中，12月份开发投资10,288亿元，同比下滑13.91%。
图
5：房屋累计新开工面积及同比增速
图
6：房屋单月新开工面积及同比增速
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
图7：房屋累计竣工面积及同比增速
图8：房屋单月竣工面积及同比增速
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
图9：房地产开发投资累计完成额及同比增速
图10：房地产开发投资单月完成额及同比增速
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
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东兴证券行业报告
房地产行业：市场信心急需扭转，需求端政策有望加速落地
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图
11
：建安投资和土地购置费累计值及同比增速
图12
：房屋施工面积及单位面积建安投资
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
3. 到位资金：各渠道到位资金全面下滑，销售与融资双双受困
资金面全面承压，销售的下滑是当前行业基本面改善的最大阻碍。我们认为，随着融资端政策的发力，流动性有望从头部央企、国企房企向经营稳健的民企溢出，房企合理的融资需求将会持续得到满足。但短期内销售垮塌带来的压力依然会让高杠杆的房企难以承受，部分房企的流动性风险可能还将继续发酵。
从具体数据来看，2021年1-12月房地产开发累计到位资金201,132亿元，同比增长4.2%；其中，12月份到位资金17,771亿元，同比下滑19.28%。分项目来看，12月份国内贷款同比下滑31.59%，自筹资金同比下滑9.84%，定金及预收款同比下滑25.90%，个人按揭贷款同比下滑7.94%。
图13：房地产开发资金来源累计值及同比增速
图14：房地产开发资金来源单月值及同比增速
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
资料来源：WIND ，东兴证券研究所
图15：房地产开发资金主要资金来源渠道单月同比
图16：房地产开发资金来源累计值占比
东兴证券行业报告房地产行业：市场信心急需扭转，需求端政策有望加速落地P5
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资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所
4. 投资建议：信用良好，经营稳健的龙头房企
从供给端来看，满足开发贷、并购贷款、支持公司债，降准降息等一系列的动作、供给端正逐步趋松。近期随着房贷利率的下降，部分城市对于首付比例的松动等需求端政策的落地，后续房企的合理资金需求将有望持续得到满足，对居民的合理购房需求也将会有更加积极的政策出台。房企的投资意愿本质上还是要根据销售预期而定，因此需求端的稳定十分重要。
从需求端看，政策的关注点正从房企资金面的风险转移到需求端的失速下滑带来的恶行循环风险。后续需求端的呵护政策将有望加速落地，稳定购房者预期，方向上可能是通过调整购房限制来满足购房者的合理需求，部分区域的限购政策可能调整，以释放部分购房需求，扭转销售端量价齐跌的局面。
行业供需两端的改善力度将会有所升级，直至扭转当前地产投资与销售失速下滑的局面，保障地产行业的稳定。我们认为融资段的呵护政策将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科A，保利发展，金地集团。也建议持续跟踪经营稳健的民营房企如龙湖集团、碧桂园。
5. 风险提示
行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。
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