房地产行业市场度分析研究报告
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房地产行业市场度分析研究报告

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一、2012年12月份中国房地产行业数据
1、2012年中国房地产开发景气指数
2012年 1-12月,全国房地产市场运行呈现以下特点：一是“国房景气指数”仍呈回落态势；二是房地产开发投资增速虽然自8月份开始连续4个月表现出止跌企稳态势,但12月份投资增速仍季节性回落；三是全国房地产开发企业到位资金仍然趋紧；四是在全国商品房累计施工面积和新开工面积增速回落的情况下,全国商品房累计竣工面积增速也呈回落态势,市场供应总量增长缓慢；五是得益于地方政府对楼市政策的微调,以及中央货币政策得以放松,降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定购买力,2012年以来全国商品房销售面积降幅持续收窄并于11月份实现年内首次正增长,全国商品房销售额增速持 续提高；六是在市场成交量放大的同时,一些城市房价出现环比上涨,12月份新建商品住宅环比价格上涨
城市数量增加到54个,占全国70个大中城市数量的77%.
在中央坚持房地产调控政策不放松的影响下,2012年以来“国房景气指数”持续处于下行通道,虽然11月份高位反弹的成交量将全国房地产开发景气指数拉升回暖,但12月份国房景气指数仍呈回落态势.国家统计局发布的数据显示：12月份,“国房景气指数”为95.59,同比回落3.30点,比上月回落0.12点,说明房地产市场仍未走出底部.
图表 1  2012年中国房地产综合景气指数情况
房地产开发综合景气指数
2012年2月
97.89
2012年3月
96.92
2012年4月
95.62
2012年5月
94.90
2012年6月
94.71
2012年7月
94.57
2012年8月
94.64
2012年9月
94.39
2012年10月
94.56
2012年11月
95.71
2012年12月
95.59
数据来源：国家统计局、中商情报网整理
国家统计局发布的数据显示：2012年1-12月,全国房地产开发企业到位资金96537.7亿元,同比增长12.7%,增幅同比回落1.4个百分点,比2012年1-11月回落1.4个百分点.其中,国内贷款14778.4亿元,同比增长13.2%,增幅比2012年1-11月回落2.9个百分点,上年同期为零增长；利用外资402.1亿元,同比下降48.8%,降幅比2012年1-11月收窄2.7个百分点,上年同期为增长2.9%；企业自筹资金39082.7亿元,同比增长11.7%,增幅同比回落16.3个百分点,比2012年1-11月回落2.1个百分点；其他资金42274.5亿元,同比增长14.7%,增幅同比提高6.1个百分点,比2012年1-11月回落0.5个百分点.在其他资金中,定金及预收款26558.1亿元,同比增长18.2%,增幅同比提高6.1个百分点,比2012年1-11月回落2.0个百分点；个人按揭贷款10523.9亿元,同比增长21.3%,增幅比2012年1-11月回落2.4个百分点,上年同期为下降12.2%.
总体来看,2012年全年,除利用外资外,其他各类资金来源增速均较1-11月有所回落,说明在宏观调控政策不放松的影响下,企业资金来源仍趋紧张.
2、2012年中国房地产投资情况
在一系列宏观调控政策影响下,2012年全国房地产开发投资增速持续回落,虽然自8月份开始连续4个月表现出止跌企稳态势,但12月份投资增速仍季节性回落.国家统计局发布的数据显示：2012年1-12月,全国完成房地产开发投资71803.8亿元,同比增长16.2%,增幅同比回落11.7个百分点,比2012年1-11月回落0.5个百分点.
图表 2  2012年中国房地产开发投资完成额情况
投资完成额亿元
房地产开发计划总投资亿元
房地产开发新增固定资产亿元
配套工程投资
2012年1-2月
5431.5
99.5
275336.4
4226.8
2012年1-3月
10927.2
171.4
283344.7
6654.4
2012年1-4月
15835.2
230.7
290952.8
8058.1
2012年1-5月
22212.9
301.1
302649.9
9589.4
2012年1-6月
30609.8
404.9
310930.7
11592.3
2012年1-7月
36774.5
497.2
315341.8
13571.1
2012年1-8月
43687.9
618.4
327135.4
15626.0
2012年1-9月
51045.9
711.6
334215.1
17644.2
2012年1-10月
57628.8
820.4
341183.3
20222.6
2012年1-11月
64772.4
939.5
351185.7
23304.2
2012年1-12月
71803.8
1119.4
358823.3
33541.4
数据来源：国家统计局、中商情报网整理
从供应结构来看,2012年1-12月,在房地产开发投资中,商品住宅完成投资49374.2亿元,同比增长11.4%,增幅同比回落18.8个百分点,比2012年1-11月回落0.5个百分点,占房地产开发投资的比重为68.8%；办公楼投资3366.6亿元,同比增长31.6%,增幅同比回落9.1个百分点,比2012年1-11月回落1.1个百分点,所占比重为4.7%；商业营业用房投资9312.0亿元,同比增长25.4%,增幅同比回落5.1个百分点,比2012年1-11月回落1.9个百分点,所占比重为13.0%；其他投资9751.0亿元,同比增长30.1%,增幅同比提高19.2个百分点,比2012年1-11月提高0.5个百分点,所占比重为13.5%.
从住宅供应结构来看,2012年1-12月,90平方米以下住房完成投资16789.5亿元,同比增长21.9%,增幅同比回落6.1个百分点,比2012年1-11月回落2.1个百分点,占住宅投资的比重为34.0%；别墅、高档公寓完成投资3448.4亿元,同比增长0.7%,增幅同比回落19.7个百分点,2012年1-11月为下降0.2%,占住宅投资的比重为7.0%.
从区域分布上来看,2012年1-12月,东部地区完成房地产开发投资40541.4亿元,同比增长13.9%,增幅同比回落13.3个百分点,比2012年1-11月回落0.9个百分点,占全国房地产开发投
资的比重为56.5%；中部地区完成投资15762.8亿元,同比增长18.3%,增幅同比回落7.2个百分点,比2012年1-11月回落1.1个百分点,占全国房地产开发投资的比重为21.9%；西部地区完成投资15499.6亿元,同比增长20.4%,增幅同比回落12.4个百分点,比2012年1-11月提高0.9个百分点,占全国房地产开发投资的比重为21.6%.
3、2012年中国房地产土地购置与待开发情况
在一系列宏观调控政策影响下,2012年以来全国房地产开发企业土地购置面积增速持续呈现负增长态势,说明房地产开发企业对当前市场缺乏信心,储备土地的热情仍然不高；与此同时,待开发土地面积增速下降并于12月份实现负增长,说明在当前形势下,企业开发进程有所加快.国家统计局发布的数据显示,2012年1-12月,全国房地产开发企业购置土地面积35666.8万平方米,同比下降19.5%,降幅比2012年1-11月扩大4.7个百分点,上年同期为增长2.6%.同期,全国房地产开发企业待开发土地面积40196.6万平方米,同比下降0.1%,上年同期和2012年1-11月分别为增长13.4%和8.2%.
回顾2012 年的土地市场可以看到,2011 年的限购政策导致楼市成交量下滑,楼市政策的不确定性导致开发企业对未来的谨慎态度使得上半年土地市场较为冷清.进入下半年,二季度市场
销售的回暖,一方面使得开发商资金流压力减小,另一方面部分房企有补库存的需求,于是土地市场从三季度开始升温.进入四季度,地方政府迫于指标压力加快了推地速度,土地数量和质量都有提高,供需两旺的情况也造就了年末地王频出.整体来看,2012 年土地市场先抑后扬,但是土地供应和成交均低于2011 年,平均溢价率也同比下滑.
图表 3  2012年全国房地产土地待开发与购置情况
本年购置土地面积
万平方米
本年土地成交价款
亿元
待开发土地面积
万平方米
2012年1-2月
4683.9
1043.9
27045.9
2012年1-3月
7858.9
1555.4
30228.9
2012年1-4月
9657.3
1825.7
31235.9
2012年1-5月
13532.1
2620.1
31789.7
2012年1-6月
17543.2
3440.9
33015.4
2012年1-7月
降准18982.1
3835.8
34511.1
2012年1-8月
23623.6
4799.7
35846.3
2012年1-9月
26033.3
5309.5
36721.2
2012年1-10月
27659.4
5761.9
37256.8
2012年1-11月
31638.0
6594.0
38067.5
2012年1-12月
35666.8
7409.6
40196.6
数据来源：国家统计局、中商情报网整理
4、2012年中国商品房施、竣工面积情况
2012年以来,受上年基数较高因素影响,全国商品房累计施工面积和新开工面积增速均表现为同比大幅回落,尤其是新开工面积增速自2012年4月份开始呈现负增长,虽然7月份达到年内低点-9.8%之后止跌企稳,但全年仍未走出负增长态势,且由于12月单月新开工面积增速同比回落使得全年降幅较1-11月有所扩大.国家统计局发布的数据显示,2012年1-12月,全国商品房累计施工面积573417.5万平方米,同比增长13.2%,增幅同比回落12.1个百分点,比2012年1-11月小幅回落0.1个百分点.其中,商品住宅施工面积428964.1万平方米,同比增长10.6%,增幅同比回落12.8个百分点,比2012年1-11月回落0.2个百分点；房屋新开工面积177333.6万平方米,同比下降7.3%,降幅比2012年1-11月扩大0.1个百分点,上年同期为增长16.2%.

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