卢志峰、深圳市广业投资股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审结日期】2021.04.25
关于小产权房的政策【案件字号】(2021)粤03民终2886号
【审理程序】二审
【审理法官】陈明亮聂效张秀萍
【审理法官】陈明亮聂效张秀萍
【文书类型】判决书
【当事人】卢志峰;深圳市广业投资股份有限公司
【当事人】卢志峰深圳市广业投资股份有限公司
【当事人-个人】卢志峰
【当事人-公司】深圳市广业投资股份有限公司
【代理律师/律所】李名献广东万乘律师事务所
【代理律师/律所】李名献广东万乘律师事务所
【代理律师】李名献
【代理律所】广东万乘律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】卢志峰
【被告】深圳市广业投资股份有限公司
【本院观点】卢志峰上诉称其与广业公司以房抵债的约定不违反法律规定，原审以行政部门违法的意见代替当事人的合意和法律法规规章，属于适用法律错误。深圳市规划和自然资源局福田管理局在一审期间已经明确复函，涉案房产属于“配套用房，限自用，不得买卖”，因涉案房产无法办理过户手续，卢志峰的诉讼请求不应予以支持。
【权责关键词】撤销合同合同约定证据诉讼请求变更诉讼请求缺席判决维持原判发回重审清算
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【本院查明】本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，卢志峰上诉称其与广业公司以房抵债的约定不违反法律规定，原审以行政部门违法的意见代替当事人的合意和法律法规规章，属于适用法律错误。对此，本院认为，深圳市规划和自然资源局福田管理局在一审期间已经明确复函，涉案房产属于“配套用房，限自用，不得买卖”，因涉案房产无法办理过户手续，卢志峰的诉讼请求不应予以支持。
卢志峰若认为深圳市规划和自然资源局福田管理局的复函错误，其可另循途径解决。 综上，卢志峰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6031.47元，由卢志峰负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-09 20:34:40
【一审法院查明】一审法院认定事实：卢志峰提交如下证据材料主张其对广业公司享有合法债权： 2019年8月14日，甲方(转让方)：卢仕芬、郭树濠、郭小筠与卢志峰(乙方、受让方)、丙方(债务人)深圳前海联合融通金融服务有限公司(以下简称前海公司)签订的《债权转让协议》，约定甲方于丙方公司项下的“小微融通”项目对丙方享有债权共计2984178.63元。甲方将上述债权全部转让给乙方。 2019年8月15日，甲方(转让方)：阳希平、阳妤、傅泽川、郭燕娜、李俊斌、叶茂龙、吴少芳与卢志峰(乙方、受让方)、丙方(债务人)深圳市东银金融控股有限公司(以下简称东银公司)签订的《债权转让协议》，约定甲方于丙方公司项下的“
东银金服”项目对丙方享有债权共计2175163.61元。甲方将上述债权全部转让给乙方。 上述两份债权协议约定的合计转让债权金额为5159342.24元。 2019年8月15日，卢志峰(乙方)与广业公司(甲方)签订《债权合同》，合同约定乙方因为上述两份债权转让协议而受让的债权5159342.24元，因上述两份债权转让协议中债务人为甲方关联公司，甲方同意作为该两公司的保证人向乙方提供连带责任保证。双方确认：1、乙方在东银公司及关联公司发行的借款余额为5159342元；2、乙方已付甲方银座Z卡计1318318元；3、乙方支付给甲方现金4318440元，以上共计10796100元。甲方应于2019年8月15日支付乙方10796100元；逾期不能归还期间由甲方将其名下的深圳市福田区滨河路锦河苑裙房102房，建筑面积为203.73平方米的租赁收益归乙方所有，直至还清以上借款。 同日，卢志峰(乙方)与广业公司(甲方)、东银公司(丙方)、前海公司(丁方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方转让房地产为涉案房产，乙方已经明确该房地产为小产权房，了解该房屋现状和情况，愿意购买并承担相关风险；鉴于该房产是微利房，暂时不能房产更名，待政策可以办理变更时，甲方应无条件配合乙方办理更名，税费由乙方承担；转让价款为10796100元。该合同还对房地产交付、无法过户的违约责任等做出了约定。 此后，卢志峰于2019年8月22日向广业公司转账支付4218440元，剩余10万元，卢志峰主张系直接支付给广业公司的预付款。 在本案审理过程
中，该院向深圳市不动产登记中心致函询问涉案房屋的产权登记情况，该中心函复该院称涉案房屋的登记权利人为本案广业公司，房屋用途为邮电所，性质为非市场商品房(小区配套用房)，截止2020年4月26日，抵押给本案卢志峰。如需转让应经土地主管部分批准，补足地价款后方可转让。依据该复函的指引，该院致函深圳市规划和自然资源局福田管理局询问涉案房屋是否可以办理转移登记手续，该局函复该院称根据《中华人民共和国邮政法》的相关规定，该邮电所是服务片区邮政普遍服务的配套用房，限自用，不得买卖(即非商品房性质)。另，该局无办理过非商品房性质的小区配套用房补地价进入市场的用地手续。 依据该复函的意见，涉案房屋因为服务片区邮政普遍服务的配套用房，限自用，不得买卖，该院依法向卢志峰作出释明，卢志峰当庭明确坚持原诉讼请求不变更。
【一审法院认为】一审法院认为，卢志峰提起本案诉讼，要求广业公司配合办理涉案房屋的补地价及变更过户登记的相关手续。但土地主管部门向该院作出的回函明确载明涉案房屋的性质为小区配套邮电所，限自用，不得买卖。即卢志峰与广业公司即便存有真实合法的房屋买卖合同意思表示，该意思表示也因政策的原因无法办理过户登记手续，且经该院释明后，卢志峰拒绝变更诉讼请求，应承担相应的法律后果。对于卢志峰的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回
卢志峰的诉讼请求。案件受理费6031.47元(已由卢志峰预交)，由卢志峰负担。
【二审上诉人诉称】卢志峰上诉请求：1、撤销一审判决以双方的和解协议制作调解书;2、广业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案以房抵债没有违反法律规定原审法院以行政部门违法的意见代替当事人的合意和法律法规规章属于法律适用错误。卢志峰支付给广业公司的购房款除了现金4318440元外尚有购买所得债权5159342元和消费卡转为债权1318318元。卢志峰与广业公司终止前面债权债务关系建立房屋买卖合同关系将债务转化为付购房款并对账清算。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。二、制作调解书方式结案符合的以房抵债裁判规则有效帮助了市场交易主体遏制了行政部门的违法违规行为。本案的以房抵债合同已得到卢志峰与广业公司的切实履行只剩下合同第三条第三款的约定未履行。应适用最高院关于以房抵债法院应查明事实后可以当事人的和解协议制作调解书的裁判规则。
卢志峰、深圳市广业投资股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤03民终2886号
当事人 上诉人(原审原告)：卢志峰。
委托诉讼代理人：李名献，广东万乘律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：深圳市广业投资股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道福华路某某广业大厦裙楼某某，统一社会信用代码：91440300192360253Q。
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