我国房地产私募基金发展趋势分析
我国房地产私募基金发展趋势分析
作者：胡桐桐
来源：《时代经贸》2013年第24期
        【摘 要】作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。现阶段，房地产行业在资本市场的融资渠道仍然不畅通。本文对房地产投资基金这一全新融资方式的概念做了界定，在此基础上对房地产投资基金的现实意义进行总结，并对未来基金发展趋势予以分析。
        【关键词】房地产融资；私募基金；发展趋势
        私募基金运作模式引言
        从房地产开发的角度来看，资金无疑是其中最重要的因素之一。不管是前期拿地、中期建设，还是后期回款，现金流的充裕及健康程度，都将在很大程度上决定地产项目、乃至开发企业的成败。然而整个地产开发的流程对资金的需求量极大，仅凭开发商的自有资金显然并不足以对其进行支撑，这对于国内众多的“高周转”开发商而言更是如此，因此，企业往往只能通过
外部融资的方式不断维持现金流的稳定性。房企资金来源主要有股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。目前，商业银行对房地产行业的贷款仍持谨慎态度；限购令、预售管控等政策降低了房地产企业通过销售的回款能力；国内市场房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停，同时增发、配股和发债也难以操作；信托融资的成本明显较高。综上所述，对于房企而言，融资仍然具有一定的挑战。因此，我国房地产行业的融资渠道多元化已成为直接关系到行业能否持续、稳定发展的关键因素。
        私募股权房地产投资基金（以下简称“私募房地产基金”）在中国从无到有，经历了近十年的发展，已形成了一定的规模。随着中国金融政策的不断完善，私募房地产基金作为一种房地产金融创新产品，将为中国的房地产市场注入新的活力，并促进房地产市场的健康发展。随着2010年一系列房地产调控的政策出台，以及地产信贷日益受到严格控制，房地产融资渠道急剧收紧，因此，多样化融资成为房地产企业最为迫切的需求之一。在此背景下，私募房地产基金将成为房地产企业重要融资渠道。
        1.私募房地产投资基金概述
        1.1 私募房地产投资基金含义
        私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。私募基金不得通过公开方式，各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求，以防止私募基金风险失控而给资本市场带来巨大的冲击。
        1.2 募房地产投资基金分类
        在我国，私募房地产投资基金主要有三种：1）资产管理公司形式存在的私募房地产投资基金；2）信托计划形式存在的私募房地产投资基金；3）基金管理公司形式存在的私募房地产投资基金。
        1.3 私募房地产基金的特点
        （1）主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人筹集；（2）多采取有限合伙制；（3）专家的专业化管理；（4）大幅降低交易成本；（5）多采取权益型投资方式，较少涉及债权投资；（6）投资者投入私募房地产基金的股权流动性差，属于长期投资范畴，所以
投资者会要求高于公开市场的回报；（7）分散风险，通过运用各种投资交易安排来主动控制投资风险；（8）风险与收益组合的灵活安排。
        1.4 私募融资的风险分析
        （1）从法理角度看
        证券的私募和公募的最主要区别在于两者的发行对象和信息披露要求。私募针对的是特定的对象，信息披露要求相对低一些；公募针对的是非特定的对象，信息披露要求较高。
        （2）从金融监管角度看
        一旦私募发行越线演变为变相的公募，通常意味着监管部门有可能也有必要介入，通过采取提高对投资人资格要求或增加信息披露等措施以保护购买集合资金信托产品的投资人。
        （3）从保护投资人利益角度看
        在国际上较为成熟的私募基金，一般是封闭年限为5年或10年的合伙基金，不上市流通，在基金封闭期间，合伙投资人不能随意抽资。如果从这个角度出发，海外金融机构的介
入将会带来一些新的管理模式，投资理念和操作手法。
        2.我国私募房地产基金发展总结
        我国私募房地产基金处于发展初期。
        （1）我国房地产投资基金的相关法律法规尚未完全确立
        我国房地产投资基金的法律法规滞后，房地产投资基金的法律地位还没有完全确立，对于监管部门而言，尚未阳光化的私募房地产基金已具相当规模与影响，究竟是充耳不闻还是应该监管，是实行审核还是备案，核准还是自律。对投资者来说，参与私募房基投资的合法化、话语权应该怎么定位都是现阶段应该考虑的问题。因此，政府应尽快批准建立房地产投资基金，建立房地产投资基金的法律法规。
        （2）我国私募房地产基金的机构投资者缺乏
        在美国，私募房地产基金的资金来源中很大一部分来自机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为私募房地产基金提供稳定的资
金，而我国对于部分大型机构投资者投资房地产行业是限制的。目前，可以直接参与我国房地产市场的机构投资者主要是信托公司和国外产业投资基金，而券商、证券投资基金、保险公司、三类机构（上市公司、国有企业、国有控股企业）和社保基金则只能通过投资资本市场的方式间接参与房地产市场，我国房地产资本市场目前真正意义上的机构投资者还很少，应当突破机构投资者进入资本市场的体制障碍，拓宽合规资金入市渠道。
        （3）缺少私募房地产基金的投资管理人才
        私募房地产基金投资是一项专业性强、技巧性高的投资活动，不同于其他一般的投资行为。私募房地产基金专业管理队伍的建设是重要前提条件，没有专业化的私募房地产基金管理队伍就不可能有规范的、有效的、不断壮大的私募房地产基金市场。因此，如何培养一批熟知中国房地产经济和企业，同时也掌握基金运作技巧的合格私募房地产基金管理者是我国私募房地产基金投资业发展的关键。
        （4）缺少相应的金融工具
        对一个成熟的金融市场而言，存在可以双向操作并满足不同投资者需求的金融产品是必
要的。对于房地产这种资产的投资，西方市场中投资者除了可以购买物业进行直接投资，还可对行业相关的股票、债券、基金、信托等进行间接投资，渠道和标的种类可谓是十分丰富，而且不同品类风险收益特点的差异也满足了不同投资者的个性化需求。
        总之，从以上分析可以看出，我国私募房地产基金的法律地位还没有完全确立，房地产资本市场的投资主体—机构投资者还没有形成，缺少私募房地产基金的合格基金管理人才等。我国私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段，正在探索的发展初期。
        3.国内私募房地产基金发展趋势分析
        房地产基金近几年获得了快速的发展，国内房地产私募基金自2010年开始出现，正日益成为一支不可忽视的新生力量，2011年楼市调控进一步收紧，为房地产私募基金发展提供了机会。根据深圳市私募基金协会统计，截止2013年10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元人民币。从2010年以来一直保持了快速增长态势，2013年的基金规模约为2010年的6倍。根据数据显示，2010年中国私人可投资资产超过73亿，可投资资产在600万以上的高资产家庭人士达到174万户，这么庞大的个人财富反映中国存在巨大的投资需求，放眼未来，会发觉更多的专业投资者出现，机构投资者的业务也会进一步扩大，
为房地产基金发展创造良好的基础。
        由此可见，人民币房地产私募基金的未来值得期待，主要是基于以下四个理由：第一、民间资本充裕是人民币房地产私募基金发展的前提。第二、投资渠道匮乏是人民币房地产私募基金发展的必然。第三、行业收益相对较高是人民币房地产私募基金发展的基础。第四、我国民众的理财行为从风险偏好型趋向风险规避。
        房地产基金目前是刚刚在国内见雏形，而政策的调控使得其加快了节奏，目前它仅仅是补充经营系统的工具，这个工具是来源于民间的理财，所以相信它未来的空间非常大。房地产开发行业由黄金期进入白银期，不再是暴利，而是平稳的利润，但是作为房地产基金，应该说迎来了黄金发展期，有两个方面的原因，第一是原来众多资金只信赖银行，现在已经逐渐直接投向房地产基金。第二，保险资金已经迈出了一些步伐，未来还会是机构化的成分占相当的分量，也就是说房地产基金管理者的资金来源会更加多元化、更加完善，这样的话，房地产基金的发展还会迎来好的黄金期。
        未来房地产基金这个市场一定会向国际市场更加流行的模式发展，更加会向机构化方向发展，过去所谓的融资或者开发商的模式，会出现多元化的发展。未来一段时间随着房地产
基金的迅速崛起，国内房地产市场开始进入产融结合，必将在一定程度上改变原来房企资金的来源结构以及房地产开发的传统模式，逐渐成为银行、信贷、资本市场融资的有益补充，更好的为加快城镇化、优化城市空间布局、扩大经济内需增长提供保障。
        参考文献：
        [1]田耘.我国房地产投资基金发展探讨[J].商业时代，2007（12）.
        [2]沈路阳.房地产投资基金在我国的发展研究[J].甘肃农业，2005（8）.

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