集体土地上的房屋登记问题
集体土地上的房屋登记问题
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的使用权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村集体经济组织成员（即村民）申请建房的，要向所在村的农村集体经济组织（村民委员会）提出申请，农村集体经济组织（村民委员会）同意后将申请提交乡（镇）人民政府土地管理部门。乡（镇）土地管理部门接到申请后现场查看，符合条件的将当事人申请报县级人民政府土地主管部门审批发放集体土地使用权证。
一、 集体土地上房屋所有权的初始登记
根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”从本条规定可以看出，集体土地上只有两类房屋可以进行建设和登记：一是村民住宅，包括农村村民在宅基地上新建、扩建、改建和重建的房屋。二是乡镇企业、乡（镇）
关于小产权房的政策
村公共设施和公益事业建造的房屋。
村民住宅进行房屋登记，房屋所有权人的身份有限制，一般是该村集体经济组织成员。宅基地使用权作为一项特殊的物权，是一种带有身份性质的财产权，它是与农村集体经济组织成员的资格紧紧联系在一起的，只有集体经济组织成员的身份才能申请宅基地使用权并在其上建造房屋。农村集体经济组织成员资格的确定，是享有宅基地使用权和该宅基地上建设房屋所有权的基本前提。申请村民住房所有权初始登记，必须提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织所有的房屋是农村集体经济组织所有的重要财产，对其利用和处置等都应当由村民来共同决定。为了贯彻落实村民自治的原则，保护广大农民众的民主权HEPA0xf2pQMSFODtNrzmlJjn7v5cEUt5Eil5RPRCP1U=利，加强对农村集体经济组织资产管理的监督，保障农村社会的发展和稳定，农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
公告是村民住房所有权和农村集体经济组织所有的房屋初始登记的必经程序，未经过公告，登记机构不得登记发证。公告是指房屋登记机构在对申请人所提供的资料进行审查后，以一
定的方式向公众公布予以核准房屋产权的有关事项，利害关系人可以在规定的期限内向房屋登记机构提出异议。公告是房屋登记机构确保房屋权属登记正确的重要手段。因农村住宅历史沿革和权属来源非常复杂，建设审批资料不齐全，房屋权属经常成为邻里纠纷的重要因素，甚至会危及到社会的和谐稳定。因此，在房屋权属核准登记前，进行必要的公告，通过征询利害关系人和知情人对房屋权属的异议，及时发现问题，纠正潜在错误，确保房屋登记的合法性和准确性。
二、集体土地上房屋所有权的转移登记
集体土地上的房屋可以进行转移登记，但是和国有土地上的房屋转移登记有所不同，两者差别主要就在于因土地使用权流转限制不同所导致的房屋流转条件不同，造成在收件材料和转移登记程序等方面存在很大差别。
1.国有土地上房屋转移登记只需双方当事人同意即可，而集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意之外，还必须提交“农村集体经济组织同意转移的证明材料”。集体土地上房屋转移登记时提交集体经济组织同意转移登记的证明文件，可以避免集体土地上房屋违反规定私自流转，从而维护和谐稳定的社会秩序，保障农民基本生存权。此外，农村集体经济组织
处分其所有的房屋时，除了双方同意外，还应提交村民会议同意登记或者由村民会议授权经村民代表会议同意登记的证明材料，以贯彻村民自治的原则，加强对村集体经济组织资产管理的监督。
2.申请人可以申请集体土地上的房屋转移登记，并不意味着集体土地上的房屋就可以自由转让。目前，国家政策、法律法规对集体土地上的房屋转移登记有严格的限制条件。集体土地上的房屋所有权转移受到限制主要是由宅基地为集体所有的性质所决定。宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，是与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，集体土地上房屋的受让人必须为本集体经济组织成员（房屋继承或人民法院的法律文书所确定的转移登记除外）。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。1999年，国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）和国务院关于《深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）均明确规定禁止农村房屋向城镇居民流转，农民的住宅不得向城镇居民出售，城镇居民也不得到农村购买宅基地、农村住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房屋所有权证。
3.在房屋和土地分别由两个部门登记的地方，集体土地范围内村民住房转移登记应以“先地后房“为原则，即先到土地管理部门办理宅基地使用权变更登记并取得集体土地使用权证，再到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记。根据房地一致的原则，集体土地范围内村民住房转移的，其占用范围内的宅基地使用权也随之转移。依据《土地管理法实施条例》第六条的规定，依法改变土地所有、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向所在地的县级以上人民政府土地主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记，土地所有权的变更，自变更登记之日起生效。宅基地使用权具有强烈的身份性质，土地管理部门对宅基地的变更登记有严格的条件限制，村民住房所有权的转移是否能够符合《土地管理法》及其《土地管理法实施条例》规定的宅基地使用权变更登记条件并且取得集体土地使用权证，房屋登记机构难以认定也无权认定，必须由土地管理部门做出前置认定。宅基地使用权变更登记后，即表明土地管理部门已经认可了房屋受让人可以依法取得宅基地使用权，房屋登记机构可以据此办理房屋转移登记，避免出现集体土地使用权和房屋所有权权利主体不一致的情形。如果申请人先办理房屋所有权转移登记，再去办理集体土地使用权的变更，有可能出现受让方不符合取得宅基地使用权的条件，无法办理宅基地使用权变更登记，导致集体土地使用权和房屋所有权的权利主体不一致，容易引发纠纷。
随着城乡一体化进程的加快，农民的观念在不断更新，虽然集体土地上的住宅不能抵押，交易也受到一定的限制，但是房屋所有权证随着经济的发展在日常生活中将发挥更大的效用。因此，农村住房权属登记的需求在不断加大，只是农民对现行政策不了解，还认识不到房屋登记和房屋所有权证在主张权利上的重要性，导致农村集体土地上房屋登记的主观能动性不强。结合现在农村集体土地登记确权发证工作的开展，房屋登记机构应利用多种渠道，采取多种形式加大对集体土地上房屋登记的宣传力度，强化登记对不动产保护的意义，提高政策的透明度和知晓度，让村民意识到通过登记确权的不动产才真正是归属于自己，增强对农村集体土地上房屋登记工作的了解和接受程度，以便于利用法律武器来保护自己的合法权益。

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