中国版“两房”撬动房贷渠道资产
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CHINA TOP BRANDS
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China’s Real Estate Policies Enliven Housing Loan Assets
本刊记者/冯璐  张翅  武卫红
央行“9·30房贷新政”出台半个多月，已在各地楼市掀起不小波澜。而作为新政另一个重要武器的房贷证券化也引起了各界广泛关注。作为上世纪60年代最重要的金融创新之一，美国“两房”（房利美、房地美）贷款证券化曾大大提高市场资产流动性，但由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经济。如今，这一模式也开始向我国房地产金融领域挺进。
业内人士表示，中国版“两房”开闸有利于信贷环境宽松，或将撬动10万亿元房贷资金，但同时也要吸取美国房贷证券化速度过快、规模过大等教训，严防房地产金融泡沫风险。
拓宽房贷资金来源
2018房贷利率最新消息“9·30房贷新政”中提出，增强金融机构个人住房贷款投放能力，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS），专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
业内人士介绍，MBS 最早于上世纪60年代在美国出现，是银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款发行中国版“两房”撬动房贷渠道资产
的一种资产证券化产品。美国住房抵押贷款证券在完成利率市场化之后快速发展，MBS 余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，极大地促进了美国金融市场和房地产市场的发展。
“MBS 的作用在于解决商业银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题，拓宽房贷资金来源。”重庆大学金融研究中心副主任陈晴指出。央行最新数据显示，截至2014年6月底，房地产贷款余额达16.16万亿元人民币，其中，个人购房贷款余额10.74万亿元，占比高达66.5%。“这部分庞大的沉积资产限制了银行放贷规模，增加了还贷风险，推高了房贷成本。”也就是说，一旦我国MBS 启动，将可以撬动10万亿元“庞大的沉积资产”进入房贷渠道。
银行为何不积极
民生证券分析师邹恒超认为，若MBS 得以推行，对购房者和投资者来说都能从中获益。过去银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足，通过发行长期限专项金融债和MBS，可增加银行按揭贷款配置动力，按揭利率
在当前我国整个经济杠杆较高的情况下，过快推进MBS 可能会加大我国房地产金融风险。
也会小幅回落。对于投资者而言，其资金有了流向购房者的渠道，MBS 会为不同风险偏好的投资者提供相应金融工具。
业内人士介绍，我国MBS 市场发展在2005年才起步，虽然目前政府再次提出鼓励发展，但由于配套制度不完善，政策真正落地尚需时日。
据悉，2005年，国家开发银行和中国建设银行曾作为试点单位，被批准分别进行信贷资产证券化（ABS）和住房抵押贷款证券化（MBS）的试点。但仅由中国建设银行分别于2005年12月和2007年12月在全国银行间债券市场发行过两期RMBS（银行资产证券化）。
“MBS 难一蹴而就，市场和技术性问题可能会制约MBS 市场短期的大规模扩张。”上海浦东发展银行金融市场部宏观分析师曹阳说，MBS 微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。此外，目前市场利率风险低、高收益的替代性资产较多，MBS 资产可能缺乏吸引力。
专家指出，由于收益率低，市场需求不足，银行推行MBS 的积极性不高。有消息称，交通银行、招商银行等正就房贷证券化展开内部调研，但
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参展企业工作人员在向市民介绍楼盘信息
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尚无具体时间表。但工商银行和平安银行等向记者表示，暂时还未对MBS 开展深入研究。广发银行则表示，目前并无相关想法和计划。
“虽然政策提出鼓励MBS的发展，但是当前情况下起点太低，还需要完善MBS相关政策，理顺流程，并为银行提供发展的平台，建立非银行住房抵押贷款公司等。”中投顾问高级研究员郑宇洁说。
防范风险应该如何走？
“成也萧何，败也萧何”。作为典型的房地产金融衍生品，MBS在促进美国金融市场和房地产市场迅速发展的同时，也因“两房”对不良基础资产多次打包出售，发展速度过快、规模过大，最终随着房地产市场泡沫破裂，引发了次贷危机，美国房市和金融体系由此陷入严重危机。
如今，随着中国版“两房”的启动，
不少专家和市场人士也表示了担忧。
我们应该如何走，又该吸取怎样的教
训？
有分析人士指出，在当前我国整
个经济杠杆较高的情况下，过快推进
MBS可能会加大我国房地产金融风险。
此外，MBS一旦大规模发行，房地产
泡沫向金融系统传导的防火墙将被拆
除。山西证券分析师张旭认为，MBS
和REITs（房地产投资信托基金）为
代表的房地产企业融资工具更加丰富，
房地产金融行为更加市场化，风险也
进一步被延后且链条延长。
郑宇洁提出，推进MBS实施，需
要防范房地产金融泡沫风险，对购房
者的资格审查不能松懈，银行不能仅
仅看重自身利益，而不顾房地产市场
整体风险，按照审慎原则，加强监督
和管理。
“如果MBS仅限于在银行间市场
交易的话，可能会出现银行之间达成
一个相互购买对方产品的默契，以将
贷款资产腾挪到表外，逃避信贷监管。”
财经评论员余丰慧表示，中国在利率
完全市场化之前，MBS发展的空间将
是十分有限的。在我国推进MBS还需
要科学的顶层设计、完全市场化的利
率等。
业内人士还表示，在目前我国房
地产市场正在调整的背景下，不宜过
快推行MBS，这将会增加房地产金融
风险，阻碍房地产市场以及经济转型
升级。
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