最⾼院案例：集体⼟地上房屋征收补偿标准参照国有⼟地标准予以补偿的情形
【裁判要旨】
在集体⼟地征收过程中，如果未同时对被征收的集体⼟地上的房屋进⾏征收补偿，经过若⼲时间后，原坐落于集体⼟地上的房屋所在区域已经被纳⼊城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体⼟地上的房屋实施征收，可以参照国有⼟地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其⽬的在于避免同区域内原集体⼟地上房屋征收补偿标准低于国有⼟地上房屋征收补偿标准，
充分保障原集体⼟地上房屋权利⼈的合法权益。
【裁判⽂书】（案例来源于中国裁判⽂书⽹）
中华⼈民共和国最⾼⼈民法院
⾏政裁定书
（2015）⾏监字第635号
再审申请⼈（⼀审被告、⼆审被上诉⼈）沈阳市和平区⼈民政府。住所地：沈阳市和平区⼗⼀纬路76号。
法定代表⼈⽥家，区长。
委托代理⼈韩耀⽵、陈双春，辽宁华恩律师事务所律师。
被申请⼈（⼀审原告，⼆审上诉⼈）王树全。
再审申请⼈沈阳市和平区⼈民政府（以下简称和平区政府）因被申请⼈王树全诉其强制拆除房屋并⾏政赔偿⼀案，不服辽宁省⾼级⼈民法院于2015年1⽉5⽇作出的（2015）辽⾏终字第00300号⾏政判决，
向本院申请再审。本院于2015年6⽉3⽇⽴案审查，并于2015年10⽉20⽇下午在本院第⼆巡回法庭第⼆法庭公开询问，再审申请⼈和平区政府的委托代理⼈陈双春、被申请⼈王树全到庭参加询问活动。案件现已审查终结。
和平区政府申请再审称：1、⼆审适⽤（2005）⾏他字第5号《最⾼⼈民法院⾏政审判庭关于农村集体⼟地征⽤后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》，参照国有⼟地上房屋征收补偿标准予以赔偿错误。本案属于集体⼟地征收房屋拆迁，应参照⼟地管理法有关征收集体⼟地房屋的补偿标准予以赔偿。2、⼀、⼆审判决采信评估结论认定赔偿数额证据不⾜。本案评估基准⽇为2014年4⽉，⽽涉案房屋拆除的时间为2011年1⽉，评估时点的市场价值远远⾼于拆除时的市场价值，也⾼于评估时点同类地块上房屋的市场价值；评估时涉案房屋已不存在，⽆法进⾏现场勘查，但评估却采信了被申请⼈单⽅介绍的装饰装修情况；被申请⼈主张的仓房并未办理房屋所有权证，评估时也⼀并进⾏了评估，程序违法；涉案房屋是为了安置村经济集体内居民的安置⽤房，根据国⼟资发（2004）234号《关于加强农村宅基地管理的意见》⽂件规定，只有户籍为该村的居民才有权购买并享有相关权利，⽽被申请⼈户籍并不在该村，购买该房本⾝就违法，应属⽆效，权属是否合法存在争议。3、⼆审判决根据沈阳市⼈民政府办公厅发布的沈政办发（2010）98号《关于进⼀步做好城市房屋拆迁补偿安置⼯作的通知》（以下简称98号通知）将被申请⼈住宅房屋在评估价基础上再上浮25%予以赔偿，适⽤法律、法规错误。98号通知中所规定的上浮是针对正常拆迁安置时房屋的市场评估价格⽽⾔，并不适⽤于本案强制
拆除后诉讼时的市场评估价格，⼆审判决扩⼤了98号通知的适⽤范围。4、⼆审判决认定租房损失⽆证据⽀持，⽆法律依据。被申请⼈并未提供证据证明租房损失已经实际发⽣，⼆审以补偿安置费⽤标准作为租房损失依据，于法⽆据。请求：撤销原⼀、⼆审判决，依法改判。
王树全询问中⼝头答辩称：⼆审判决证据充分，遵循了填平补齐原则。如果违法赔偿付出的代价还要⼩于合法补偿付出的代价，就是⿎励违法。请求依法驳回和平区政府的再审申请。
本院经审查认为，和平区政府在未与被申请⼈就补偿安置达成协议、未经批准征⽤⼟地的⼈民政府作出安置补偿裁决的情况下，没有法律授权，即⾃⾏强制拆除被申请⼈房屋的⾏为，违反法定程序、超越法定职权，⼆审⽣效判决业已确认该⾏为违法，双⽅当事⼈对此并⽆异议，本院亦予以认可。房屋征收过程中，⾏政机关违法拆除被申请⼈房屋，造成相应的房屋价值、
屋内物品以及因房屋被强制拆除⽽形成的房租等实际损失，⾏政机关依法应当予以赔偿。和平区政府申请再审的理由不能成⽴，分述如下：
⼀、关于参照国有⼟地上房屋征收补偿标准予以赔偿问题
（2005）⾏他字第5号《最⾼⼈民法院⾏政审判庭关于农村集体⼟地征⽤后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“⾏政机关征⽤农村集体⼟地之后，被征⽤⼟地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，
房屋所在地已被纳⼊城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权⼈予以补偿安置。”法释（2011）20号《最⾼⼈民法院关于审理涉及农村集体⼟地⾏政案件若⼲问题的规定》第⼗⼆条第⼆款亦规定：“征收农村集体⼟地时未就被征收⼟地上的房屋及其他不动产进⾏安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳⼊城市规划区，⼟地权利⼈请求参照执⾏国有⼟地上房屋征收补偿标准的，⼈民法院⼀般应予⽀持，但应当扣除已经取得的⼟地补偿费。”最⾼⼈民法院上述答复意见和司法解释的精神实质是⼀致的，即，在集体⼟地征收过程中，如果未同时对被征收的集体⼟地上的房屋进⾏征收补偿，经过若⼲时间后，原坐落于集体⼟地上的房屋所在区域已经被纳⼊城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体⼟地上的房屋实施征收，可以参照国有⼟地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其⽬的在于避免同区域内原集体⼟地上房屋征收补偿标准低于国有⼟地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体⼟地上房屋权利⼈的合法权益。本案中，涉案房屋所在的集体⼟地于2007年5⽉被征为国有，但此时并未对地上房屋进⾏征收补偿。⾄2010年9⽉30⽇和平区政府发布沈和拆公（2010）5号征地拆迁公告，决定对涉案房屋进⾏征收，2011年1⽉和平区政府将涉案房屋予以强制拆除。征收时，涉案房屋坐落在已被征收的国有⼟地上，且所在区域已经纳⼊城市规划区，基本实现城镇化，完全符合最⾼⼈民法院上述答复和司法解释的适⽤条件。鉴于此，⼆审判决参照国有⼟地上房屋征收补偿标准予以⾏政赔偿，并⽆不当。
⼆、关于以决定赔偿时的市场评估价予以赔偿问题
《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第⼗九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之⽇被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”住房和城乡建设部发布的建房（2011）77号《国有⼟地上房屋征收评估办法》第⼗条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之⽇。”也就是说，在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之⽇为评估时点，依法委托评估机构对
被征收房屋进⾏市场价格评估，并据此予以补偿。⾏政法规和规章之所以选择征收公告之⽇作为评估时点，⽬的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收⼈⽤获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、⾯积等相接近的房屋，被征收⼈的合法财产权益不因房屋征收⽽受到减损。根据这⼀⽴法⽬的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场⾏情发⽣变化，以公告之⽇的市场价格进⾏补偿不能确保被征收⼈获得⾜额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收⼈获得的⾏政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋⾏为，⾏政机关付出的⾏政赔偿数额还要低于其合法征收⽀付的补偿数额，其实质效果是⿎励⾏政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，⼈民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收⼈予以⾏政赔偿，符合房屋征收补偿的⽴法⽬的。和平区政府主张应当以拆除时房屋的市场评估价格予以赔偿，理由不能成⽴。⾄于和平区政府提出的评估价格远远⾼于评估时点同类地块房屋的市场价格问题，因其未提供充分证据予以证明，本院不予⽀持；由于和平区政府违法强制拆除，造成被申请⼈对房屋装修损失情况⽆法举证证明，评估机构根据被申请⼈单⽅介绍的装饰装修情况，在合乎情理的范围内作出评估，不违反⾏政诉讼证据采信规则，和平区政府对评估报告装修损失提出的质疑，理由不能成⽴；征收之前，和平区政府及相关政府职能部门并未将被申请⼈未办理房屋所有权证的仓库认定为违法建筑，评估机构对仓房⼀并予以评估不违反法律规定，和平区政府以仓库没有产权证为由，对评估报告关于仓库损失认定提出质疑，同样理由不能成⽴；因被申请⼈已经取得涉案房屋所有权证书，
和平区政府以被申请⼈户籍不属于⼟地所属村，⽆权购买涉案房产为由，主张涉案房屋权属存在争议，与事实不符，理由亦不能成⽴。
三、关于市场评估价基础上上浮25%予以赔偿问题
沈阳市⼈民政府办公厅98号通知规定“拆迁住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础上上浮20%-30%。具体⽐例由有关地区或单位根据拆迁项⽬所处区位、被拆迁房屋不同户型等实际情况确定。”沈阳市⼈民政府令第46号《沈阳市国有⼟地上房屋征收与补偿办法》第⼆⼗四条规定：“征收住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被征收房屋房地产市场评估价格基础上上浮20%-30%。区、县（市）⼈民政府应当根据征收项⽬所处区位、被征收房屋不同户型、建筑年
代、结构等实际情况确定具体上浮⽐例。”上述规定⼀脉相承，是沈阳市政府制定的⼀项惠民政策，⽬的是维护被征收⼈的合法权益，该规定符合《国有⼟地上房屋征收补偿条例》第⼗九条规定的对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产市场价格的基本原则，依法有效。根据上述规定，在正常的合法征收过程中，征收住宅房屋，被征收⼈能够获得在市场评估价格基础上上浮20%-30%的优惠。根据因违法强制拆除被征收⼈获得的⾏政赔偿不应低于合法征收获得补偿的基本原则，⾏政赔偿应当包含被征收⼈依照地⽅⾏政规范性⽂件在合法征收中可获得的优惠。本案中，⼆审判决结合案件实际情况，在市场评估价格的基础上，酌定上浮25%予以赔偿，较好地保护了被申请⼈的合法权益，判决结果依法有据，合乎法理和情理。和平区政府主张98号通知不适⽤于本案，理由不能成⽴。拆迁补偿
四、关于租房损失的赔偿问题
《最⾼⼈民法院关于⾏政诉讼证据若⼲问题的规定》第六⼗⼋条第（五）项规定，“根据⽇常⽣活经验法则推定的事实”，“法庭可以直接认定”。也就是说，依据⽣活常理能够推定的事实，⽆需当事⼈举证证明。本案中，尽管被申请⼈未举证证明房屋被后实际⽀付了房租，但是，在居住房屋被强制拆除的情况下，被申请⼈必须要另⽣活居住的地⽅。⽆论是租住他⼈房屋，或者另⾏购房居住，还是投亲靠友借住他⼈家中，在获得赔偿之前，被申请⼈因失去原有住房另⾏安排住处的损失都是实际存在的。即便是投亲靠友，未实际⽀出房租，客观上房租损失也是依然存在的，只是亲朋好友免除了被申请⼈的房租损失⽽已。⽽在法律上，并不能因为亲朋好友的馈赠⽽免除侵权⼈的赔偿责任。因此，根据经验法则可以推定：在房屋被强制拆除的情况下，被申请⼈的房租损失是必然存在的。据此，⼆审判决在被申请⼈未出具实际⽀付租⾦证据的情况下，认定租⾦损失存在，符合⾏政诉讼事实认定的基本规则。房租损失的具体⾦额认定应当科学合理，以保障被征收⼈的基本居住条件为原则。沈阳市政府办公厅发布的98号通知规定：临时安置补助费18元／平⽅⽶，按照被拆迁房屋的建筑⾯积计算，每户每⽉最低600元，最⾼1000元。⼆审判决以该安置补偿标准为基准，结合案件实际情况，酌定租房损失为每⽉900元予以赔偿，判决结果依法有据，本院应予⽀持。
综上，和平区政府的再审申请不符合《中华⼈民共和国⾏政诉讼法》第九⼗⼀条第（三）、（四）项规定的情形。依照《最⾼⼈民法院关于执⾏〈中华⼈民共和国⾏政诉讼法〉若⼲问题的解释》第七⼗
四条的规定，裁定如下：
驳回和平区政府的再审申请。
审判长 郭修江
审判员 李明义
审判员 汪国献
⼆〇⼀五年⼗⼀⽉⼗三⽇
书记员 战 成
附：相关法律司法解释条⽂
1、中华⼈民共和国⾏政诉讼法
第九⼗⼀条当事⼈的申请符合下列情形之⼀的，⼈民法院应当再审：
（⼀）不予⽴案或者驳回起诉确有错误的；
（⼆）有新的证据，⾜以推翻原判决、裁定的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据不⾜、未经质证或者系伪造的；
（四）原判决、裁定适⽤法律、法规确有错误的；
（五）违反法律规定的诉讼程序，可能影响公正审判的；
（六）原判决、裁定遗漏诉讼请求的；
（七）据以作出原判决、裁定的法律⽂书被撤销或者变更的；
（⼋）审判⼈员在审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判⾏为的。
2、最⾼⼈民法院关于执⾏《中华⼈民共和国⾏政诉讼法》若⼲问题的解释
第七⼗四条⼈民法院接到当事⼈的再审申请后，经审查，符合再审条件的，应当⽴案并及时通知各⽅当事⼈；不符合再审条件的，予以驳回。
3、国有⼟地上房屋征收与补偿条例
第⼗九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之⽇被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
4、（2005）⾏他字第5号《最⾼⼈民法院⾏政审判庭关于农村集体⼟地征⽤后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》
重庆市⾼级⼈民法院：你院（2004）渝⾼法⾏⽰字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国⼟资源局责令其拆除房屋交出⼟地⾏政决定⼀案的请⽰》收悉。经研究，答复如下：原则同意你院第⼀种意见，即⾏政机关征⽤农村集体⼟地之后，被征⽤⼟地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳⼊城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权⼈予以补偿安置。
5、法释（2011）20号《最⾼⼈民法院关于审理涉及农村集体⼟地⾏政案件若⼲问题的规定》
第⼗⼆条征收农村集体⼟地时涉及被征收⼟地上的房屋及其他不动产，⼟地权利⼈可以请求依照物权法第四⼗⼆条第⼆款的规定给予补偿的。
征收农村集体⼟地时未就被征收⼟地上的房屋及其他不动产进⾏安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳⼊城市规划区，⼟地权利⼈请求参照执⾏国有⼟地上房屋征收补偿标准的，⼈民法院⼀般应予⽀持，但应当扣除已经取得的⼟地补偿费。
6、最⾼⼈民法院关于⾏政诉讼证据若⼲问题的规定
第六⼗⼋条下列事实法庭可以直接认定：
（⼀）众所周知的事实；
（⼆）⾃然规律及定理；
（三）按照法律规定推定的事实；
（四）已经依法证明的事实；
（五）根据⽇常⽣活经验法则推定的事实。
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论