长三角宏观经济概述
长三角宏观经济概述
长三角经济圈面积约为110821 平方公里，人口约9722万，是世界六大城市圈之一
长江三角洲经济圈包括江苏省东南部、浙江省东北部和上海市，共计16个城市：上海市、苏州市、无锡市、常州市、镇江市、南京市、扬州市、泰州市、南通市、杭州市、宁波市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、舟山市、台州市
长江三角洲经济圈经济总量相当于全国GDP的20%，且年增长率远高于全国平均水平。长江三角洲的进出口总额，财政收入，消费品零售总额均居全国第一。
长三角地区是我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块
长三角的进出口总额要高于其他的两大经济圈。
长三角吸引外商投资上远远高于其他两大经济圈，世界500强企业已有400多家在这一地区落户。
全国百强县市竞争力排名中，有七个“长三角”的县市（区）进入前十位。县域经济的崛起，使“长三角”城市连片化、都市化成为可能。 2010年长三角地区规划的出台为长三角新一轮的发展带来契机战略定位：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市。
目标：2015年，率先实现全面建设小康社会
2020年，力争率先基本实现现代化
房地产市场影响：城市化进程加快、就业人口扩张、购买能力增加、投资需求增加
长三角城市的层次界定城市层次界定体系是基于现有经济发展水平和主要房地产领域活动水平（供给与需求）的综合考量。
一线城市包括北京、上海、广州和深圳；
二线城市对应那些处于增长阶段的城市；
三线城市则是那些处于起步阶段和萌芽阶段的城市
段
特点
增长阶段城市 国内外银行、制造厂商、零售商和酒店经营者的相继入驻，为房地产市场的发展创造了强劲的需求。
起步阶段城市 逐步建立它们未来的发展方向和经济形象。其中的一些城市得益于当地的国内外企业，已经成功地吸引了房地产方面的需求。
萌芽阶段城市 不断发展的经济基础、政府效率的提高、劳动力素质的改善和具有本地特的商业发展，使得这些城市未来具有发展潜力和优势。
长三角五大城市GDP占长三角地区60%，固定资产投资逐步增加，人口密度较大
长三角五大城市人均可支配收入超过全国水平，消费性支出稳步增长
总结：长三角经济迅猛增长为城市综合体发展提供了条件
经济总量占核心地位：随着长三角地区经济的发展，当使人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体项目。
第三产业发达：当第三产业为主导（超过50%），城市综合体更具有市场，城市综合体的发展就越集中。
生活水平高：发达的长三角经济，使习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作。
城市化程度高：城市的中心区由原来的单中心向多中心发展，而城市综合体以其多功能、高效率建筑落为特点，成为了城市多中心的有机组成部分。
长三角城市发展概述
上海、南京、苏州、宁波、杭州五城市作为长三角商业地产发展研究重点城市
上海商业地产发展经历五个阶段，其发展历程也是长三角其他经济城市未来商业地产发展的风向标
第一阶段（1992年前）：上海用于商业地产的投资很少
上海商业设施直至上世纪90年代以前，基本无变化。全市的大商厦还停留在上世纪初旧上海延续下来的大新、新新、永安、先施四大百货公司。
第二阶段（1992－1995年）：百货业升级和商业街兴建
1992年以来，结合城区改造和商业街扩建，开始了第一次大规模的商业设施建设。传统百货向现代都市百货转型；体现在中心城区的主要商业街上，第一八佰伴、东方商厦等也开始兴建，但数量不多。
第三阶段（1996—2000年）：伴随着连锁超市、大卖场等新兴业态的兴起而建
1995年底，乐福在上海曲阳地区开设了中国第一家现代意义上的超市，一炮打响，继而麦德龙量贩式大卖场开张，随后易买得、大润发、乐购等海外连锁超市零售集团纷纷抢滩。
第四阶段（2000年—2005年）：购物中心出现
购物中心出现以经济发展和消费力提升为前提，原先商业已经不能满足需求，购物中心作为新型零售业态迅速发展，这一时期上海出现了港汇广场等多个项目。
第五阶段（2005年—至今）：城市综合体和轨道交通商业
随着商业发展和城市轨道交通的发展，上海出现了多业态组合的城市综合体和在轨交沿线的商业地产。
上海商业地产经过二十年的发展，目前已完成由“单核心”向由九个商圈组成的“多核心” 商业格局的转变
九大商圈：五角场商圈、南京西路商圈、淮海路商圈、四川北路商圈、南京东路商圈、陆家嘴商圈、中山公园商圈、虹桥商圈、徐家汇商圈。
经过多年发展上海商业地产已向城市综合体和轨道交通商业模式发展随着上海商业地产的升级换代和轨道交通的发展，大型城市综合体的出现以及在轨道交通周边开发商业已经成为未来一段时间上海商业地产发展的一个大趋势。
上海轨道交通商业目前发展趋于成熟，知名的有龙之梦（轨道交通三号线二号线）、徐家汇商圈（一号线）、日月光购物广场（九号线）、五角场商圈（八号线）等。
南京市作为知名旅游城市商业繁华，目前已形成了以新街口商圈为“核心”，分布于地铁沿线商圈为辅的商业格局
商业多为百货及购物中心和部分城市综合体项目。
南京对南部新城总体规划为高端服务业和商业的定位，常住160万人口，将是未来南京商业发展的重点区域
南部新城包括火车南站地区、红花机场地块、雨花台区、江宁区部分区域，分为三大功能区
南京南站集京沪高铁、沪汉蓉等5条高铁线，4条地铁线（地铁1号线南延线、3号线、6号线）、25条公交线
根据规划，将在2011年建成的南京南站将是“长三角”区域最大的交通
枢纽之一
南京规划有十七条轨道交通，目前只有一号线和二号线通车，未来轨道沿线也是商业地产发展重点区域
根据南京规划，南京将建设十多条轨道交通，截止目前目前只有一号线和二号线通车；
南京地铁1号线一期工程南起奥体中心，北至迈皋桥，形成南京主城区中轴线的快速交通走廊。
南京地铁2号线一期，西起河西油坊桥，东至马，全长25.14公里，共设车站19座。
杭州商业格局已由“一心多点” 向“多心多点”化转变，规划的三个市级副商业中心、四个区域商业中心将是未来商业发展重点
现在杭州商业地产格局已由“一心多点”（武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈）向“多心多点”的方向转变。
根据杭州市商业网点规划，未来杭州将会形成一个市级商业中心、三个市级副商业中心、四个区域商业中心杭州商业格局，“一心多点”的格局逐步展现并具备了向多心化发展的趋势。
三个市级副商业中心：临平副城、下沙副城、萧山江南城
四个区域商业中心：城东庆春、城西翠苑、滨江、城北拱宸桥。
杭州2050年轨道交通网由8条轨交组成，全长449公里设置6个换乘枢纽，未来地铁沿线将是商业地产发展重点区域目前杭州地铁在建的有一号线二号线两条轨交，预计2012年建成
宁波目前商圈主要由天一商圈、万达商圈、老外滩商圈组成，全市各类商业网点营业面积超过600万平方米，人均商业面积1.1平方米
宁波轨交将有6条线路，1、2、3号为主干线，4、5、6号线为辅线，覆盖全宁波市区和余慈地区以及奉化，商业价值巨大
根据宁波市城市总体规划概要，未来宁波北部都市区是未来宁波商贸发展重点区域，商业发展空间巨大
苏州商业由高新商圈、古城商圈、金鸡湖商圈、吴中区商圈、相城区商圈等五个，相城商圈和高新商圈发展较慢
苏州目前主要零售商业物业集中在沪宁高速的南面。
随着苏州经济不断发展以及规划中商业版块不断延伸，老城区的商圈逐步趋于功能完善。新的商业版块正面临着不断升级，以引领地域的商业消费。
根据商业网点规划，苏州分四大商业圈层，明确 “三核两副、两轴三带”的规划格局
根据《苏州市市区商业网点规划》，确立了“三核两副、两轴三带”的标志性商业格局。2020年要接近世界发达国家中等城市商业水平 “三核”：古城核心商业板块、环金鸡湖核心商业板块、狮山核心商业板块。
“两副”：元和商业服务功能区、吴中商业服务功能区。
“两轴”：指东西商业发展主轴和南北商业发展次轴
“三带”：古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带。
苏州规划四条轨道交通 形成“并”字形布局 ，辐射平江、沧浪、金阊、
园区、高新、相城、吴中苏州中心城区
总结：目前南京、苏州、杭州、宁波等城市都在重点发展轨道交通以及新区开发，这些区域都是未来商业地产可发展的重点区域
依据上海商业地产发展历程看，地铁商业和交通便捷的城市综合体是未来发展重点。
南京：轨交、南部新城
南京由于一号线二号线通车较早，周边商业比较繁华，其他几条线路商业地产空间巨大，其次南部新城市南京未来商业发展区域。
杭州：三个市级副中心、四个区域中心、轨交
杭州商业发展比较成熟，目前格由“一心多点” 向“多心多点”转变，规划的三个市级副商业中心、四个区域商业中心将是未来商业发展重点，8条轨交线路的规划设计也为商业地产创造了发展机会点。
宁波：北部都市区、轨交
宁波商业主要由天一商圈、万达商圈、老外滩商圈组成，依据规划未来宁波城市区域扩大，宁波北部都市区是未来宁波商轨交贸发展重点区域，商业发展空间巨大。一号线二号线三号线作为轨交主干线未来具有商业潜力。
苏州：“三核两副、两轴三带”、轨交
根据苏州商业网点规划分“三核两副、两轴三带”的商业规划格局，轨交四条线路也是苏州未来商业地产发展的重点区域。
城市综合体出现的条件——经济发展与高度城市化的产物
长三角城市综合体解析
长江三角洲地区已经成为我国城镇化水平最高、产业最发达、人口最密集的区域之一
长三角地区整体城市化水平较高，但仍然存在区域差异
城市网络联系便捷，基本形成“同城效应” 。
城市体系总体上呈现扁平状结构，城镇体系较为完整。
长三角五个主要城市人均GDP超过8000美元，家庭汽车拥有率较高，远远超过全国7%的水平
城市综合体是长三角商业地产发展的高端项目
长三角地区包括哪些城市大型集中商业 主力店+商铺，通过定制化的主力店引入，带
动周边商铺的销售
万达商业广场(早
期)
特主题街 餐饮街、酒吧街等大众休闲服务类商业以及
建材、服装等专业类商业范围内
南京1912酒吧街
专业市场 区别于其他大众消费类商业项目，以某一类
产品的批零市场形式出现
义乌小商品市场
购物中心 市中心黄金地段，全业态商业，实行的是租百盛购物中心

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