解读财税[2008]137号：房地产交易环节税收优惠新政
2008年10月22日，财政部、国家税务总局下发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。为方便公众及时全面了解房地产交易环节有关税收优惠政策规定，市地税对相关问题予以解读。
一、政策出台背景
在全球性的金融危机下，部分国家已经出现经济危机，我国也出现出口、GDP增幅下降、“内需拉而不动的经济减缓势头。来自商务部的数据显示，近年来，国内消费占GDP比重逐年滑落，由上世纪80年代超过62%，2005年降为52.1%，到2007年仅有36%左右，达历史最低水平；扣除价格因素，今年上半年，我国社会消费品零售总额同比增幅仅加快0.2个百分点。国家适时调整房地产交易环节税收政策，是国家实施宏观调控、刺激内需的一大举措，既体现了国家对房地产市场的扶持，也使老百姓得到了更多的实惠。
二、减免税政策适用对象
该政策仅对个人购买、销售住房实行优惠，对企业纳税人购买、销售房屋或个人购买、销售非住房的情形均不适用。
三、政策内容变动情况
本次调整仅包括房地产交易环节中的契税、印花税和土地增值税。涉及房地产行业的税种较多，但此次调整的仅是与购房者直接相关的三个税种，降低其税率将有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民众特别是中低收入者的购房负担，支持居民购买普通住房。
（一）个人首次购买住房契税税率降至1%，相关政策解释请咨询市财政局。
（二）个人买卖住房暂免缴纳印花税。
涉及住房的现行印花税政策有：财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定，商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，即买卖双方分别以成交金额按0.5‰的税率征收；房屋所有权证按权利、许可证照税目，以每件贴花5元征收。财税[2008]24号文件规定，经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。即个人买
卖房地产，买卖双方按交易合同记载金额0.5‰的税率缴纳印花税，只有购买经济适用住房的人免缴涉及的印花税。财税[2008]104号文件规定，由政府组织建设的安居房，所签订的建筑工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、产权转移书据、房屋租赁合同，免征印花税。该文件同时明确，所称安居房，按照国务院有关部门确定的标准执行；所称毁损的居民住房，是指经县级以上（含县级）人民政府房屋主管部门出具证明，在地震中倒塌或遭受严重破坏而不能居住的居民住房。
财税[2008]137号文件规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。即不仅是对购买经济适用房、地震安居房的个人免征印花税，而是对所有销售或购买住房的个人均暂免征收印花税。
（三）个人卖房暂免土地增值税。
现行土地增值税政策在个人转让住房方面有一些优惠。具体包括：财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定，个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税；通过法定继承方式转让房屋产权的，免征土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可
以免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由个人自行转让原房地产而取得收入的，免征土地增值税；对个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。而财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。
财税[2008]137号文件规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。也就是说，从2008年11月1日起，对居民和非居民个人转让自有住房（不论是否是普通住宅），均暂免于征收土地增值税。
四、纳税人应注意的规定
一是政策适用时间。财税[2008]137号文件明确自2008年11月1日起实施。在2008年10月31日之前（含）发生的业务仍按原有政策规定进行税收处理。
二是办理减免税应携带的资料。房屋买卖双方应携带各自的身份证、房屋产权证明、房屋买卖合同等资料的原件和复印件，前往当地主管地税机关办理相关的减免税手续。
住房契税优惠紧跟调控节奏
契税实行幅度为3％-5％的比例税率，个人购买住房各地一般都按3％征收契税。
如果符合一定条件，契税可以享受减半征收或按照1％税率征收，甚至不征的税收优惠，享受这些优惠需要符合哪些条件呢?
以前强调：“普通住房”及“首次购房”
财政部、国家税务总局于1999年发布了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999〕210号)，规定对个人购买自用普通住宅，减半征收契税。各地一般都是按照最低税率3％减半(即1.5％)征收的。
普通住房的认定，原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各地可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20％。大部分省市都按20％的比例向上进行了浮动，即普通住房的单套建筑面积应在144平方米以下、实际成交价格应低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。不符合普通住房标准的，为非普通住房。
2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)，规定对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。
针对很多投资者采用与未购买住房的亲友联名购房的方式来获得首次购房契税优惠的现象，2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》(财税〔2010〕13号)，规定对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
现在强调：“家庭唯一住房”
财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日下发了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税〔2010〕94号)，对房地产交易环节契税的征收做出了如下调整：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。也就是说，个人购买普通住房但不属于家庭唯一住房的，或者个人购买非普通住房的，均无契税优惠。
个人购买住房的契税优惠，以前强调“普通住房”和“首次购房”，现在则强调“家庭唯一住房”。只要不是家庭唯一的住房，就要征收3％的契税。比如父母名下有房，以未成年子女名义购买90平方米及以下普通住房，尽管未成年子女是第一次购房，但该家庭属于购买第二套房，以前按1％缴纳契税，现在则要按3％缴纳契税，一套价值100万元的房子，要多缴契税20000元。再比如，一户家庭想再买一套90平方米至144平方米的普通住房，以前契税按1.5％征收，现在由于归属于二套房，也要按3％征收契税，一套价值100万元的房子，要多缴契税15000元。此次国家调整契税优惠政策，无疑将增加购房税费成本，从而进一步遏制楼市投机行为。
为了加强契税征收管理，征收机关首先应查询纳税人契税纳税记录。如果无记录或有记录但有异议，应由纳税人提供房地产主管部门查询纳税人家庭住房登记记录的书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数的书面诚信保证。
诚信保证不实的，属于虚假纳税申报。依据《税收征收管理法》的规定，进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金(每日万分之五)，并处不缴或者少缴的税款50％以上5倍以下的。
其他取得住房的契税优惠
根据有关规定，个人以下列方式取得住房不征收契税：《继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟妹、祖父母、外祖父母)继承房屋权属；《婚姻法》规定属于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方；对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭房产；将个人创办的独资企业、一人有限责任公司的房产更名至自己名下。
另外，承受停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等与房屋相关的附属设施，如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。个人购买了可以享受契税优惠的住房，如果同时也购买了相关的附属设施，可将其与房屋统一计价，一并享受契税优惠。
卖房税费 个人购买住房时，还应关注当地房屋契税计税价格核定情况。为完善契税征管制度，堵塞征管漏洞，大部分省市都实行纳税申报成交价格(包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益)与计税价格相比较的办法。申报成交价格高于财政部门核定的计税价格的，按申报成交价格计征税款；申报成交价格明显低于财政部门核定的计税价格且无正当理由的，按财政部门核定的计税价格计征税款。
当购买住房成交价格明显高于计税价格时，很多纳税人都采用签订“阴阳合同”的方式来避税。需要指出的是，这种避税方式除了可能面临交易风险外，也产生了相应的税务风险，因为《税收征收管理法》规定纳税人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处5万元以下的。
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