论我国小产权房
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论我国小产权房
黄园秋
摘要改革开放以来，我国政府十分重视房地产市场的培育与管理。如今由于民众不断增长的住房需求与购买能力之间的矛盾，我国不仅存在普通商品房、廉租房和经济适用房，还出现了非典型性商品房模式，即小产权房或乡产权房。
关键词小产权房经济适用房廉租房
中图分类号：D920．5文献标识码：A
一、我国的小产权房的现状
近年，全国许多的城市及其近郊出现的小产权房，成为一部分城市人解决住房问题途径之一。对于小产权房的解释，主要有以下三种：第一种解释引‘对开发商待售商品房的产权而言，将开发商待售商品房的产权叫大产权，购房人已购商品房的产权叫小产权；第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不需要再缴土地出’止金的叫大产权房，需要补缴土地出让金的叫小产权房；第三种解释是按房屋产
权证的发证机关来区分，县级及以上人民政府主管部门颁发产权汪的叫大产权房，由乡镇人民政府或村(居)委会颁发产权证的叫小产权房。前面所提到的第一、二类小产权房是合法的。法律有较为明确的规定与承认，而第三类小产权房的是现今存在争议的一种住房建设模式，没有法律意义上的产权，即小产权房。
目前，在农村集体土地上进行小产权房开发建设的模式主要包括以下几种方式：一是由村(居)委会组建队伍进行建没：二是村(居)委会与开发商合作，由村(居)委会出地，开发商出钱，双方利益分成：三是村(居)委会直接把农村集体土地卖给开发商，由开发商使用集体二}：地进行住房建设。从购买对象看，主要有5类体购买小产权房：少数手里有土地、旅游等资源的政府官员：选择第二居所的高收入体：用房屋做投资生意的人：外地务工人员：普通工薪阶层。根据相关数据的统计，小产权房的价格只占在相同的位置的商品房价格的40％至60％，小产权房在实际上发挥着经济适用房的社会效用。小产权房价格便宜的主要原因是．，J、产权房没有办理国家土地使用证、建设许可证和预售许可证，不缴纳商品房买卖契税，也不在国土房管部门备案，买卖双方通过签订一份购房合同来完成交易的。大规模的小产权房的开发建没过程当中，不可能没有任何当地相关行政部门的执法与监督参与其中。
二、对我国小产权房政策的分析
早在1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也
文章编号：1009-0592(2010)l2-233—02
法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。“小产权房”没有合法的法律地位，不能办理国有二i：地使用权证、房屋产权证，无法进行房屋产权登记，不享有完全的物权。国务院公布的《关r 严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》也明确的表达了中央政府对于农用地和未利用地的流转的一科一严格限制。到2006年6月，建设部发出的《关于购买新建商品房的风险提示》倾向-j二不赞成农村集体土地向外流失，目的是为了防I J：农村集体土地转向-t j z农用建设。
小产权房不符合国家现行法律规定，更不受法律保护。为了完善房地产交易市场的管理，国务院对于小产权房的处理已做出了初步的设计，主要由国土资源部、住房和城乡建设部带头成立一个专门的小组，来完成小产权房第一次全国性的相关数据统汁工作。如果小产权房的建设一直处于无序状态，那么国家土地法规所保护的18亿亩耕地有可能会受到不法侵害。对于促嫩房地产市场健康发展，需要政府机关完善立法并且维护法律尊严。栩关立法确定小产权房的法律地位，并将集体土地纳入房地产布场，需要涉及到一系列的制度改革，其中包括打破城乡：__二元化的管理、土地使用权的灵活利用、集体二l：地相关管理制度等。如采小产权房将面临到全面的，其购买者的可能会无法得到任何救济。并且，对于许多已经出售并已经正在使用的小产权房，|；：；1前，国家还没有出台明确的政策措施。在不违反国家城市规划的前提下，目前的短期的解决办法是，由小产权房业主补交相关税费，从而获得土地的使用权，享有完全的房屋产权。另…长远的措施则是，实行统一的城乡居民管理制度，深化户籍管理制度改
革，建设统一的房地产市场供应机制，在解决众住房问题的同时，也可避免小产权房的再次出现。．
在处理小产权房问题的方式上，就当以慎重对待原则为主，兼顾合法与合理。如何能够合理的保护老百姓的利益的同时也解决城乡住房建设的问题，如果不保护老百姓的利益，激化社会矛盾，是不可能培育一个成熟健康的房地产市场的。而购买小产权房当中的城l节低收入者和进城务工的农民足立法机构应当倾斜
不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违性立法的保护对象。小产权房的建设对于缓解中低收入阶层的作者简介：黄园秋，广西师范大学法学院2008级硕士研究生，研究向：法学理论。
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买房困难问题具有极为显著的作用。因此，全盘否定小产权房是质与法律地位是不确定的，应当由立法机构的裁夺。
关于小产权房的政策
一种不以人为本的做法。法律也是根据情理所定，实现社会经济小产权房大规模的开发建殴与交易，原因是多方面的。改革的长期的、和谐的发展才是法律法规制定的目标所在。开放以来，中国社会结构发生巨大的变迂，城乡人口流动性不断小产权房可以视为市场需求与市场垄断的一种自发调节产增强。农民生活方式的改变，政府对土地利用；}|J管理的不合理与物．政府作为市场的监管者应担负起调控引导的职责。自从我国不到位，加上各种热钱流入了农村，一并造就了小产权房订丁场。
实施改革开放以来，许多农村人口涌入了大中型的发达城市，与我国的立法机构应当重视小产权房对缓解众住房压力的作用。
此同时小城镇也在经历着城市化的改革，目前，小产权房的开发如今我们不能否认小产权房的存在，主要是由于在民众当中具有商在中国偏远地区的建设是可能会给当地带来一定的经济利益大量的购买体。因此，立法与政策的制定必须考虑到人民众的。的住房需求与土地管理、利用之间的合理平衡。
国土资源部执法局副局长关于国土资源部关于“小产权房”四、我国小产权房的改革路径
的报告已上交国务院，提出初步政策：新发生的一定要严肃查处；大量存在的小产权房，如果要全部，会花费火量的财力历史形成的，要由地方政府妥善处理：第三个原则就是，决不能让和人力。笔者认为承认符合土地利用总体规划、城镇规曳qf l；J小产开发商在小产权房中占便宜。小产权房并未成为合法的交易对权房的合法地位，有利于解决民生需求与土地规划利用之间的矛象。政府最担心的应该是
开发商损害我国的耕地保护制度而无盾。国务院办公会议出台了一个针对小产权房问题的会谈纪要，度的开发小产权房。那么开发小产权房会否损害到农民的长远对小产权房问题，全国不出台统一的政策，各省、市甚至区县可以利益?由于开发小产权房有利可图，社会上大量的闲散资金会否根据当地小产权的具体情况，因地制宜，制定出不同的具体政策。
涌入农村呢?小产权房的合法性是得到法律的认可和保护，而法根据这个政策的思想要旨，我们可以得到一个重要的启示，小产律的认可是由社会的长远需要决定的。权房的处理原则要以人为本，不可粗暴执法．对于有利于社会长
三、我国小产权房的法律性质分析远发展的一些做法是可以保留的。
根据我国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权小产权房会存在根源是来自于城乡土地的二元化管理体制．不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地归集体所农村集体土地进入合法的土地流转交易市场，有利于土地的高效有，对宅基地农民只有享有使用权，农民将在自己宅基地上建造使用，并最大化实现土地增值。城市与农村进行二元发展的种种的房屋出卖给外村人的行为是得不到法律承认，不能办理相关证弊端，要解决二元城乡矛盾只有在打破城乡二元社会结构之后。
明手续。在我国的现有保障性住房建设无法满足民众居往需求的情形下，土地管理法为了维持农业用地不受侵犯，对农业用地的使用借由小产权房来解决民众的住房问题也是～个途径，对小产权房进行了严
格的限制，然而宅基地是用来满足农民的生活住房需要进行合理的限制并合法利用。对于已经存在的小产权房可以由的，如果本地村民与村委同意将其宅基地来建设小产权房并出有关部门对其进行一次全面的排查，分清小产权房占用了国家耕售，似乎这样的做法并没有违反土地管理法的立法意图，而是让地或者建造在农民的宅基地和自留地上的。对于建造在农民的宅基地更有效、更合理发挥了其有益性。根据物权法规定，平等宅基地和自留地上的小产权房的开发商应当要求其补齐当初未保护就是要保护每一个公民的财产，保护广大人民众的根本利缴纳的土地出让金，并在小产权房的所有权人缴纳了相关契税后益。财产性的权利都应当受到物权法的平等保护。宪法和土地补发其房产证，承认其对小产权房合法产权。对于不符合转为合管理法都规定了土地使用权可以依法转让。小产权房的法律性法产权的小产权房，也可由国家回收作为经济适用房提供给民众质与地位如今还处于一个灰的地带。不符合土地利用总体规居住。对于建造在国家耕地上的小产权房也应当依法退地还耕，划并依法取得建设用地的小产权房是没有合法生存空间的。小并追究开发商的法律责任，并给予购买其小产权房的住户予以适产权房没有国家承认的产权，如果发生房屋产权纠纷，购买合同当的补偿。
或协议很可能会被认为无效而得不到法律的保护。
中国目前的土地所有权与使用权是城乡二元的权利体系，国【l】_E崇敏，张丽1#减l{i I农村宅辇地使J Ij权流转的现状考察-河南省政法骨班Fi{l f学院
学报．2010(I)．
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