房屋登记办法第二十二条的内容、主旨及释义
房屋登记办法第二十二条的内容、主旨及释义
一、条文内容：
有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
二、主旨：
不予登记情形
三、条文释义：
本条是关于不予登记情形的规定。
登记申请符合上述所列条件，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项和内容记载于房屋登记簿上，并根据房屋登记簿的记载，缮写并发放房屋权属证书或者登记证明。在登记申请不符合登记条件的情况下，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。具体来说，不予登记包括以下几种情形：
（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的。
此款是对申请登记的建筑建设合法性的规定，即申请登记的建筑是否为违法建筑。《建设工
程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违法建筑。有些建设工程，虽然领取了此证，但在建设过程中擅自改变建设内容，造成建设工程未按照规划许可的面积、层数等内容建造的，亦应列人违章建筑的范畴。《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行施工的法律凭证，没有该证的建设项目均属违法建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证，未取得施工许可证的不得擅自开工。如果申请登记的建筑物为违法建筑，登记机构应当做出不予登记的决定。如甲新建了一栋四层楼的私房，提供了载有其名字的建设工程规划许可证，但建设工程规划许可证上记载的房屋层数为三层，此时登记机构对甲提出房屋所有权初始登记的申请应当不予登记。
（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的。
本办法对各类登记所需的合法、有效的权利来源证明都作了规定，如：申请房屋所有权初始
登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为土地使用权证明、建设工程符合规划的证明；申请房屋所有权转移登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料；申请房屋所有权变更登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为房屋所有权证书或者房地产权证书、证明发生变更事实的材料；申请房屋所有权注销登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权消灭的材料等。申请人不能提供上述文件，房屋登记机构应当不予登记。
登记机构对登记要件的审核，必须核对原因证明文件与拟申请登记事项相关内容是否一致。如李某拟出卖房屋给郑某，双方签订了买卖合同，但为了避税双方申请办理赠与登记，并提交了身份证、买卖合同和产权证明等资料，因为买卖合同并不能作为赠与登记的原因证明文件即并非赠与登记合法、有效的权利来源证明文件，房管局经审查后不应予以登记。又如甲申请对自建的房屋进行初始登记，但是提交的建设工程规划许可证记载的权利人却为乙，那么则属于申请登记房屋权利与权利来源证明文件不一致，房管局同样不能进行登记。
（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的。房屋产权证查询
记载于房屋登记簿上的内容包括房屋基本状况、权利状况以及其他状况部分。且本办法第四条规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，从法律上明确了登记簿的性质和地位。故申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突，这是房屋登记机构予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿的必要条件之一，这在本办法第十八条中有明确规定。否则，房屋登记机构应当不予登记。
对同一房屋，如登记簿上已记载了房屋所有权，再申请该房屋所有权登记则不予办理；所有权“一物一权”不能设置有冲突的权利，已记载查封、异议登记，则不能办理转移、抵押登记；已记载预告登记，未经预告登记的权利人书面同意，不得进行转移和抵押登记。再具体些，比如，房屋登记簿上记载某房屋属甲和乙共同共有，此时甲一方处置该房屋，申请办理房屋所有权转移登记，登记机构就可以申请登记的事项与房屋登记簿记载有冲突为由，对甲提出的申请不予登记。

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