恒大集团房地产开发企业成本核算制度
第一章总则
第一条为规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，加强开发成本的管理控制，特制定本制度。
第二条本制度适用于集团内全资、控股的房地产开发企业，以及受托经营的非控股房地产开发企业。
第二章成本核算程序
第三条按照房地产开发项目的特点，根据成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。
第四条设置成本核算会计科目，按照集团会计核算制度的要求，核算和归集发生的开发成本及费用。
第五条根据受益原则和配比原则，确定应分摊的成本和费用在各成本核算对象之间的分摊方法、标准。
第六条将归集的成本费用按确定的分摊方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。
第七条根据项目总体规划方案，正确划分项目可售面积和不可售面积，按有关规定分别计算可售面积和不可售面积应承担的成本。
第八条编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第九条正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
第十条正确划分已交楼开发产品和未交楼开发产品成本，正确结转当期交楼开发产品销售成本。
第十一条根据成本核算和管理的要求，编制成本报表，综合反映各成本核算对象的成本情况。
第三章成本核算对象的确定
第十二条成本核算对象通常按以下原则合理确定：
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
第十三条成本核算对象确定的方法
按照成本核算对象的确定原则，成本核算对象按以下方法进行分类：
（一）能一期开发完毕的项目，按独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层、小高层、中高层、高层、超高层、独立商业、公寓、写字楼等不同可售产品类型划分成本核算对象。
以上建筑物内含有无偿移交的公建配套设施（非独立建筑），如卫生站、居委会、警务室等，含在所属建筑物产品中核算。
（二）不能一期开发完毕的项目，分期（或分区）分别进行核算，在此基础上再按以上方法确定成本核算对象。
（三）酒店、商业中心、会议中心、运动中心、健康中心、饮食中心、娱乐中心、综合楼、贵宾楼、独立剧院等配套物业，应分别划分成本核算对象。
（四）中学、小学、幼儿园以及无偿移交政府的公建配套（指建筑造价较高的独立建筑物如煤气站、消防站、垃圾站、派出所等），单独作为过渡性成本核算对象。
对于建筑造价较低的独立公建配套，并入“归集待分摊—基础配套”核算，不单独作为成本核算对象
（五）停车场所核算的具体规定：
1、单独建造的停车场所应作为单独成本核算对象。
2、非单独建造的停车场所不单独设置成本核算对象，含在所属建筑物产品中核算。
第十四条由整个楼盘受益及暂时无法明确受益项目的成本，先行在“归集待分摊”项目核算。如：整个小区的道路、管网、小区电力设施及通讯网络，小区公共区域的园艺景观建筑、假山、人工湖与喷泉、木栈道、大门等基础配套（不含空中花园），以及土地成本和利息等。
第十五条地区公司财务部在建账时从地区公司总工室、综合计划部等部门取得立项及分期相关资料，并报集团财务中心，由财务中心设置成本核算对象。成本核算对象一经确定，不能随意更改，若项目调规或开发计划变更导致原成本核算对象发生变化的，需上报新旧分期对照表，由集团财务中心进行调整。
第十六条成本核算对象具体设置如下图
第四章成本核算的内容
第十七条成本核算的内容：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平、市政配套费等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本核算对象的成本费用性支出。主要包括采购部、预算部、开发部、总工室、工程部、合同履约部、工程技术部等部门管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销、前期服务费以及项目营销设施建造费等。
（七）项目利息支出：指按贷款用途分摊至开发期项目的利息支出。
第十八条具体的成本核算内容与NC设置对照表见附表。
第五章成本的归集分配
第十九条产品成本归集分配原则：
前期工程费成本发生时能分清成本核算对象的，应直接记入有关成本核算对象。应由两个或两个以上成本核算对象负担的，按配比和受益原则将其分配记入有关成本核算对象。
成本发生时不能分清成本核算对象的，在“归集待分摊”项目中先行归集，待结转成本时，按上述原则分配记入有关成本核算对象。
第二十条下列成本应按以下方法进行分配：
本条各分配方法中所指的成本核算对象均不包括单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施。
幼儿园、学校最终确定为自有产权的，在产权取得当期进行调整。
（一）土地成本，按各成本核算对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
各成本核算对象的占地面积=各成本核算对象的基底面积+（土地证总面积-∑各成本核算对象的基底面积）×各成本核算对象的建筑面积÷∑各成本核算对象的建筑面积。
如果开发期限较长，已取得建设工程规划批复的分期与未取得建设工程规划批复的分期用地面积能合理区分，可先按各期用地面积占开发用地总面积比率分摊土地成本，各期内的各成本核算对象再按上述公式在本期内分摊土地成本。
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