利用集体建设用地建设租赁住房
试点工作实施方案
为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建租购并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，依据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号），结合我市实际，制定本方案。
关于小产权房的政策一、指导思想和基本原则
指导思想
（一）
根据党的十九大会议精神，深化农村集体产权制度改革，保障农民财产权益，壮大集体经济，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，准确把握住房的居住属性，以构建城乡统一的建设用地市场为主要目标，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，健全房地产市场平稳健康发展长效机制，让全体人民住有所居。
（二）基本原则
尊重农民意愿，维护农民权益。利用集体建设用地建设租赁住房（以下简称“集体租赁住房”），要切实尊重农民意愿，确保集体经济组织自愿实施、自主运作，使农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展成果。
把握改革方向，提高服务效能。坚持市场经济方向，发挥市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”要求，优化审批流程，提高办事效率。
规范有序，审慎稳妥,封闭运行。严格区别于小产权房，集体租赁住房从源头开始符合规划、完备各项手续、受不动产登记保护。审慎稳妥推进试点，保持平稳有序，封闭运行，风险可控。
强化部门协作，形成改革合力。注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场等改革协同，加强部门协作，形成合力全面推进改革。
二、工作目标
通过集体租赁住房项目，增加住房的有效供应，缓解住房供求矛盾。以项目为抓手，边试点，边总结，边提升，探索集体租赁住房建设和运营规则，形成可复制、可推广的经验和做法。
三、试点范围
在AA市行政范围内选择试点项目分批开展，地块从小到大，从易到难，循序渐进，逐步开展，首期试点拟选择1-2个地块。重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域。特别是满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部，或者是新毕业大学生较为集中的产业园、科技园、创新园、自贸区等功能园区附近。
四、工作内容
（一）项目准入条件
1. 规划计划。市规划国土部门统一制定集体租赁住房项目年度实施计划，报市政府批准后实施，并可根据项目具体情况调整年度实施计划。适时委托专业机构编制AA市集体租赁住房开发专项规划。
2. 符合各类规划。集体租赁住房建设必须符合城乡规划、土地利用总体规划及环境保护等相关要求。
3. 以存量土地为主。集体租赁住房项目建设以存量集体建设用地为主，原则上不得占用耕地，如遇集体建设用地中插花农用地等情况，可采取增减挂钩的方式对用地布局进行优化。
4. 用地规模及用途。集体租赁住房项目土地用途确定为住宅用地，土地使用年期不得超过70年，用地规模参照国有建设用地中住宅用地规模进行控制，新民市、法库县、康平县不得超过7公顷，其他区（开发区）不得超过20公顷。
5. 权属地类认定。集体租赁住房项目需在集体土地权属无争议的前提下开展。如历史从未取得过集体土地使用权证书，需以地籍部门认定的权属地类为准，进行初始登记。
（二）项目前期准备
1. 确定实施主体。集体租赁住房项目可以由村镇集体经济组织自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营。按照农民自愿的原则，集体租赁住房开发、运营方案由村民会议讨论决定，或者在村民会议授权的前提下，由村民代表会议讨论决定。以上两种方式均须征
得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。
2. 资金筹措准备。集体经济组织可以利用自有资金及向银行贷款建设租赁住房。鼓励村集体经济组织与乡镇（街道）合作或乡镇（街道）内部村与村之间合作，发挥各自土地、资金优势。
3. 前期土地整理。优先利用集体工矿、学校等便于土地整理的地块。如利用农民宅基地，需农民自愿，按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房及货币补偿等方式，或者多种方式相结合对农民进行公平合理安置补偿，保障农民居住权。整理后剩余土地用于建设集体租赁住房项目。
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