沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、邓加伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】云南省曲靖市中级人民法院
【审理法院】云南省曲靖市中级人民法院
【审结日期】2020.07.28
【案件字号】(2020)云03民终1613号
【审理程序】二审
【审理法官】夏尧刘招银廖锐
【审理法官】夏尧刘招银廖锐
【文书类型】判决书
【当事人】沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组;邓加伟;云南盈信建筑有限责任公司
【当事人】沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组邓加伟云南盈信建筑有限责任公司
【当事人-个人】关于小产权房的政策邓加伟
【当事人-公司】沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组云南盈信建筑有限责任公司
【代理律师/律所】严胜浪云南乾周律师事务所;韩菁云南天志律师事务所
【代理律师/律所】严胜浪云南乾周律师事务所韩菁云南天志律师事务所
【代理律师】严胜浪韩菁
【代理律所】云南乾周律师事务所云南天志律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组
【被告】邓加伟;云南盈信建筑有限责任公司
【本院观点】二审中被上诉人邓加伟提交的证据能证实其主张的被上诉人盈信建筑公司就其建设的中凤来拆迁安置房的销售成立过售楼部，并公开宣传销售涉案房屋的事实，进一步印证了盈信建筑公司系中凤来居民小组委托代理销售房屋的事实。本案上诉人虽然主张其与盈信建筑公司之间不存在代理关系，双方之间只是房屋建盖的发包方与承包方的关系，但从本案查明的事实来看，盈信建筑公司与相关购房人签订的合同中都明确记载出卖人为中凤来居民小组，同时，本案中盈信建筑公司作为建筑单位，对其建盖的中凤来安置房成立了售楼部，并在相关售房宣传资料上明确载明开发单位“中凤来(拆迁安置房)”，对此，中凤来居民小组抗辩其并不知情，但其未能提供相应证据证。
【权责关键词】无效社会公共利益无权处分追认撤销委托代理实际履行过错合同约定当事人的陈述新证据质证诉讼请求维持原判执行
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【本院认为】本院认为，本案上诉人虽然主张其与盈信建筑公司之间不存在代理关系，双方之间只是房屋建盖的发包方与承包方的关系，但从本案查明的事实来看，盈信建筑公司与相关购房人签订的合同中都明确记载出卖人为中凤来居民小组，同时，本案中盈信建筑公司作为建筑单位，对其建盖的中凤来安置房成立了售楼部，并在相关售房宣传资料上明确载明开发单位“中凤来(拆迁安置房)”，对此，中凤来居民小组抗辩其并不知情，但其未能提供相应证据证实其已对盈信建筑公司的售房及宣传行为进行过制止，对此，亦可视为其对盈信建筑公司代其销售房屋行为的认可，故盈信建筑公司代中凤来居民小组和邓加伟签订的购房合同对中凤来居民小组具有法律约束力，即中凤来居民小组系案涉房屋的出卖人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条“在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”规定，只有在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产交易才符合法律规定，本案案涉房屋系中凤来居民小组新农村拆迁安置房，建盖房屋占用的土地系集体土地，邓加伟并非中凤来居民小组成员，故本案房屋交易不符合法律规定，从案涉房屋所使用的土地性质及建盖用途，案涉房屋不得向中
凤来居民小组成员外的人员进行分配和出售，中凤来居民小组对外销售安置房的行为违反了法律规定，同时也损害了社会公共利益，故邓加伟与中凤来居民小组签订的《中凤来安置房购房合同》系无效合同，当事人因该合同取得的财产，依法应当予以返还。盈信建筑公司明知案涉房屋为拆迁安置房不能向中凤来居民小组成员外的人员进行出售，仍然实施代理销售行为，属于明知代理事项违法仍然代理，其依法应当与被代理人中凤来居民小组承担连带责任。 综上所述，上诉人中凤来居民小组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 17:02:05
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告邓加伟系被告中凤来居民小组集体经济组织之外的成员。2014年12月26日，被告盈信建筑公司以被告中凤来居民小组的名义与原告邓加伟签订了《中凤来安置房购房合同》，该合同约定：被告中凤来居民小组将其新农村第11幢1
单元902号房屋出卖与原告邓加伟，面积129.8平方米，价款240000元，付款期限为签订合同时一次性付清。合同签订当天，案外人容平昆收到了原告邓加伟交纳的购房款240000元，被告盈信建筑公司向原告邓加伟出具收款收据一份，该收据加盖了盈信建筑公司财务专用章，明确载明原告邓加伟已向盈信建筑公司支付购房款240000元。另查明，案外人容平昆与被告盈信建筑公司有债权债务纠纷。 再查明，本案案涉房屋的土地属于被告中凤来居民小组的集体土地，出售时，该地面上由被告盈信建筑公司建盖的房屋(包括案涉房屋)没有取得行政机关预售许可批准文件。
【一审法院认为】一审法院认为，本案案涉拆迁安置房屋占用范围内的土地属于被告中凤来居民小组的集体土地，出售该房屋依法不可能取得预售许可批准文件，也不得上市自由交易，属于典型的“小产权房”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。损害国家利益或者社会公共利益的，即为违反效力性强制性规定。在本案中，邓加伟系被告中凤来居民小组集体经济组织之外的成员，与中凤来居民小组签订
的《中凤来安置房购房合同》损害了社会公共利益，违反了法律效力性强制性规定，故属无效合同，不受法律保护，该合同自始没有法律约束力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。庭审中，被告中凤来居民小组认可案涉房屋建筑工程系盈信建筑公司建盖，故该建设工程施工合同的合同主体实质系被告中凤来居民小组与盈信建筑公司，而本案房屋出卖人应确认为被告中凤来居民小组，由此，本案房屋买卖合同的当事人应确认为原告邓加伟与被告中凤来居民小组。中凤来居民小组明知小产权房不得对外出售，上市交易，仍然同意被告盈信建筑公司对安置后剩余的商铺及房屋对外出售，视为双方达成一致意思表示向社会公众公开出售小产权房，该行为违反了法律关于效力性强制性规定；同时，被告盈信建筑公司明知小产权房不能向社会公众对外出售，仍然实施代理销售行为，应依法认定被告盈信建筑公司明知代理事项违法仍然代理。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。二被告在房屋销售事宜上存在违法代理关系，故二被告应当承担连带返还原告邓加伟实际购房款240000元的民事责任。原告邓加伟明知其不属于被告中凤来居民小组的成员，仍然购买案涉房屋，对于合同无效也具有一定过错，应当承担相应的民事责任，故其诉请被告承担银行同期贷款利息的
请求不予支持。判决：一、确认原告邓加伟与被告沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司签订的《中凤来安置房购房合同》(合同编号：ZFL-076)无效；二、被告沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司于判决生效后十日内连带返还原告邓加伟购房款240000元；三、驳回原告邓加伟的其他诉讼请求。案件受理费4900元，公告费600元，合计5500元，由原告邓加伟负担1100元，被告沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司负担4400元。 二审中，上诉人没有提交新证据。 被上诉人邓加伟提交中凤来小区房屋销售宣传单一份，欲证明被上诉人盈信建筑公司长期以上诉人中凤来居民小组代理人身份面向社会公开销售涉案房屋的事实，代理关系客观存在。 上诉人质证认为，没有成立过售楼部，一切都是盈信建筑公司做的，被上诉人邓加伟提交的这份证据是盈信建筑公司背着我们自己制作的，我们不清楚，我们不差盈信建筑公司款项，反而是他们差我们钱。 二审中，上诉人陈述：房子大部分是本居民小组的安置房，小部分处理给不属于本集体组织的，账是打到我们账户上的。钱没有打到我们账上的，我们不认可。对于盈信建筑公司进行宣传，打广告的行为不清楚。中凤来小区安置房屋总共盖了300多套，房屋除分给村民的，还剩96套，抵扣过几套房子是为了解决上访问题。有89套房子与盈信建筑公司签合同的有91人。当时张连科做
了个烂尾楼，造成了上访事件，各级政府为了处置农民工工资和材料款，当时核算后要启动收尾工程，我们帮张连科支付了工资和材料款等，和盈信建筑公司没有结算过，从账面上看他们不差我们钱，我们也不差他们钱了。村民集资进行收尾，房子建好后，因为要处理当时张连科拖欠的材料款和农民工工资，我们村子要处理这些矛盾，就用房子抵张连科欠的工资和工程款。所以用房子去抵这些款，抵农民工工资抵了10多套，但是抵张连科欠的一套都没有，剩下的都分给村上的老百姓了。由于他私人借贷的问题，不可能全部由我们来承担。盈信建筑公司设立售楼部在路口是事实，存在多长时间不清楚。
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