买房要注意的十大问题
买房要注意的⼗⼤问题
在开发商侵权与购房者维权的⽆休⽌的博弈中，很少有购房者能坚持到底，往往在投诉⽆门、百般遇阻之后不了了之。为了避免踏上买房后漫漫⽆期的维权之路，最好的办法就是在买房前尽可能地排除这些风险。以下，店铺⼩编为您盘点了买房时需要理清的10个问题。
1、开发商有没有资质?
房地产开发企业应在⼯商部门申请设⽴并取得营业执照，经建设部门备案审查后取得《房地产开发企业资质证书》，此外还应在税务部门办理税务登记。《房地产开发企业资质证书》中登记有开发商的资质等级(《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了各级资质的开发范围)，公众可向建设部门申请查看。
2、楼盘项⽬是否合法?
正规出售的楼盘，必须依法取得“五证”——《建设⽤地规划许可证》、《国有⼟地使⽤证》、《建设⼯程规划许可证》、《建筑⼯程施⼯许可证》、和《商品房销售(预售)许可证》。
想知道⼀个楼盘是否满⾜合法出售的条件，最简单的办法就是登陆房管局的⽹站进⾏“预售证许可查询”。
3、购房者的知情权包括哪些?
楼盘销售中⼼应公开展⽰“五证”、售房说明书、设计图纸、建设的标准及房屋的销售价格。
预售楼盘设置样板房的，应当说明实际交付的商品房的质量、设备及装修与样板房的是否⼀致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房⼀致。
4、签订购房合同(协议)时应注意的问题?
在订⽴买卖合同之前，开发商应向购房者明⽰《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同⽰范⽂本》；预售商品房的，还必须明⽰《城市商品房预售管理办法》。不符合商品房的销售条件的，房地产的开发企业不得销售商品房，不得向买受⼈收取任何预订款性质费⽤。
购房合同应当载明房屋建筑⾯积和使⽤⾯积、价格、交付⽇期、质量要求、物业管理⽅式以及双⽅的违约责任。按套(单元)计价或者按套内建筑⾯积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑⾯积和分摊的共有建筑⾯积。
具体内容包括：
(1)当事⼈名称或者姓名和住所;
买房的流程
(2)房屋基本状况;
(3)房屋的销售⽅式;
(4)房屋价款的确定⽅式及总价款、付款⽅式、付款时间;
(5)交付使⽤条件及⽇期;
(6)装饰、设备标准承诺;
(7)供⽔、供电、供热、燃⽓、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(8)公共配套建筑的产权归属;
(9)⾯积差异的处理⽅式;
(10)办理产权登记有关事宜;
(11)解决争议的⽅法;
(12)违约责任。
注意：
虽然购房协议、认购协议不等同于购房合同，只是正式合同签订前的预约，但根据《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》，如果购房协议、认购协议对以上12项内容有明确约定，应当认定为合法有效的房屋买卖合同。
5、遭遇延期交房时该如何维权?
按照购房合同约定的房屋交付使⽤⽇期及其违约责任来执⾏。
6、收房时应注意的问题?
交付使⽤时，开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买⼈交付商品房，违反合同规定的，应当承担违约责任。
同时，开发商还应向购买⼈提供住宅质量保证书(列明⼯程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容)和住宅使⽤说明书。
7、盖好的房⼦跟合同约定⾯积不⼀致怎么办?
已预售的房屋在施⼯中确需变更设计的，标准不得低于预售合同中约定。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的，应与预购⼈协商⼀致。开发商应在变更确⽴起10⽇内书⾯通知购房者，未接到变更通知或接到通知后不同意变更的，购房者有权退房。
根据《商品房销售管理办法》第20条规定，⾯积误差⽐绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;⾯积误差⽐绝对值超出3%时，购房者有权退房。购房者不退房的，产权登记⾯积⼤于合同约定⾯积时，3%以内的误差⾯积，由买房⼈掏钱补齐，超过3%的部分，由房地产开发企业承担。产权登记⾯积⼩于合同约定⾯积时，误差⼩于3%的，开发商退钱，误差超过3%的，超出部分要双倍退钱。
8、房屋公摊和采光问题的说明
对于公摊⾯积的处理，我国尚⽆明确法律法规出台，只有建设部的⾏政规章和地⽅政府的部门⽂件做出的原则性规定。普通住宅的⼀般公摊⽐例：多层8%—15%;⼩⾼层10%—20%;⾼层15%—30%。
根据《中华⼈民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定，⼤城市住宅⽇照标准为⼤寒⽇2⼩时，冬⾄⽇1⼩时；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有⽇照标准降低；旧区改造的项⽬内新建住宅⽇照标准可酌情降低，但不应低于⼤寒⽇⽇照1⼩时的标准。
9、开发商乱收费该向那个部门投诉?
根据商品房销售“⼀价清”制度规定，配套建设的各项基础设施，包括供⽔、供电、供⽓、供暖、通信、有线电视⼯程、安全监控系统、进户门、信报箱以及⾯向所有业主的配套设施等建设费⽤，⼀律计⼊开发建设成本之中，除购房合同成交价款之外，不得收取其他费⽤。购房者若遭遇开发商乱收费，可向当地物价部门进⾏投诉。
10、房产证该如何让办理?
预售商品房的购买⼈应当⾃商品房交付使⽤之⽇起90⽇内、现售商品房的购买⼈应当⾃销售合同签订之⽇起90⽇内，向房管部门申请办理⼟地使⽤权变更和房屋所有权登记⼿续。
开发商应当协助购房者办理⼟地使⽤权变更和房屋所有权登记⼿续，并提供必要的证明⽂件。由于开发商原因，未能在房屋交付使⽤之⽇起90⽇内取得房屋权属证书的，开发商当承担违约责任。
具体流程如下：
1、领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》，需要开发商签字盖章。
2、到开发商指定的房屋⾯积计量站申请领取测绘。
3、缴纳公共维修基⾦、契税。
4、提交申请材料：(1)申请表;(2)购房合同;(3)签订预售合同买卖双⽅书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平⾯图;(5)专项维修资⾦专⽤收据;(6)契税完税证明;(7)⾝份证;(9)按揭买房提供银⾏还贷证明。

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