2012土地政策
★2 月21 日 2012 土地新政出炉 国土部严打小产权房
1、政策内容
2 月21 日，国土资源部召开《2011 年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会。国土部相关负责人表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会全国选择部分城市开展小产权房清理工作。此外，国土部今年将加强市场监测分析工作，做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度。今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。除了加强市场监测分析外，2012 年要继续坚持并严格实施招拍挂制度。为促进房价合理回归，在房价高的城市，促进适度多采用限房价、竞地价等供地政策，继续鼓励多配建保障性安居房，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
2、政策解读
随着城市化进程的发展，将来会有越来越多的集体土地转化为城市用地，即使不予以承认，这
些小产权房已置身于城市之中。应尽快地研究解决小产权房问题，制定出管理办法，加以规范化。关于加强对土地市场的动态监测方面，土地监测由地王转向流标、流拍，也可看出调控下房地产市场发生的变化。从目前监测的情况来看，去年上半年出现了一些高价地和地王，下半年由于市场需求降低，流标流拍等现象也随之发生。今年在土地市场监测中既要防止高价地，也要防止流标流拍，最终目标是为了维持土地市场的平稳运行。
★2 月22 日 《关于做好2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知》出台
1、政策内容
通知要求如下：一、坚持房地产调控政策不动摇，进一步明确重点工作任务。二、全力抓好住房用地供应，切实惠及民生。三、坚决落实保障性安居工程建设用地，实现“应保尽保”。四、严厉打击违法违规，大力促进开发建设。五、强化监测分析和新闻宣传，积极引导市场。
2、政策解读
2 月21 日国土资源部召开的新闻发布会和2 月15 日发布的《关于做好2012 年房地产用地管
理和调控重点工作的通知》传递出了明确信号——坚持房地产调控政策不动摇，抓好住房用地供应，促进已供土地开发建设。本轮土地新政表现出如下几个特点。特点一：坚持两手抓，一手抓供地，一手促开发。特点二：调控目标更准、力度更猛。特点三：保障房供地“锁定”四个“继续”，一是继续坚持保障性安居工程用地应保尽保的原则；二是继续实行保障性安居工程用地计划指标单列；三是继续对保障性安居工程用地实行特事特办、加快审批；四是继续对保障性安居工程用地的落实实行目标责任制考核。特点四：集体土地建设租赁房试点“门槛”高，不得随意开展。特点五：避免市场大起大落，既防高价地，也防流标流拍，最终目标是为了维持土地市场的平稳运行。
★2 月28 日 国土资源部发布《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》
1、政策内容
一、充分认识严格实施土地利用总体规划的重要意义。土地利用总体规划已经批准，具有法定效力，任何单位和个人不得违反。二、严格依据规划划定和保护基本农田。（一）及时划定基本农田。（二）完善基本农田保护区管理。（三）建立基本农田建设集中投入制度。
三、强化建设用地空间管制。（一）落实建设用地管制边界和管制区域。（二）认真执行各项空间管制规则。城乡建设用地允许建设区在面积不改变的前提下，空间布局可在有条件建设区内进行形态调整，但不得突破建设用地扩展边界。四、严格土地利用总体规划实施。（一）加强土地利用计划调控。（二）严格建设项目用地预审。强化建设项目用地规划审查，凡不符合法律规定和土地利用总体规划的，不得通过建设项目用地预审。（三）严格依据规划审查各类用地。（四）严格中心城区规划控制范围的管控。（五）规范土地利用总体规划评估修改。（六）补充和深化土地利用总体规划安排。五、保障土地利用总体规划有效实施。（一）加快推进土地利用规划数据库建设。（二）制订完善土地利用总体规划管理的地方配套法规。（三）加大土地利用总体规划宣传力度。（四）加强土地利用总体规划实施动态监管。（五）发挥国家土地督察机构的监督作用。（六）加强土地利用规划专业人才队伍建设。
2、政策解读
据该通知，自2012 年4 月1 日起，土地管理将以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据，落实最严格的土地管理制度。即将实施的《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020 年)已经
国务院批准，目前，地方各级土地利用总体规划修编已基本完成，大部分规划已批准实施。规划是指导土地管理的纲领性文件，将成为落实土地宏观调控和土地用途管制的重要依据。
★3月21日 住建部：《建设用地容积率管理办法》
1、政策内容
住房与城乡建设部网站正式发布《建设用地容积率管理办法》，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，可进行调整，即因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共
服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。
2、政策解读
此前,有开发商为了提高土地单位面积收益而随意调整规划和容积率，以获取更高的利润，并且以修改规划为名，拖后开工时间。而出台该管理办法之后,预计将可帮助缓解上述情况的发生。
关于小产权房的政策★4月10日 ：《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》
1、政策内容
4 月9 日上午对外发布了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自2012 年4 月10 日起施行。
2、政策解读
行政强制法和《国有土地上房屋征收与补偿条例》自颁布实施以来，有关市、县级人民政府申请人民法院强制执行房屋征收补偿决定问题成为社会关注焦点，法院的审判、执行工作也
面临许多新情况、新问题。该司法解释的出台和实施，有利于从制度上理顺房屋征收与补偿工作秩序，防范强制执行过程中发生违法和侵犯被征收人合法权益的事件。
★5月21日 国土部：不得以任何形式安排别墅类用地
1、政策内容
国土资源部18 日公布今年全国住房用地供应计划显示，今年全国计划供应保障性安居工程和中小套型商品房用地13.68 万公顷，占全国住房用地供应计划的80%，并要求各地合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
2、政策解读
从2003 年开始，别墅市场连续发布了用地禁令，在日前公布的《关于做好2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知》上，国土部门再次重申“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”,这已是9 年来第5 道“禁墅令”。而此次“禁墅令”相比以往更为严厉，足见政府严抓狠打的决心。
◎土地政策
★6月18日 国土部：住宅项目容积率不得低于1.0
1、政策内容
6 月18 日，国土部网站公告消息《最新限制和禁止用地项目目录》发布，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
2、政策解读
为贯彻落实节约、集约用地及房地产调控政策，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。新目录明确限定住宅项目“容积率不得低于1.0”，将从操作层面进一步将别墅类房地产
开发项目挡在“闸门”外。和此前叫停别墅用地的政策不同的是，此次首次明确了“1.0 的容积率”，为地方政府批地和审批规划中提供了一个确切的标准。
★7月1日 国土部：新版《闲置土地处置办法》修订发布
1、政策内容
为加快盘活利用闲置土地,促进节约集约用地,国土资源部修订发布了新版《闲置土地处置办法》,并于7月1 日起正式施行。修订后的《闲置土地处置办法》明确规定:出让合同和划拨决定书应约定开工、竣工时间和违约责任。此外,因开发商原因造成土地闲置超过2 年的,政府有权无偿收回。未动工开发满一年的闲置土地,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。此外,修订后的《闲置土地处置办法》中,首次强化了政府在土地闲置问题上的责任。
2、政策解读
该“办法”与1999 年颁布实施的《闲置土地处置办法》（国土资源部第5 号令）相比，其认定闲置土地的标准更清晰，操作性更强；对闲置土地处置程序更加完善。除了规定重罚企业囤地炒地行为，同时也明确政府囤地也须追责。此次修订,一是细化了因政府原因造成动工开发延迟的情形,区分政府原因和企业原因,特别是明确了政府不按期交地、修改规划、政策调整、军事管制、文物保护等因政府原因导致的土地闲置,对此采取协商方式处置。二是强调政府与土地使用权人在民事合同关系中的平等地位。三是增设了国土资源主管部门在闲置土地日常监管和调查处置中的法律责任,强化行政和刑事责任约束,确保相关监管措
施的落实。
★8月10日 国土部：将坚决按照房地产调控要求跟踪土地市场
1、政策内容
8 月10 日，国土部土地利用管理司公布《2012 年1-6 月份全国住房用地供应计划调整与落实情况》，全年住房供地计划调整为15.93 万公顷，比原计划17.26 万公顷减少1.33 万公顷，降幅为7.7%。在调整后的供地中，保障性安居工程计划用地为4.76 万公顷，比年初预测需求量高72.5%，能够确保保障性安居工程用地需求。报告指出，国土资源部将坚决按照国家房地产调控要求，根据上半年住房用地供应计划完成情况，进一步跟踪和研究土地市场运行趋势，积极做好土地市场的宏观调控和政策引导。
2、政策解读
虽然调整后的计划比年初有所打折，但调整后的住房用地计划总量与历年实际计划完成相比，仍远超过历史最高，为历史计划完成量最大年份的117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。调整后的住房用地计划中，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地占计划供应总量的78.8%。从历年土地供应节奏看，一般从二季度开始逐渐放量，三、四季度
达到土地供应的高峰。按照土地供求的季节性规律，2012年住房计划落实情况正常，下半年土地供应量将会增加，呈稳步增长态势。该报告称，国土资源部将继续督促各地加大工作力度，有效增加普通商品住房用地供应总量，优先供应保障性安居工程用地，实现应保尽保；继续加大闲置土地处置力度，督促已供住房用地及时开发利用。

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