律师视角下“法拍房”的风险与机遇
律师视角下“法拍房”的风险与机遇
  摘要：近些年来，伴随着房价的跨越式发展，较高的房价对大多数人来讲都是较大的压力，法拍房（即司法拍卖房）因其价格低于市场行情和房源不受限购的限制，还可以办理按揭贷款优势，越来越受购房者的热捧。但是风险与机遇共存，笔者作为法律从业人员，本文以笔者日常工作中实务经验总结为切入点，通过分析其存在的风险与机遇并提出防控的策略及建议，为有意购买法拍房的人员提供帮助。
        关键词：法拍房、税费、租赁。
        法拍房即法院拍卖房产的简称，被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。而在此过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。法拍房房源一般来源于银行贷款违约、民间贷款违约、财产没收、无主房产等。目前网络司法拍卖主流平台主要有：淘宝网、京东网。据新闻媒体报道2018-2020年上半年，阿里司法拍卖平台上全国法拍房的挂牌量涨了128倍，数量达到了近120万套，市场越来越活跃。拍卖网站会列明很多购房参考的重要信息，但拍卖公告上通常标有：本院不承担标的瑕疵担保责任。根据现行法律，一旦决定参与竞买程序，视为竞买人对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已
知未知瑕疵。实际上，只要抓住了关键点做好尽调，许多风险都能有效避免。下面笔者简要分析其中的风险问题及防控措施。
        一：当地限购政策及房屋性质权属的问题
        法拍房的房源涵盖住宅、商铺、写字楼等各种类型，但是其中的住宅是正常的市场化商品房还是房改房、拆迁安置房、经济适用房、小产权房则需要甄别。各个城市限购政策有所不同，提前了解当地限购政策，结合自身条件，确定自己是否具有购买资格，再行竞买，以免遭遇损失。购房者还需要特别注意一些对过户条件有限制的房屋类型：市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户；有些公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的，过户条件很苛刻；历史保护建筑未经批准不可以发生买卖、交换、赠与等行为；土地性质是集体土地的房屋，即“小产权房”一般都是没有产权证，无法过户的。
        法拍房标的房屋性质权属需要仔细甄别，这关系到竞拍成功后是否需要在拍卖款的基础上再支出多少费用或能否正常过户的问题。例如法拍房中的房改房或经济房是否需补交土地出让金、购房差价、税金，拆迁安置房或小产权房能否办理房产证，或者房子是否存在继承、赠与的情况等等。很多法院只负责收房和处置，房子的后续问题都不在法院的责任范围内。实践中，产权不明是比较常见的问题，买了房子，迟迟无法办理房产证的现象比比皆是，
为了保障权益、规避风险，建议有意者在竞拍前向承办法院或者当地不动产权属部门充分尽调，也可以选择专业法拍团队做尽调报告，提前了解清楚当地限购政策及房屋性质权属的问题。
        二、税费缴纳的问题
        购买法拍房时一定要注意税费缴纳问题，税费很可能是一个“大坑”，购房者可以提前了解当地的税收政策，以及法院在司法拍卖公告中注明的税费承担方式，一般的房屋买卖有税费各担和税费全担两种，而90%以上的法拍房都是买受人税费全担。这意味着购房者需要承担包括但不限于增值税、土增税、个人所得税、契税等所有的税费。例如当原房屋物权权利人为法人时，即“公司产权房”，总税收就比个人产权房的交易税费要高很多。因为公司产权的物业税费区间很大，要详细了解房子的情况才能算出。由于公司产权税费过高，最终拍下超过市场价而违约悔拍被没收保证金的新闻屡见不鲜。购房者最好能够委托专业团队做尽调调查，查询一下标的房产上一手历史交易记录和产调信息，以免因信息不准确导致出现“天价税费”的问题。另外，要了解清楚房屋土地的性质，再次进行交易时是否需要补足高额的土地出让金。因此购房者需要精准预估购房成功后的税费，计算竞拍价加上税费等综合成本后再与市场价格进行对比。在这种情况下，再行决定是否购买意向法拍房。
        三、标的“法拍房”的房屋现状
        购买房屋，在家庭消费中属于大额支出，是家庭事务中的“头等大事”，向委托拍卖法院申请实地看样绝对有必要。一是可直观了解房屋现状及周围环境，有效避免出现“一房两证”“两房一门”的怪异现状；二来可以了解该房屋现状是否有人居住，住户是承租人、被执行人还是其他人员，是否需要腾退，法院是否会协助腾房等内容，做到心中有数，以免过户之后，遭遇无法入住的情况。
        如果房屋已出租，那么购房者应当提前了解其剩余租期长短以及是否愿意搬离等情况。根据现行法律规定，“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，在租赁合同到期之前，买房人是无法行使该房使用权的。简单地说，就是法院处置该房屋之前，房屋已出租且租赁合同尚未到期，那么原房屋租赁关系对新的买受人继续有效。举例来说，如果拍卖公告上明确注明法拍房上存在租赁合同，有效期为5年，竞拍结束时租期还剩3年，租赁合同对新的买受人也就是竞买人继续有效，除非承租人同意，新的买受人不能单方解除租赁合同，要求其搬离房屋。针对这种情况，购房者可以根据租房协议,协商返还租金,再劝退。
        教育对于孩子的成长至关重要，因此很多购房者就是冲着学区买的法拍房，希望自己的
孩子能上一所好学校，此时能否落户、学位是否锁定就至关重要。如果原业主已落户，这就需要购房者自行解决，通常拍卖公告上也不会详细说明这个情况，若原业主执意不肯迁户的话，说不定还得再打一场官司。即使历经“千难万险”办理好落户，要是已经有户口占有房子的学位，也就是学位锁定，还必须要等到上一个学位到期才能入学。比如别人家的孩子刚上一年级，那自己的孩子就需要等够6年才能进去就读。所以冲着学区购买法拍房的购房者，一旦遇到花大价钱买了房子，孩子还无法就读这种情况，换了谁都糟心，因此必须细致尽调。关于小产权房的政策
        四：贷款问题
        ?法拍房的付款时间一般是5天或10天，房子拍卖成交后，除去报名保证金之外的尾款要按期打入法院指定账户，否则违约，视为悔拍，不仅参加拍卖的参拍保证金不再退还，缴纳的保证金不足以弥补重新拍卖的差价等费用损失的，原购房者还需要补交不足的部分，拒不补交的，法院将强制执行。也就是说个人拍房，按揭款或抵押贷款没有在规定时间内发放下来，不仅是房子拿不到手，还要负担起额外的损失。而且法拍房贷款跟普通二手房贷款不同，也不是每套法拍房都可以申请按揭贷款，每个地区金融机构针对贷款的政策和标准不同，建议购房者提前提交资料做好贷款预审批，“不打无准备之战”。如果实在舍不得房子和
保证金，可能按揭贷款就要变成一次性付款。
        五、隐形费用的问题
        购买法拍房除了要支付房子的购房款、过户税费等费用之外，还要承担由于历史原因原标的物所有人拖欠的物业费、水电费等费用，均由竞拍人一并承担。买房还要帮还债，无形中增加了许多购房成本。
        综上所述，法拍房最让人心动的是价格，不限购、不限贷、产品多样，正应了那句老话：物美价廉！但是风险与机遇并存，天上掉馅饼真的就是货真价实的好事吗？笔者建议购房者一定要看好以上几个问题摸清意向房子的“前世今生”，并且聘请专业人士帮助你规避风险，计算各种费用与预期价格进行比对，再去决定房子值不值得买。
        参考文献：
        【1】《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，法释[2016]18号，2016年5月30日审判委员会第1685次会议通过，自2017年1月1日起施行。

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