民事答辩状
答辩人：徐，男，住，身份证号：，：。
被答辩人：王，男，住，身份证号：，：。
答辩人因原告提起主张合同无效纠纷诉讼一案，为澄清事实，分清责任，特提出以下答辩意见供审判庭参考：
1、答辩人所购房屋属于购买一般农村居民私有的合法房屋，不应认定合同无效。
关于小产权房的政策小产权法大致可分为一是购买一般农村居民私有的合法房屋，二是购买在农村集体土地之上集中进行房地产开发所形成的“销售型”小产权房。对于农村集体经济组织自行转让或者联合房地产商在集体土地上一起开发建造的销售型小产权房房地产开放商在集体土地上开发形成的小产权房，违反了《城市房地产管理法》进行房地产开发应当使用国有土地的效力规定，同时集体土地出让也违反了《土地管理法》的效力规定，此类小产权房往往是农村集体经济组织、房地产开发商为了牟利而开发建造的，主要目的是销售，很多时候也会损害到公共利益，此类合同应如果认定为无效无可厚非。
但是，对于我这种情况，即直接向农民购买其依法自建的房屋这一类小产权房，应当认定此类买卖合同有效，原因在于：（1）根据《合同法》和司法解释，确认合同无效，应当以全国人大及其常
委会制定的法律和国务院制定的行政法规为
依据。但是现行法律、法规并未对宅基地上的小产权房出卖给非本村村民作出明确的禁止性规定，也没有这类房屋买卖合同无效的明文规定。就法理而言，强制性规定可分为效力规定与取缔规定，取缔规定的作用在于对违法者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力，效力规定着重违反行为的法律行为价值，故应否认其法律效力。《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，该规定旨在惩罚出卖、出租住房的农民以遏制其行为，但并不对其出卖、出租行为在私法上的效力进行否认，属于取缔性规定。根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定：“合同法第52条第(5)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”所以无论从法理上还是从法律上，我们都不能得出非本村居民购买农村房屋行为的无效性。
（2）根据《民法通则》第6条规定，法律对民事活动无明确规定的，应当遵守国家政策。目前关于“小产权”房买卖的国家政策只明确了禁止城镇居民购买“小产权”房，并未涉及买卖合同的效力。况且，决定合同效力属于法律的价值判断问题，只能由法律、行政法
规作出安排，现有法律政策禁止城镇居民直接向农民购买其依法自建的房屋这一类小产权房的规定出现在国务院制定的文件之中，不应成为认定合同效力的依据。
（3）根据所有权理论，所有权包括占有、使用、收益、处分的权能，农民出售自己合法所有的房屋是所有权人依法行使权利的行为，根据契约自由原则，能够反映双方当事人的真实意思，法律、行政法规又没有效力上的强制性规定，合同应认定为有效，所以一概的否认宅基地上小产权房买卖合同的效力既违背法理，也违背平等原则。，《土地管理法》第62、63条的规定，从立法本意来分析，其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让，但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下，该宅基地使用权的附随转让并不禁止。关于农民房屋可否转让的问题，从物权的角度来说也应该是被允许的。所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配，具有对抗第三人的效力。而所有权是完全物权，包含占有、适用、收益、处分四项权能，其中处分权是所有权的标志，也是核心权能。既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权，其中当然含转让权，若将该权利剥离，则很难谓之对房屋享有所有权了。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，该规定本身违背了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下，故应以物权法为准。
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