以农房居住权推动乡村振兴战略
以农房居住权推动乡村振兴战略*
骆紫月**
摘要:‘民法典“‘土地管理法“‘乡村振兴促进法“为农房居住权的创设提供了法律文本依据㊂农房居住权不仅能盘活农村巨量的 沉睡资产 ，还能满足城镇居民养生养老之需并带动城市资本㊁人力㊁技术的乡村流向，通过 契约+市场 模式形成新的组织体㊁共同体，从经济㊁社会㊁文化各方面提升乡村的现代化水平，最终助推乡村振兴㊂农房居住权的设立和行使不仅要遵循‘民法典“的立法原则，而且不得危及集体土地所有权㊁农户宅基地使用权与其他成员的权利，也不得危及农村生态安全㊂关键词：农房居住权；法权构造；乡村振兴
2021年4月29日,‘乡村振兴促进法“经第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，自2021年6月1日起施行㊂该法第55条第3款规定，国家鼓励社会资本到乡村发展与农民利益联结型项目，鼓励城市居民到乡村旅游㊁休闲度假㊁养生养老等㊂所谓利益联结型，应当是指城乡主体之间在土地㊁货币㊁人力㊁技术等领域达成利益共享的契约语境，助推乡村振兴和城乡一体化㊂其中，农房居住权的设立不仅是上述立法目标实现的物化动力，还直接关系到‘乡村振兴促进法“第19条立法目标的实现，是工商资本下乡投资特农业㊁休闲农业㊁现代农产品加工业㊁乡村手工业㊁绿建材㊁红旅游㊁乡村旅游㊁康养和乡村物流㊁电子商务等乡村产业的物质前提㊂根据我国目前的法律和政策，城市工商资本不能购买农村宅基
地和农房，农户亦不能出卖出让㊁出租自有宅基地和农房, 进 出 通道被双向阻断㊂目前能实现上述立法目标的通道唯有农房居住权一途，舍此别无良策㊂但农房是否能够设立居住权?如何软化现有制度刚性?如何界定农房居住权的功能?如何具体建构农房居住权法权?本文结合我国‘民法典“居住权立法文本，认为在乡村振兴战略的语境下，设立农房居住权不仅具有可能性㊁可行性，而且能有效盘活农村闲置资源，大力改善农民居住条件，有力推进城乡一体化发展㊂依照‘民法典“的规定，居住权既可以合同方式设立，也可以遗嘱方式设立；既可以有偿设立，也可以无偿设立㊂本文仅讨论以合同方
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*本文是教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目 民法典民族性表达与制度供给研究 (21JZD033)的阶段性成果㊂
**骆紫月，西南政法大学民商法学院博士研究生㊂
以农房居住权推动乡村振兴战略
式有偿设立的农村村民房屋居住权㊂
一 农村房屋设立居住权的可能性
(一) 双向阻断 ：制度刚性与法权困境
从目前法权设计和政策文本考察, 进 出 双向阻断貌似构成农房居住权的最大障碍㊂所谓 双向阻断 ，一方面是指农户的宅基地使用权具有身份性㊁内部性㊁保障性，不得向外部主体(本集体经济组织之外的主体)进行市场化处分㊂根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正的‘土地管理法“第62条第5款规定: 农村村民出卖㊁出租㊁赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准㊂ 此条规定沿袭了原来立法的 地随房走 的原则，一旦农户对自有房屋进行出卖㊁出
租㊁赠与，其原有宅基地使用权受限甚至消灭且不得再行申请宅基地㊂另一方面是指政策文本层面严厉禁止城镇居民染指农村宅基地㊂2004年10月21日‘国务院关于深化改革严格土地管理的决定“(国发 2004 28号)规定: 禁止擅自通过 村改居 等方式将农民集体所有土地转为国有土地㊂禁止农村集体经济组织非法出让㊁出租集体土地用于非农业建设㊂改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地㊂ 三个 禁止 彻底阻断了农村建设用地的市场化通道，同时禁止宅基地的城乡流动㊂2007年12月30日,‘国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知“(国办发 2007 71号)明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地㊁农民住宅或 小产权房 ㊂单位和个人不得非法租用㊁占用农民集体所有土地搞房地产开发㊂农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省㊁自治区㊁直辖市规定的标准㊂农村村民出卖㊁出租住房后，再申请宅基地的，不予批准㊂该文件三个 不得 虽然用语上渐次弱化，但其价值立场与前述文件完全一致，不
仅强化了集体建设用地的身份属性，而且截断了宅基地市场化的通道㊂关于小产权房的政策
(二)农房居住权设立的合法性空间
设立农房居住权的最大疑虑或障碍有以下三点㊂
1.设立农房居住权是否违背物权法定原则
我国‘民法典“第116条确立了物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定㊂考察‘民法典“居住权一章的各项规定，并无对农村村民住宅设定居住权的限制性㊁禁止性规定㊂由此，农村村民可以就自有住宅设立契约型或遗嘱型居住权并于登记后产生法律效力㊂民事主体究竟设立契约型居住权，还是遗嘱型居住权，纯粹取决于当事人的自由意志和双方合意㊂
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