访谈内容总结
时间 | 2003-6-12 | 被访谈人 | 郭长宝 | 被访谈人部门 | |
职务 | 总经理 | 电话 | 手机 | ||
Email | 提问人 | 何平 | 记录人 | 将才和帅才的区别 | |
主要内容： Q： A：总公司对报告很肯定，但也说了肯定不是公交人写的。其中对公交发展写的很透。后来又征求其他人意见。又有人提出不同方案。但没人反对。 咱们提出是基建归总公司，场站独立出去。开发自己成为公司。有人提出跟四达合并成立市场化公司；也有人说独立改制；但是无论怎样，房产肯定要跟基建分开。 Q：我们从公司历史谈起，我们成功的因素是哪些，有哪些经验教训。主要九八年之后 A：当时总公司合并。优势，主要是房产资源进行整合，包括土地整合、人力整合。我们把下属公司的几个开发项目都拿到公司了，这样就有项目可作。以前在公司内部形成了无序竞争。开发公司都拿过来就集中了土地资源。开发公司以前没有什么人才，真正基建人不愿意来，合并后，我们整合了一批技术人员，力量相对较强。从前的开发我了解的是他们把行政和项目合着干，现在我们把项目与行政分开干。 第二点，形成了自己的开发运作。从前都是与别人合作，但是只是土地出具，协调运作并没有房产开发真正的运作。但是98年以后，我们进行了真正的自主开发，这些项目开发的效果都不错。 第三，开发实力逐年提高。当时接手注册资金1200资产不到1000万，和总公司处理不好，很多资产划归给总公司但是也没有。开发公司也很悲观，不知道怎么发展。现在总资产超过两个亿，净资产四千万。我们利润三七开。投资项目投入三千多万，实际替总公司投资，我们朝着正常轨道发展。 第四，虽然我们不是大的公司，我们房地产背依公交的品牌，国营单位，在社会上在客户中形成了良好的口碑和资信。这是无形资产 所以房产公司从九八年到现在发展还是逐步上升有一定的吸引力。总体上开发公司比较成功。 问题呢，突出有以下几个 第一，总公司控股，项目运作没有进行真正的企业管理制度，很多项目的开发总公司要参与管理，还有很多项目错过了良好的时机。比如甘露园二期，公司领导由于对市场信息了解的不完备，还有一些判断的偏颇，导致项目开发的决策产生误导和误决策 第二，干部素质缺乏市场应备，造成某些项目没有作或没做好。在管理干部的思想观念没有真正完全转换到市场 第三，企业没有真正走入社会，总是扶着栏杆走。原因很多。一是思想观念，二是总公司不支持，三是当时由于公司小银行不支持贷款，现在倒是纷纷上来要求贷款。可是我们没有好点的项目 第四，人员较多，老化情况严重。企业负担很沉重。我没有人事任免，任命一个副部长（副科级）都要总公司批。人员辞退的限制很多，我们最多给他调岗，直到自己干的不顺主动辞职。 第五，我们的确管理存在很多问题。我有责任。我这人心眼比较软，想着这些老人干了一辈子了总不好意思真正把人家给开发，没有真正的狠心野心，在制度管理、款项报批总会放宽，所以我的确是这点阻碍企业发展。 公交还有一个特点就是裙带关系很重 Q：未来发展，挂着公交的牌子必不可少。但是现在一样面对人员调整问题。按市场运作，是不是难度会太大。面临两个问题：一是不同意，二是同意了也会进行运作干预。 A：总公司的总经理对独立改制是有信心的，但是不能损害公交的利益。公交是想把运营能力强的子公司，把公交资产盘活，为公交发展作贡献。这种思想倒是正确的。公司无论让我们怎么发展，也不可能完全推向市场，最好是按市场运作，在与总公司关系上进行更好结合 Q：总部平时管理 A：该管没管，不该管的管了。 比如，我拿了总公司的土地，开发项目究竟挣多少钱，没人管。钱都在我这放着，公司说需要投资缺钱，你给我投吧。 可是一块地究竟立项如何，预计挣的钱，总公司往往会有不切实际的期望 再有人的管理，连副部长都要管。 Q： A：总公司对公交土地资源的开发没有统一的资源规划，有精力就干，没精力就不干，没有考核没有规划。那就是开发公司觉得哪里好就干。但是我们现在干的都是九八年带过来的。新的项目还没有。公司认为回龙观项目要挣一两个亿。 Q：开发拿规划总公司批 A：我觉得可以，但是有前提。开发公司作规划是能够站在总公司的利益上。但是总公司还是认为开发与评审的人一家子 Q：计划 A：现在我报多少他们就批多少，说实话，总公司没人懂。多经处财务处想对我考核，但是我一急跟领导一说，领导跟他们说就算了。其实领导应该听他们的。 我曾经拿过一个报告，领导说理论上是正确的，但操作有困难 Q：现在项目运作体系究竟是什么样的 A：以前开发公司主要是投地，合作方投钱，开发解决手续，合作方管工程。 现在，我们自己运作，自己运作赚的钱较多，也没有那么多纠纷。大部分合作不错。像门运作就不是很好 但是自己运作这里面从立项、设计、工程、销售、预决算等还没有很规范有效的流程，所以相对市场上的房产公司我们的开发成本还是比较高。 Q：我们是不是很少融资 A：现在这几个项目主要自有资金，或银行贷款。因为项目挣钱，总公司不让合作。 Q：优势 A：第一，在现有场站上搞开发，是得天独厚的优势。很多公司想跟我们进行合作。但是我们不愿意合作。我们跟社会上的公司区别在于他们在经营上比较活，我们比较死。我没有行过一分钱的贿。你批就批，不批就算。这样不好，其实应该跟自己的收入挂钩，然后就会想方设法的去争取项目成功，这就对了。 第二，公交搞房地产的人才只有我们这里有，但是没有真正发掘出来。 第三，有融资能力 Q：劣势 A：最大的是机制，不符和市场经济，庸员太多。跟社会开发公司比差的很远。无论是技术还是事业心。坏毛病不好改。 Q：凝聚力吸引力 A：目前看还是有的。 Q：从房地产行业来看，吸引力如何 A：机制、收入等方面看，吸引力不大。 Q：人员工资是否会导致分流困难。 A：有一定难度。 Q：目前公司最急需的人才类型。 A：缺乏比较敢冲敢闯，有事业心的总经理。本人比较适合做董事长，比较适合辅佐，考核、监督。将才与帅才风格不同。 Q：面临的竞争环境。 A：比较恶劣。 国家政策：集中统一管理土地、挂牌招标，这样，有资金实力、人才实力的公司容易生存，而其他公司会受到很大威胁。目前接触的房地产公司都有一定的财团支持。我们如果钱拿不到地没有就不行了 总公司对我们的偏见比较恶劣。他们总认为我们挣的少，没魄力。但是我总是害怕出差错损失国家资产。我们前几任被称“卖国贼”，我是宁可地放在那，不作也不想被称卖国贼。 第三是人才，该有的近不了，该走的走不了。 Q：未来房地产市场 A：我认为应该是朝规模化集团化走，现在有一些小的公司做了一个项目就完了，或转业，或做其它。倒闭的也有。 Q：户型产品开发，您认为 A：京城市场还会持续几年。北京好多地方还需要改革。危房改造，公共设施建设，还需要很多。所以有市场需求和潜力。 利用政府政策进行市场开发，既利用政策又赚到钱。 开发百姓住房，这是最多的 集中在大型地区的是商业开发，利率最大，利润最多 Q：未来发展 A：公交场站的调整，建立中高档小区； 现有场站进行改造，商建。低下作场站，上面盖商用建筑。 Q：中高档是 A：价位7000以上 Q：中高档利率高，但市场小，所以风险大 A：对，但我们土地规模不大，几万到十几万，所以建低档就不是很合适。我们大多数地理位置很好，所以建中高档。甘露园很偏，就建低档。 Q：作商用开发，但是商业管理的要求还是很高的。 A：这个应该没有太大问题，只要企业有实力，就可以进行外包。市场越发达，专业化分就很详细。 Q：那么我们究竟优势是什么，因为专业分工越细，必然就应该把资金投入自己擅长的领域 A：我们缺乏经营策划的高级管理人才 Q：我们还是需要进行策划、整合的人才。你考虑公交房产远景能成为什么样的规模的。 A：公交最大的优势是土地，我们现在目标要拿到二级资质，成为总公司的支柱企业。总公司发展将来要很大程度依托开发公司融资。 我们向建材局那样的一级公司。我们希望能够建成有特的。 Q：您也不希望他发展成多么大的公司，只是希望他有特。 A：我希望他在公交中顺利发展，不能奢望与总公司平起平坐。 Q：业务构成 A：主业房产开发，物业管理，装饰装修公司，设计公司。将来可能还要投入大的资金进行房地产开发的后续――物业管理，还有我们可能要投入销售 Q：关于具体的经营管理这块，就您本人而言，加强工程质量建设，充分挖掘土地价值，通过规范尽可能盈利，人力资源要顺利运转，将来作为总公司的多经还是三产都要成为支柱 A：我认为开发必定会成为支柱，历史会验证 Q：企业文化属于典型的国有企业文化吗 A：是。传统朴素的国有文化，朴素的，感情带队，团结同志。 Q：目标导向不是很明确 A：没有人考虑，所以也不管。 领导前几年对这里还满意，但是最近总是认为我们发展太慢。 Q： A：张总希望开发成立大的开发公司。如果他主管这块工作必然会有大的发展。他很敢干，敢冲，不怕有后遗症。 Q：组织结构：目前公司级别领导分工不很明确 A：我们这就设计人的素质问题，该管技术的不管技术，该管经营的不管经营。从理论上是可以调整的。我干脆就拿到一边 Q：工程现场的管理，没有人及时汇报。质量管理好像是很高的标准，但在国外是基本的要求。总工可能应该牵头把这个工作干下来。 A：质量管理绝大部分是管理，总工是技术，这个放在总工办不合适。 Q：我们现在说的冠标，主要是ISO，其实全面质量管理要高于质量管理，区别在于全面质量管理强调过程管理，哪怕不在总工也要落实一个部门。必须有一个部门承担，现在劳动人事承担不是很合适。其问题是公司领导的原因，导致分工有问题。 A：可以成立新部门，可以有质量管理部。 Q： A：不可能因为这些事，成立很多部门，所以有部门管理就可。放在人力部门应该比较合适，因为人的考核放在这些 Q：总工办怎么考虑 A：总工办没怎么考虑，因为项目将来有工程技术部，但是必须由总工签字把关。这就可以了。 Q：您对副总有什么 A：社会上是没有副总居多，三总师，配一两个总助就可以了。 Q：总经济师 A：应该能够进行预算决算，项目规划。总经济师和总会计师可能会有冲突，但是总经济师不能作总会计师 我认为项目现场按项目部管理。 Q：如果对部项目进行充分的独立管理，首先要有规范的管理流程，还要有很有能力的人才，在这种前提下才能成立项目部管理，现在不是很合适。近期这样操作，难免会有人力的不充足， A：还是希望项目管理 Q：综合职能部门 A：行政可以不要。党与办公合并。四五个业务部门。现在是四个业务部门三个综合部门，如果有五个就把企业策划企业战略研究单成立。 现在关键是把职能切清楚。这是最重要的。 Q： A：二三十辆车的年成本就百十来万，主要看工作需要，没有确切规定。 Q：总公司控管指标 A：防火、治安、绿化、献血、安全。除了控管都是我报的。 Q： A：这次非典使公交同期收入降低20％，国家只是降所得税，年补贴7个亿。 Q： A： Q： A： Q： A： Q： A： Q： A： | |||||
发 1坚持项目管理制度 2中高档开发、商用开发 3领导班子：总经理＋三高师 | |||||
美文欣赏
1、 走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。
2、 人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！
3、 春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。
4、 好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。
5、 漂然月，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。
6、 疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧阁。红粉朱唇，腔板欲与谁歌？画脸粉，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？
7、 经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。流逝的痕迹深深印骨。如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。邂逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论