让步接收分册
（第一版）
承接查验让步接收的质量控制分册
1.0 目的
规范集团内新建物业共用部位的承接查验工作，确保各类共用设施、设备在集中交付时能安全、正常地投入使用，不存在重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。
2.0 适用范围
适用于集团项目地产公司及物业公司。
3.0 术语和定义
3.1共用部位：包括房屋本体的共用部分；配电、电梯、给排水、燃气、消防、智能化、道路交通等共用设施设备；景观、绿化、清洁设施；社区、公建配套等。
3.2共用部位承接查验：指在政府部门和建设监理单位对施工单位竣工验收合格的基础上，物业公司代表客户进行的以物业主体结构、共用设施设备及配套的安全、质量和满足使用功能为主要内容的再验收。验收范围包括共用部位及相应的资料文件。
3.3质量缺陷：共用部位不符合国家相应规范、标准，合同约定以及客户合理要求的不合格项。
3.4 安全底线标准：会导致重大安全风险或严重影响客户安全使用而需要严格执行的强制标准。
4.0 职责
4.1物业公司负责本规范的制定、修改、指引和督导；负责检查和评估各部门对本规范的执行情况；协调、裁决在承接查验中出现的问题。
4.2物业公司负责对本规范的执行，汇总统计在承接查验中出现的问题，并督促地产公司解决；物业公司各部门在本规范的基础上编制工作指引和验收标准，完善监督和考核制度。
4.3地产公司（以下简称地产）应负责组织成立新建物业共用承接查验及交付工作小组，按规范要求进行共用的承接查验、整改和移交工作。
4.4 物业公司负责按要求和标准进行验收，并建立书面验收档案，对在共用移交过程中出现的问题，视情况进行备案、上报等处理；积极协助地产完成相关配套建设和问题的整改工作。
5.0 承接查验的原则
5.1新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。
5.2地产与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付。
5.3地产必须将共用部位承接查验和交付工作列入项目分期开发节点计划中，且须邀请物业共同协商确定计划时间节点。
5.4由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，地产与物业在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，并在房屋集中交付的10个工作日前（当地法规有规定的，以当地规定为准）完成承接查验、整改和交付工作。对经地产和物业共同确定可延后完成整改的质量缺陷须明确整改完成时间。
5.5地产与物业根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改完成时间。对于涉及安全底线标准的质量缺陷，必须在房屋集中交付前完成整改；对于不涉及安全底线标准的质量缺陷，若无法在房屋集中交付前全部整改完毕的，地产与物业应以备忘录的形式将所有质量缺陷予以记录，并确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。
5.6 如果出现以下情况之一的，物业公司须及时书面上报给物业公司、集团总裁办，经集团总裁办核实后按照相关要求进行处理。
5.6.1不进行共用承接查验和交付工作；
5.6.2工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验及交付；
5.6.3存在有部分功能性设备设施整体不进行承接查验和交付工作；
5.6.4对于在承接查验中暴露的质量系统性缺陷和涉及安全底线标准的质量缺陷；
5.6.5在承接查验和交付过程中拖延时间进度，造成对房屋集中交付产生严重影响的；
5.6.6对于到期不能完成整改的、两次整改仍不合格的质量缺陷；
5.7 如果出现以下情况之一的，物业有权拒绝接管，地产需承担由此造成的管理风险和相应成本。
5.7.1地产向物业移交的共用设施设备不能达到安全底线标准要求；
5.7.2到期不能完成整改的、两次整改仍不合格的质量缺陷。
5.8 若由物业协助地产完成相关质量缺陷的整改工作的，按以下原则处理：
5.8.1若由集团确定需物业协助完成涉及安全底线标准的质量缺陷的整改，地产须向物业支付实际完成工作成本的2倍价格作为整改费用；
5.8.2若由集团确定需物业协助完成涉及非安全底线标准的质量缺陷的整改，地产须向物业支付实际完成工作成本价格的1.5倍作为整改费用。
5.8.3 地产若需将相关质量缺陷的整改工作委托给物业完成的，双方需根据市场化原则协商，并确定相关费用。由于工程施工进度原因无法在规定的时间内完成共用承接查验和交付工作的，导致物业因此增加的应急费用需由地产承担。以上相关费用的收取须参照《地产与物业公司相关业务规范》相关要求执行。
6.0 承接查验工作内容及标准
6.1 承接查验工作内容
6.1.1共用承接查验工作内容，按专业可分为资料类、房屋本体类、公共设施设备类、景观/绿化/清洁设施类、社区/公建配套类。
6.1.2资料类主要指产权资料、技术资料、声像资料等。
6.1.3房屋本体类主要指房屋本体的共用部位，包括：屋面、地面、外立面、内墙面、电梯厅、人行楼梯、阳台、门窗、地下空间、防雷设施及本体附属配套设施等。
6.1.4公共设施设备类包括：配电系统、电梯系统、给排水系统、燃气系统、消防系统、智
能化系统、通风系统、采暖系统、道路交通设施、休闲娱乐设施、围栏隔离设施、标识系统等。
6.1.5景观/绿化/清洁设施类包括：景观小品、绿化设施、清洁设施、绿植工程（成活情况、草坪铺装、种植土）等。
6.1.6社区/公建配套类包括：商业配套、会所配套、物业管理用房、业委会用房、社区警务配套、人防工程等。
6.2 承接查验标准
6.2.1国家及地方相应规范、标准。
6.2.2相关合同约定和销售承诺。
6.2.3涉及公共安全的共用设施设备验收标准首先应满足国家和地方规范要求，如国家、地方规范未明确的，应以内部标准为准。
6.2.4 共用设施设备交付安全底线必须符合以下原则：
6.2.4.1 实现全部最终政府审批图纸和设计说明的设计功能；
6.2.4.2 不存在可能导致人身或财产伤害的隐患；
6.2.4.3安全底线标准
交房流程7．0 违反安全底线标准的处理
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