贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司、李飞商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审结日期】2020.12.08
【案件字号】（2020）黔01民终9396号
【审理程序】二审
【审理法官】邹爱玲
【审理法官】邹爱玲
【文书类型】判决书
【当事人】贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司;李飞;杨露
【当事人】贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司李飞杨露
【当事人-个人】李飞杨露
【当事人-公司】贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司
【代理律师/律所】周兆一贵州瀛黔律师事务所;杨伦欢贵州北斗星律师事务所
【代理律师/律所】周兆一贵州瀛黔律师事务所杨伦欢贵州北斗星律师事务所
【代理律师】周兆一杨伦欢
【代理律所】贵州瀛黔律师事务所贵州北斗星律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司
【被告】李飞;杨露
贵阳花溪区邮编【本院观点】上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
【权责关键词】诉讼请求维持原判合同约定不可抗力质证证明责任（举证责任）新证据违约金实际履行支付违约金
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【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于逾期交房违约金是否应当调整的问题，上诉人主张依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段租金标准调整，但上述法条系在指合同中并未明确约定逾期交房违约金的前提下再按照上述标准支付逾期交房违约金。本案中合同已明确对违约金的计算方法进行约定，上诉人认为合同约定的
日万分之二的逾期交房违约金标准过高，主张参照本市花溪区住宅类房屋租金指导价调整违约金数额。但是，本案发生的逾期交房违约行为系发生在2019年9月30日之后，上诉人主张的2014年的房屋租金指导价不能准确反映本案逾期交房行为给被上诉人所造成的实际损失。更何况，上诉人逾期交房的行为给被上诉人造成的损失，还应当考虑合同履行后可以获得的利益，如房屋自然增值等期待利益。上诉人并无充分理由说明每日按已付房款万分之二计算逾期交付房屋违约金约定“过分高于”实际损失，一审按约定的日万分之二支持被上诉人逾期交房违约金，且自2019年10月1日起计算至符合合同约定的交付条件并通知被上诉人之日止正确，本院予维持。 综上所述，上诉人碧桂园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费用546元，由上诉人贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-27 08:12:59
贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司、李飞商品房预售合同纠纷二审民事判决书
贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
（2020）黔01民终9396号
上诉人（原审被告）：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司。
法定代表人：欧阳腾平。
委托诉讼代理人：周兆一，贵州瀛黔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李飞。
被上诉人（原审原告）：杨露。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨伦欢，贵州北斗星律师事务所律师。
上诉人贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业公司）因与被上诉人李飞、杨露商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初3723号民
事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。
上诉人碧桂园物业公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定的逾期交房违约金过高，请求依法调减。逾期交房违约金应该截止至符合收房条件时止。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条及相关法律规定，被上诉人购买的房屋位于贵阳市花溪区，应参照2014年贵阳市花溪区的住宅租金指导价来计算逾期交房违约金,且截止时间应计算至符合交房条件时止。
被上诉人李飞、杨露答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。案涉合同系双方真实意思表示，每日万分之二的违约金并不高。上诉人所称的应参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算违约金是不正确的，该规定的适用前提是当事人对违约金没有约定。
李飞、杨露向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原被告双方签订的《商品房买卖合同》，向原告交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定交付条件的房屋；2.判令被告从2019年10月1日起，按照原告已付款914235.00元的万分之二／天的标准（即183元／日）向
原告支付违约金（暂计算至2020年3月11的违约金为人民币29829.00元）至被告实际取得原告从被告处购买的花溪碧桂园一期高层区面积实测技术报告书和经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，2018年4月2日，原告李飞、杨露与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号ＨＸ—ＱＳ-21Ｈ-03ＤＹ-1201。双方约定原告向被告购买位于贵阳市花溪区房屋，房屋总价款为896309元。原告于合同签订之日向被告交付首期房款186309元，余款710000元以银行按揭支付。该《商品房买卖合同》第十一条约定，交付时间和条件（一）出卖人（即被告）应当在2019年9月30日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”，该《商品房买卖合同》第十三条约定，“逾期交房责任（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付
之日起30日内向买受人交付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》第十四条“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的／日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。原、被告双方于2018年4月2日还签订《补充协议书》一份载明，买受人（即原告）必须在签订《商品房买卖合同》时，付该商品房总房价款的20.79%给出卖人，即186309元整；必须在2018年5月3日前，付该商品房总房价款的79.21%（银行按揭款项）给出卖人，即710000元整。买卖双方一致同意，买卖双方按《商品房买卖合同》第十一条第（一）款的约定的期限交付该商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，而无须承担逾期交楼违约责任1.遭遇不可抗力；2.政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为；3.买受人有任何
违约行为。另，根据原告提交的《碧桂园集团通用机打收据》显示，原告于2018年3月31日向被告支付了定金10000元，2018年4月2日支付首期176309元，2018年4月2日支付物业专项维修基金10000元，2018年4月2日支付物业专项维修基金7926.18元。同时，根据原告提交的《中国工商银行个人借款凭证》显示，原告于2018年5月24日委托银行向被告支付了按揭贷款710000元，原告共计缴纳购房款896309元。另查明，原告现未收房。庭审中，被告认可案涉房屋存在未达到《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的4项条件的情形。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、《碧桂园集团通用机打收据》、《中国工商银行个人借款凭证》等证据在卷佐证，业经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
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