君亭酒店管理公司执行总裁甘圣宏:综合体与中端酒店发展变革之路
君亭酒店管理公司执行总裁甘圣宏：综合体与中端酒店发展变革之路
搜铺网消息：5月8日，2015第八届中国商业地产发展高峰论坛在北京金茂万丽酒店如期举行。本次会议由搜铺网和中城联盟联合主办，苏宁置业、君亭酒店和知了壳协办，搜铺网商业地产研究院和上海交大海外教育学院提供学术支持。本次大会将延续以往的成功经验，通过高峰论坛形式探讨“新常态”下的商业地产行业前景，携手大家共同挖掘企业商机、加深行业交流、推动商业地产行业的稳步发展！
以下是君亭酒店管理公司执行总裁甘圣宏做“综合体与中端酒店发展变革之路”的主题演讲。
甘圣宏：尊敬的各位来宾，作为一个酒店行业的一个终端品牌，今天非常荣幸也看到各位前排尊敬的来宾们的到来更加会忐忑一些，其实君亭酒店在近十年时间，我们一直在花一些时间在研究，在综合体里面，在商业的关系里面，在城市的综合布局里面，以及现在新业态下酒店到底怎么做，我今天演讲的思路就是来探讨一下我们君亭酒店在最近一两年当中和未来的三到五年当中，我们在商业综合体和一些城市酒店发展当中，如何去打造自己的变革之路。
其实近两年酒店的日子过得非常地不好，所有在座的企业可能都有酒店，2013年中国的饭店业，
酒店全行业亏损30个亿，同样因为各种业态的酒店，比方说民宿，客栈，还有一些小型的经济酒店的信息，大量的去挤压了现在中国酒店的市场，传统的酒店业其实已经受到了非常多的影响，但是在这个里面我们会发现未来十年中国的中产阶层的容量会越来越大，这个是一个不容置疑的事实，同样的道理，我们根据他们生活的习惯，生活的方式，推演出来的模型，未来终端君亭酒店加移动互联网将是最有市场力的，最近大家看新闻，这几天热热闹闹的就是支持湖南的所有酒店跟去哪儿在打架，因为他饭店的房价跌到了50%，其实大家会发现中国的酒店作为一个传统行业，在过去的15年到20年当中，失去了一轮拥抱互联网的机会，现在就是新的移动互联网的信息，所以如果酒店能在移动互联网还能够做的话，很多酒店就不会存在了，未来终端的酒店模型加移动互联网的平台，将会是在这个领域里面和行业里面最有想象力的事情，所以一般用我的理解，我只能用酒店的方式来理解。
这个非常有意思，因为今天来参加这个会，我才第一次知道，中国有那么多的城市都在做那么多的综合体，因为以前我们做酒店是自己的事，这个时候我们都在参加商业大会，一百万以上有170多个，每一个商业综合体，我们同事说，他翻你们定的书里面，我们来看一下这个数据，刚才我们讲到酒店的日子不好过，基本上在一线城市也不好过，二三线城市可能还会有机会，同样我们去看新增酒店的供给量，未来高端酒店，超高端酒店还在继续增长，我
们可以看到中国酒店内部的客房数量，这也是一个关系，我们在这里看到未来新增供给的关系，但是中国酒店的住宿业，出租率，包括2014年也是全行业亏损，对行业来说就是一场灾难。传统的酒店我们可以拿来做投资，也可以做公寓，他可以做一个杠杆的投资，但是传统的高级酒店，在这些综合体里面，如果不去建，很多没有办法去匹配，需要有配套的酒店，需要去减化消除原有的高端配套，同时大型的购物中心也希望能够去做一些满足一些消费者需求。
过去我们理解的酒店是增殖工具，但是现在好像已经不太成立了，是融资平台，现在的业绩可能也不太好，还有一个这个最有意思，中国酒店会增长非常有特的增长就是酒店是开发的杠杆，但是很多现在也没有这种出路。我们看到目前的市场很坏，但是同样，比如我们给了星级酒店的一个机会，我们有一个高投入，高成本高风险的模式，从经济型酒店来讲，原有的经济酒店有两个盈利的最大空间，第一个是资金红利，第二人力红利，第三才是入住率。他的利润空间，随着租金成本的上涨，物业成本的上涨和人力成本的上涨和入住率的下降，他空间会受到挤压，餐饮经营不太成立。这是我们酒店常用的价值评估表，这样我们就会思考，对于综合体竞选酒店来讲，我们必须到一个运营能力去做项目，人力成本不断地上升也是创新，房价和出租率却在下降，酒店房价越来越低，我们需要重新去寻，这种思
考就是从前年去年我们一直在做君亭的时候，一直在探讨，传统的一个酒店他先是主导式的，自己什么都想做，餐饮，商务，宴会，会议，大堂，咖啡都想把它做完，它是独立存在的房子，他可以跟外面有接触，他没有上下游的整合，这种方式将会在经营上进一步的限制，曾经设计顶层设计的架构，突然有一天跟我们说甘总不要再想你的酒店，去了你的酒店，你们怎么办?有一天我们会跟我们的销售说，如果你这个酒店不卖客房，还有盈利方式吗?当我们去思考这样一个东西的时候，我们就一直在想这样一个东西，为什么说是去酒店化，因为在前20年或者20年，很多说我们经常会有朋友或者亲戚跟我们说，你给我定一个房间，那个时候住上就不错了，现在这种情况不会有了，客人来酒店干什么，他不是说来睡一场，他是要去他的目的地，所以酒店只是他的一个过客的聚停之处，我们觉得是很悲哀的事情，因为他没有必要一定要选择我们，我们就要重新去做交易，做运营，做产品，让我们去接纳他们，刚才我讲了，传统的酒店已经错过了PC端的互联网的发展，我们现在重新寻一个模型，君亭酒店一直在思考的，我们要基于移动端去现场做一个交易，预订，服务的平台和支付的平台，把到店前的所有服务做在线完成，那么我们酒店的线下体验怎么去做呢，就是要做床+的东西，他做的不仅仅是一个床，而是床加上一个生活的业态，和一个新的商业中心，所以我们要第一拥抱互联网。第二去做自己的移动互联网平台，通过现场交易新平台的建立，把我们这种酒店的模型推向市场。
早晨我跟同行交流，传统的非常有意思，他占到非常好的位置，卖到非常便宜的价格，客人买的只是一个睡觉的方式，他睡觉的时候是不产生价值的，这个时候我们要思考，酒店的流量，端口，时间，商户，能不能到我酒店新的点，这就是去年我们跟移动平台搭建的时候思考的问题，所以我们是不是可以不卖客房了，新的盈利模式就到了，这是过去，传统的饭店正商为主，会议团队为主，自主消费少，现在我们的顾客商务自由行，越来越多客人是自驾游，他们需要舒适、安静、体面和有一定性价比的消费，这就是现在我们面临的顾客阶层，他们差不多在35岁到45岁左右，用我们的话说，差不多是老人了，但其实他们对酒店有品质的消费，有文化的情怀，有链接的生活，这就是我们做竞选酒店定位最关键的核心。而传统我们可以看3到4万方是平均的数据，我们现在基本上1万方左右，但平方装修在三千到四千这个价格。
对于一个品牌价值来讲，以前是传统的品牌，如果我们现在到商业空间去，这些不同的品牌之间产生价值的链接，所以君亭现在给它的定位，它是一个商业中心的主力店，而不是仅仅在你这里面租一个房子，做客房，同样能够跟高端品牌一起形成一个效应。
从实践来讲，通过我们酒店和商业之间的关系，要拉长消费的时间，因为商业的东西从早上
十点到晚上十点，电影看完以后这个人去哪儿，要去睡觉，所以我们现在给君亭的定位是全服务体，这是传统酒店，这样我们重新架构了客户生活空间，提升有效客户的时间。这是我讲的基于未来移动平台，我们搭建君亭酒店的一个未来之路，我们做整个产品平台，做上下游的链接，跟所有商户之间有机的结合，通过重新的设计来创造客户的价值，增加客户的黏性。
为什么会是君亭，我们就是为了颠覆传统酒店而来，君亭是一种全新的酒店业态，你不要用新的标准，或者用某一种标准去看他，我们充分的了解今天的旅行者，他不仅仅是功能需求，他还有社交需求，还有社区生活需求，所以他要的不仅仅是一张床，他还需要一个非常专业的生态圈，这个就是酒店和商业之间的关联，因为传统的酒店，我自己去做已经做不好了，大家知道，你们到一个很多国内所谓的五星级酒店，去大堂喝他的咖啡，我们身边30多岁的年轻人根本不会去喝，因为他愿意喝星巴克，他要阅读，他要跑步，他要咖啡，他还有一些公益，尤其智能移动终端信息，把人的生活的界限越来越模糊，一个移动终端已经足以可以让你以自己为中心，形成一个新的商务中心，主要你在一个区域在那个地方，就可以迅速把人召集起来，就是我们做一个怎么样的社交圈，这是我们搭建了一个在商业综合体里面，我们现在的理解，如果是顶层，一般一楼把我们门店的品牌做成品牌展示店的概念，可
以选择一种做空中花园，做楼台花园，再咖啡书吧，餐厅，或者你可以做顶层上面去，做空中的书吧，音乐餐厅，中间的主楼可以做成公寓，酒店，或者说酒店性的产品，它们是你的界限。
这是我们今年春节开的一个酒店，就是做的社区商业的，后来我们把这个主楼上面做成了180间客房，以及大堂的咖啡厅，现在是星巴克咖啡，这边基本上变成了社区整个商业，各种餐饮，电影院，儿童的活动中心，有卡通的，现在开业两个月时间，业态非常好，同样这个是里面有各种餐饮业态，有各种娱乐购物，喝咖啡这些。这是跟合肥银泰中心合作的，十万平方米，还一个写字楼，一个主楼是酒店，下面1到9楼是银泰中心，回过头去看可以看到一楼一个两百多平方的酒店大堂，这个酒店的房价在当地超过了当地的平均房价，仅次于威斯汀，他一开始也想做一个五星级酒店，但是因为整个商业模型根本就不支持，后来做了这样的产品。我们这个思考会把它装到新的模型里面去，这个是松江，我们在规划的酒店，他以前也是一个5万方的五星级的酒店，现在我们把它做成了君亭酒店公寓，电影院，以及是宴会厅，现在改成电影院，还有健康游泳池，在我们刚才看到那个酒店的时候，他原先楼层的高度是6米，我们后来是把整个楼层抬高了两米，做电影院，这是君亭产品的特征，不多介绍，我们希望他在城市中心，我们给客户创造一种安静的私密的，很注重设计元
素和时尚的，为什么我的房价比当地的五星级酒店还要高，比如我的床，房间的格调已经超过了当地很多五星级酒店，我们会给他配咖啡机，会提供免费的酒吧服务等等，提供免费的早餐服务，所以我们核心产品是达到豪华的标准，达到了人性的服务，很高的性价比，一般的传统五性人员是1：1.4左右，我们现在这种酒店，因为把很多复数功能做了减法以后，我们现在人员1：0.4，0.35这样一个概念。
这是我们做的君亭竞选，我们核心定位是东方文化，居家美学，城市资源，合肥在500左右。这个品牌，你看我们会有一些核心产品，楼台花园，书吧，这是我们做了一些能够给他定位在一个文化的上面，有点情怀，去分享一种生活方式，创造新的生活空间，同样现在我们针对三线的一些城市，也在追一个时尚的品牌，就是以四五百之上的会往下做一个君亭尚品，定制设计，400到300，我们目标体是这样一些人，朝族，自我，运动，高科技，玩乐社交，热爱当地美食，这是我们未来的计划，这是一个个性定制的时代，我们会做一些沙龙，艺术，微电影和一些各种时尚的文化元素，也是新的产品。酒店管理专业怎么样
我们君亭基本上定位在一线城市和二三线城市，CBD商业中心，8000到1万平方，核心业态布局，一个花园餐厅和我们的客房。这是主要的参数，君亭竞选的品牌我们定位差不多每天
房子装修成本在16万到18万，君亭尚品装修成本在12万到14万。其实跟各位领导展示了这么多，我们也是一直在致力思考，为什么我们要重新去做一个新的业态，这个就是整个社会客户的变化，我们的客户变了，我们的社会烟台变了，客户的变化，他们的选择标准，重新回过头来催生我们去思考到底生产什么样的产品，我们酒店是不是像传统一样，我们自己建一个房子，其实酒店一定是一个社交的综合体，而不是一个单独存在的经营体，所以这里来讲我们一直在思考一个问题，从顶层来设计酒店，重新去思考酒店的商业框架，来创造我们新的商业价值。这是我的，希望各位能够去体验我们的君亭，也欢迎你们到我们君亭的酒店作客，谢谢。
（搜铺网 北京报道）

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