房地产行业深度报告-以地产历史周期为鉴展望城市未来前景
房地产行业深度报告-以地产历史周期为鉴展望城市未来前景
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1以史为鉴，四次房地产调整周期回顾
地产调整周期可以理解为房地产销售额的下降时期，主要反映在成交量（销售面积）和房价两个分项的变化之上。而地产库存反映了产量与实际需求的差额，也可以作为判断地产周期的辅助指标。文中我们结合这三个指标来进行周期划分。
1.1历史上四轮地产调整周期2018房贷利率最新消息
按照引发调整的原因，可将历史上的调整周期分为市场自发和政策驱动两类。2008年、2014年调整周期为市场自然下行的大周期，主要表现为住宅销售面积同比下行幅度较大，持续时间较长，全年销售面积同比增速保持负增长；而2011年、2018年调整周期主要为受政策调控影响的小周期，下行幅度较小，持续时间较短，虽连续多月销售同比增速为负，但全年同比仍保持正增长。
第一轮调整受2007-2008年次贷危机影响。1998年“房改”后中国房地产市场迎来快速发展。2007年次贷危机在欧美爆发并逐步蔓延，严重拖累全球经济，也引发了我国房地产市场第一轮大调整。第二轮调整受后危机时期地产政策收紧影响。2010年楼市政策不断收紧。2011年1月国八条出台，房地产税试点开始，政策持续收紧使得2011年10月开始住宅销售面积转为同比负增，出现了第二轮调整小周期。
第三轮调整受2014-2015年地产需求收缩影响。2013年国五条出台，严格执行限购限价政策。2013年至2014年初政策调控延续，住宅库存不断升高，第三轮大周期开始。第四轮调整由2018年地产调控政策引发。2018年国家调控再度升级，限购限贷限售等政策频频出台，引发了第四轮调整小周期。
最近一轮地产市场调整因2020年疫情后的地产政策收紧。2020年“三道红线”政策颁布，融资端开始强调去杠杆、防风险，部分高杠杆、高负债房企无力偿还债务。2021年下半年企业由中小型企业扩散到大型民企，需求端受企业以及信贷政策收紧影响也出现了需求下降的情况，本轮调整大周期开始。
1.2成交量：大周期下调整11-16个月，小周期下调整7-9个月
第一轮地产调整周期从2008年1-2月开始，至2008年12月因四万亿刺激等财政托底政策出台而结束。受2008年全球次贷危机影响，自1998年以来我国房地产的快速发展时期结束，经济压力持续增大，全年商品房销售面积出现了2002年后的第一次下跌，当年实现销售面积6.6亿平，同比下降14.72%。2009年为避免房地产市场下滑，国家开始出台政策刺激住房消费，随着四万亿计划的推进、央行5次降息4次降准以及一系列房地产政策放松，销售面积同比增速出现大幅度上涨，第一轮调控周期转入上升阶段。2009年下半年房价涨幅过快，政策逐步收紧，2010年第一轮房地产调控周期结束，第二轮调控周期开始。
全国商品住宅销售面积同比负增11个月，最大降幅达到-36.59%。2008年调整大周期自2008年1-2月起销售面积同比增速转负，持续至2008年12月，期间销售面积负增长共计11个月，平均同比增速-18.59%，单月最大降幅为2008年8月的-36.59%。2009年1-2月开始销售面积同比增速由负转正，2009年11月到达同比增速最高点97.97%，销售加速上行10个月，平均同比增速56.21%。
第二轮地产调整周期因2011年下半年调控政策加强、经济走弱而开始，至2012年6月因稳增长政策发力而结束。2010年国家颁布国十一条、新国十条等政策，全国范围首次开始限购限
贷，随着2010年起政策不断收紧，2010至2011年商品房销售面积同比增速维持低位震荡，房价环比增速持续下降。2011年1月国务院正式颁布国八条，对于购买第2套住房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，并且在重庆、上海两所城市开启房地产税试点，房地产政策进一步收紧。2011年10月商品房销售面积同比增速转负，第二轮下调周期开始。2012年2月，央行降准0.5pct。2012年6月8日，央行年内首次下调存款和贷款基准利率，部分地方政府在不触及调控政策红线的情况下微调楼市政策释放刚需，销售面积增速开始由负转正开始上升，第二轮周期进入上升阶段。
2011年住宅销售面积同比负增9个月，最大降幅-15.98%。2011年调整小周期自2011年10月起销售面积同比增速转负，持续至2012年6月共计8个月，平均同比增速-10.38%，单月最大降幅为2012年1-2月的-15.98%。2012年7月起销售面积同比增速转正，调整周期进入上升阶段，2013年1-2月销售面积同比增速到达最高点，加速上行历时8个月，平均同比增速19.34%，单月最大增速达到55.17%。
第三轮地产调整周期从2013年底开始，主因经济走弱、地产库存高企和房企信用风险上升，至2014年因信贷和地产政策放松而结束。2013年政策持续收紧，“国五条”推出一系列限价调
控措施、强调加快房地产税改革立法。部分房企因资金压力倒闭，房地产信托违约等负面事件集中爆发，银行对开发商融资及个人按揭贷款迅速收紧，供给端、销售端情况持续下行，第三轮下跌大周期开始。
2014年销售面积同比负增16个月，最大降幅-17.94%。2014年调整大周期自2013年12月起销售面积同比增速转负，持续至2015年3月，负增共16个月。其中，平均同比增速-8.92%，单月最大降幅为2014年7月的-17.94%。2015年4月起销售面积同比增速转正，2016年4月到达同比增速最高点，加速上行阶段历时13个月，平均同比增速18.32%，单月最大增速达到45.94%。
第四轮地产调整周期始于2018年地产调控政策升级，2019年因政策放松而结束。随着2016-2017年“房住不炒”主基调下政策收紧由一线城市向二线城市、三四线城市传导，截至2018年中段大部分城市已完成调控政策发布，房地产轮动上涨周期接近尾声。2018年3月两会重申“房住不炒”的主基调，7月底政治局会议对房价的表述从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”，随后8月住建部提出坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。后续全国各大城市调控措施密集出台，引发第
四轮下调周期。不过四季度政策有放松的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，12月下旬菏泽首先放松调控，政策开始向因城施策转变，直至2019年6月本轮政策驱动的周期下行结束，周期恢复自然上行阶段。2018年销售面积同比负增7个月，最大降幅-3.92%。

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