年终⼤盘点！⼀⽂看清2021年房地产政策到底发⽣了什么
回⾸即将过去的2021年，中国房地产⾏业经历了巨变：
上半年的融资“三道红线”、房贷集中管理，以及“两集中”的供地等政策，似乎成为下半年房企销售、融资，⼟拍热情
等“⼀秒⼊冬”，以及⼀些房企债务等事件的主因！
这似乎也为央⾏三季度例会定调“两维护”，以及12⽉中央政治局会议要求：“⽀持商品房市场更好满⾜购房者的合理住房需求”，并⾸次提及“促进房地产业良性循环”等宏观政策的吹风提供“顺理成章”的理由。
值此岁末年终之际，本⽂将从政策层⾯来回顾2021年，以及展望2022年中国房地产市场，另外还将通过对⽐2021年与2012-2015年的地产政策调整，表明当前地产政策有利于⾏业的复苏和发展。
⼀、地产政策：回顾2021&展望2022
降准对于2021年地产⾏业的政策⾯，克⽽瑞认为，全⾯去杠杆贯穿全年，从控制风险到产⽣风险后定调良性循环。
3⽉5⽇，政府⼯作报告定调：坚持房⼦是⽤来住的、不是⽤来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。
4⽉30⽇，中央政治局会议强调：增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防⽌以学区房等名义炒作房价。
7⽉24⽇，房地产⼯作座谈会：分析当前房地产市场形势，部署下⼀阶段房地产重点⼯作。
9⽉24⽇，央⾏第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
10⽉21⽇，国新办发布会，银保监会统信部副主任刘忠瑞：保障好刚需体信贷需求，在贷款⾸付⽐例和利率上⽀持⾸套购房者。
12⽉6⽇，中央政治局会议强调：要推进保障性住房建设，⽀持商品房市场更好满⾜购房者的合理住房需求，“⾸次提出”促进房地产业良性循环。
12⽉11⽇，国家发改委副主任宁吉喆：房地产是⽀柱产业，住房更是居民的消费。
克⽽瑞在报告中称：
上半年，房企融资“三道红线”、房贷集中管理新冠持续发⼒，银⾏业⾦融机构急于“收伞”，很⼤程度上导致⼀些房企事件发⽣。
下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个⼈按揭贷款边际改善。
回⾸即将过去的2021年，尽管房地产⾏业去杠杆从控制风险到使得⼀些房企产⽣风险，但是就政策⾯来看：
房地产⾏业稳定发展还都具备较多有利条件，有理由相信经过了调整之后，房地产市场的长效机制将得到逐步完善。
展望2022年，克⽽瑞认为：
1、房地产政策层⾯将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建⾼端有市场、低端有保障的住房制度；
2、去杠杆仍是⾏业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，但去杠杆节奏将适度控制；
3、房地产税扩⼤试点城市势在必⾏，预计对市场影响相对有限。
当前
接下来，将通过对⽐2021年与2012-2015年的地产政策调整，来佐证当前地产政策有利于⾏业的复苏和发展。
1、2021年发布的相关政策，利好⾏业发展
1）、2021年7⽉降准0.5%、2021年12⽉降准0.5%，两次降准提⾼了涉房资⾦的流动，并且资⾦流动偏向优质房地产企业。
2）、地⽅政府陆续公布⼈才购房政策，包括但不限于公积⾦使⽤门槛、⼈才购房补贴、落户政策优惠、税费调整等。
2、对⽐2012-2015年的政策变化
1）、2011年12⽉初、2012年2⽉末、2012年5⽉中旬三次降准缓解了开发贷和按揭的紧张程度，整体⾦融环境变得宽松。部分地⽅政策偏向提⾼公积⾦使⽤额度，调整后公积⾦贷款额度基本覆盖总房价七成。
从时间节点上看，⾸次降准后，开发贷端⾸先于2012年3⽉触底回暖，销售端（个⼈住房贷款）延迟⼀个季度后开始回暖。
2）、2015年4次降准5次降息⼤幅度提⾼的资⾦流动性，同时2014年930放松⾸套房认定标准、2015年330下调⼆套房⾸付⽐例等宽松政策将资⾦引流⾄商品房市场。
地⽅政策偏向于解除限购条款，扩⼤了购房资格⼈，解放了⼤量购房需求，使⼤多数观望者提⾼了购房信⼼。
3、当前政策有利于⾏业发展但⼒度不如前者
1）、从⾦融环境来看，2012年-2015年经历了7次降准、5次降息，⼤⼤提⾼了资⾦的流动性，⽽2021年央⾏进⾏了2次降准，充分释放了资⾦的流动性。
2）、从信贷环境来看，2012年-2015年推出了930、330及公积⾦调整等调整政策都有效推进了房地产⾏业的快速复苏。
对⽐2021年，监管层⾯对⾏业的表述亦相对正⾯、个别房企的风险处置有序推进，9⽉以来多个地⽅在⼈才购房补贴、公积⾦政策等⽅⾯亦出台了相应的⽀持政策，能够给⾏业带来积极的推动效应。
3）、对⽐2012-2015年及2021年两个时期：
A、政策⼒度：本轮调整的⽬的在于使⾏业恢复到正常⽔平，因此政策的刺激⼒度不如前者，且在2021年两集中政策的影响下，本轮⾏业复苏的⼒度将不如前者。
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