中长期贷款利率下调的影响
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中长期贷款利率下调的影响文/本刊记者  张程
5月20日，最新一期的LPR（贷款市场报价利率）公布，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR从4.60%下调至4.45%。5年期以上LPR一次下调了15个基点，尚属2019年LPR形成机制改革以来的首次，也是LPR形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期以上LPR下降的情况。这种结构性降息有何深意和影响呢？
为何单降5年期LPR
自2022年3月以来，国内三大经济圈——珠三角、长三角、京津冀地区，先后遭到疫情冲击，三大经济圈在全国经济总量中的占比接近一半，疫情对经济增长的扰动风险不可谓不大。在这种背景之下，市场对于经济稳增长存在担忧。
通常下调1年期LPR对实体经济短期刺激效果比较明显，因为企业贷款大量以短期形式存在，降低短期贷款利率可以降低企业融资成本，帮助企业渡过短期新冠
长期贷款同比少增较多，反映出实体经济
中长期信贷需求偏弱。从信贷数据的角度
来看，调降5年期以上LPR是针对4月份
中长期贷款大幅少增的应对举措。
作为中长期贷款定价的参考，下调5
年期以上LPR有助于促进中长期贷款企
稳回升，鼓励居民户和企业进行中长期
贷款和投资。在居民户层面，中长期投资
主要是房地产投资；在企业层面，中长期
投资主要涉及固定资产投资。5年期以上
LPR的调降表明政策有意引导在房地产
领域和固定资产领域的投资增长。这两
个领域投资的稳定将带动国内消费和投
资反弹，对于经济稳增长有积极意义。
LPR下调对楼市的影响
中长期贷款利率的调整对于普通居
民而言，首先想到的就是房贷利率的调
整。LPR不仅直接与增量房贷挂钩，而且
与存量房贷挂钩。5年期以上LPR调降，
一方面可以刺激购房欲望，另一方面由
疫情冲击的困难局面。在此前面对新冠疫
情冲击时，降息主要是以调降1年期LPR
为主，1年期LPR下调幅度往往大于5年期
以上LPR。例如在受到疫情冲击最严重
的2020年上半年，2020年2月，1年期LPR
下调10个基点，5年期以上LPR下调5个
基点；2020年4月，1年期LPR下调20个基
点，5年期以上LPR下调10个基点。但是
2022年5月份的LPR调整，1年期LPR维持
不变，单独调降了5年期以上LPR，与以
往面对疫情短期冲击的做法似乎完全不
一样，背后有何种考量引发市场关注。
从中国人民银行公布的2022年4月
份金融统计数据来看，4月份人民币贷款
增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户
贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。
其中，住房贷款减少605亿元，同比少增
4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少
1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款
减少521亿元，同比少增1569亿元。4月份
当月人民币贷款增长明显放缓，尤其是中
5年期以上LPR一次下调15个基点，是2019年LPR形成机制改革以来的首次 （图/IC photo）
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2022年第12期
于存量房贷基本上已经完成与LPR的挂钩，所以也可以降低已购房者的房贷利率，从而减轻已有房贷者的还款压力。
在此次LPR调整之前，5月15日，中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人贷款利率下限调整为，不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，稳地产的政策意图十分明显。此次LPR调整进一步降低购房贷款利率，将更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
当前地产销售普遍承压，三线城市的下滑压力最为显著。国家统计局发布的70城商品住宅价格指数自2021年9月起连续7个月环比下行，考虑到70城二线城市占比较大，三四线城市当前的房价下跌压力可能更大。金融机构统计数据显示，2022年1—4月，30大城市中一、二、三线城市商品房累计成交面积同比增速分别为-39%、-37%和-49%。面对较大的下行压力，亟需政策支撑，促进房地产行业的平稳健康发展。
5年期LPR下调和差别化住房信贷政策发布之后，理论上新购房者的首套商贷利率最低可以低至4.25%。据媒体报道，天津、青岛等城市的一些大型银行已经按政策指导，将首套房商贷利率降至4.25%。以贷款额100万元、30年等额本息的偿还方式为例，按照首套房贷利率4.6%计算，还款总额约为184万元，每个月需还款约5126元。按4.25%标准计算，还款总额约为177万元，较之前减少约7万元，每个月需还约4919元，较之前减少207元。新政实施后显然将降低房贷利率和购房成本，有利于支持刚性和改善性住房需求的释放，缓解房地产下行压力。
在LPR调整和差别化住房信贷政策发布之前，2022年以来，全国已经有一百多个城市发布了不同程度的楼市宽松政
策，促进房地产市场的平稳发展。其中包
括南京、成都、杭州、石家庄、郑州、海口
等省会级城市。部分城市还提出将加大棚
改货币化安置力度，这也是2018年下半年
起住建部提出“要因地制宜推进棚改货币
化安置，商品住房库存不足、房价上涨压
力较大的地方，应有针对性地及时调整棚
改安置政策”后，这一政策态度再次出现
转向。种种迹象都表明，在“房住不炒”的
大背景之下，既要防止楼市非理性大起，也
要防止楼市大落。保证楼市平稳健康发展
对于促进经济平稳增长非常重要。
对个人投资者的影响
5年期以上LPR超预期下调，对于资
本市场而言本是利好，但是政策发布后A
股房地产板块在普涨的情况下逆势下跌，
成为WIND中国行业指数中全天跌幅最
大的板块。
近年来房企爆雷问题频现，2021年
情况更为严重，超过20家大型房企陷入
了爆雷困境。其中恒大集团爆雷成为房
地产业的灰犀牛，给整个行业带来了一系
列连环风险。为了稳住房地产市场，在坚
持“房住不炒”的总基调下，2021年底的
中央经济工作会议对房地产表态，提出要
“满足购房者的合理需求”“因城施策促
进良性循环和健康发展”“保障性租赁住
房建设”。这些表态被视为对房地产行业
的政策重点从防止过度投机改为维稳，
避免房地产行业硬着陆。
进入2022年，不少城市开始放松对
房地产行业的限制，诸如放开限购、限
售的消息不断传出。至5月份5年期以上
LPR超预期下调，基本达到了各方预期
的顶点，在这种情况下市场上反而出现了
“利好出尽是利空”的情绪和预期，市场
在期待更好的消息出现，投资者进入了观
望状态。因此在资本市场上房地产板块
反而出现了更大的不确定性。
银行板块也直接受到5年期以上
LPR下调的影响。贷款利率下调意味着
银行的利润缩减。不过一段时间以来，人
民银行陆续推出多种结构性货币政策工
2018房贷利率最新消息
具，帮助降低金融机构资金成本，加上银
行存款利率也在按市场机制下调。一进
一出，对银行的影响不会太大。
除了对资本市场的影响之外，LPR
下调对个人和家庭也产生了不小的影响。
LPR调整和差别化住房信贷政策发布，
使得新增房贷利率理论上最低可以达到
4.25%，而目前存量房贷利率相对较高，
这让不少已经购房者感到吃亏。因此不少
人选择提前还房贷。
加上2022年以来，全球资本市场出
现了较大幅度的回撤，股票和基金都呈现
一定程度的浮亏，而银行理财、大额存单
等风险较小的固收类产品的收益率也持续
走低。相对于此前5%以上的房贷利率，如
今理财收益已经难以覆盖房贷利息。也成
为不少人选择提前还房贷的理由。
不仅投资收益缩水，银行存款利率也
在下调。2022年4月，人民银行指导利率自
律机制建立了存款利率市场化调整机制，
自律机制成员银行参考以10年期国债收益
率为代表的债券市场利率和以1年期LPR
为代表的贷款市场利率，合理调整存款利
率水平。新的机制建立后，工农中建交邮
储等国有银行和大部分股份制银行均已于
4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款
和大额存单利率，部分地方法人机构也相
应做出下调。4月最后一周，全国金融机构
新发生存款加权平均利率为2.37%，较前
一周下降10个基点。与存款利率相比较，
普遍在5%以上的房贷利率让不少人感到
吃亏，因此开始提前还房贷。
总体而言，5年期以上LPR超预期下
调，对资本市场，对未购房的刚需人和
已购房的房贷背负者而言都是好事。

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