北京宋庄画家村房屋买卖纠纷
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北京宋庄画家村房屋买卖纠纷


  篇一：李某与王某“小产权房”买卖合同纠纷
  20XX广播电视大学学生法学案例设计分析大赛参赛作品
  李某与王某“小产权房”买卖合同纠纷案
  青岛广播电视大学城阳分校
  姓名：王康
  学号：0937********
  指导教师：栾宪恩
  李某与王某“小产权房”买卖合同纠纷案
  一、案情介绍
  李某是xx市一农村村民。20XX年村庄进行旧村改造时，村里将李某宅基地上的房屋拆除后，
给其安置了二处套二楼房。
  20XX年12月，具有城镇户口的陈某看中了李某名下的一外房屋，遂通过房屋中介公司与李某协商购买。最终双方签定了《房地产买卖契约》，李某将房屋以18.2万元的价格卖与陈某，陈某先行支付16.2万元购房款，剩余2万元待房屋更名过户后付清。之后，李某将房屋交付与陈某使用。陈某搬入居住后，要求李某尽快办理房屋过户手续，李某也积极办理此事，但因该处房屋是在农村集体所有土地上建设的房屋，不同于普通商品房，是典型的“小产权房”，当地房产处对于李某与陈某的过户请求不予受理。李某只好到村委会要求对房屋过户或更名，村委答复说：村委不是房屋登记机关，没有办理此类业务的权限。另外，陈某不是本村村民，按照国家政策也不能成为本村房屋的产权人，村委拒绝为李某和陈某办理过户手续。
  李某到陈某说，房屋尽管不能更名，但不影响陈某居住及行使房屋权利，要求陈某支付剩余2万元购房款。陈某拒绝支付，并主张双方所签定的房屋买卖协议无效，要求解除合同，由李某向其返还购房款并赔偿其因购买此处房屋买卖合同无效而造成的经济损失3万元整。
  二、案件焦点
  李某与陈某签定的“小产权房”买卖协议是否有效？
  尽管我国目前对于“小产权房”的定义尚不明确，但“小产权房”具有以下几个公认的特征，即：1、小产权房是利用农村集体所有的土地建设的住宅；2、其买受人是非本集体经济组织的成员；3、该类房屋不能办理房屋权属登记。对“小产权房”进行正确的界定，便于我们进一步分析案件焦点，得出正确结论。
  第一种观点认为：该“小产权房”买卖协议无效。
  首先，“小产权房”买卖行为当事人的主体资格不适格。也就是说作为非集体经济组织的成员，不能作为“小产权房”买卖行为中的一方当事人。
  我国现行法律法规和政策均限制城镇居民购买包括农村居民私有住宅和小产权房在内的农村房屋，一旦发生城镇居民购买家村房屋的行为，由于交易行为违反了国家的禁止性法律规定，应归于无效。
  其次，交易行为涉及的标的物即“小产权房”本身不合法，不能作为买卖合同交易的对象。
  根据我国现行法律、法规和政策规定，农村集体所有建设用地使用权流转受到严格限制。有限的流转也必须是符合规划、依法取得的建设用地使用权，并不得用于商品住宅开和发。目前全国的情况是：大我数小产权房开发，不但违反集体土地不得作商品住宅开发的规定，
而且开发建设主体一般不具备正规房地产开发的企业资质，没有办理（从实际角度讲也不可能取得）建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证等商品房建设的法定手续，无法提供建设工程的质量保修文件。因此，除少数农村集体经济组织是经过一定批准程序，在本集体土地上集中建设农民住宅楼但在安置过程中擅自扩大销售对象外，当前大多数小产权房均属于违章建筑，依法不能上市交易。
  第二种观点认为：李某与陈某间的“小产权房”买卖协议有效。
  首先，李某对该处房屋有完全的所有权，有权实施包括买卖在内的处分行为。
  房屋落成后，按照村里的房屋分配方案，李某分得房屋后，就取得了物权。按照我国《宪法》、《民法通则》的有关规定，公民对其合法财产享有：占有、使用、收益、处分的权利，任何单位和个人不得非法干涉。在本案所涉房屋尽管是在集体土地上所建，但必竟不是宅基地上建造的平房，李某有权对其自有房屋进行处分。
  其次，陈某交了房款，并搬入该房中居住，已完成了买卖房屋的交付，陈某取得了对该房屋实际占有的权利。本案中，即使房主未更名，也不影响其实际所有人的变更，因此李某与陈某所签定的《房屋买卖协议》已履行完毕，实际生效。
  再次，李某与陈某所签定的协议不违反《合同法》的强制性规定，应当认定为有效。认定
合同是否有效，应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准，看具体合同是否符合合同有效要件。《合同法》规定的合同有效要件主要包括以下四个方面，1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规
  的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。再者，土地管理法等一些法律也都仅规定了宅基地禁止买卖的条款，并未禁止农村房屋的买卖，虽然宅基地和其上房屋紧密相关，但毕竟是两个不同的概念。面对小产权房买卖合同类纠纷，在法律适用上还应区别对待。判定合同有效与否，不能一概而论，只要小产权房转让合同符合上述四项要求，就应当认定为合法有效，而非当然无效。
  三、参考结论
  笔者赞成第一种观点，法理分析如下：
  第一，从立法精神看，我国目前的法律法规禁止“小产权房”上市交易。
  一九九九年五月六日，国务院办公厅在《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》中明确指出：“农村的住宅不得向城市居民出售。”二oo七年六月十八日，建设部为规范房屋买卖行
为，发布了《关于购买新建商品房的风险提示》，这个法律文件中明确规定：“城市市民不要购买在集体土地上建设的房屋”，“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”另外，我国20XX年7月1日新颁布的《房屋登记办法》（该法律文件生效后，原《城市房屋权属登记管理办法》废止）第87条明确规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构就当不予办理”。此规定从房屋权属确定上杜绝了“小产权房”交易行为。
  第二，“小产权房”交易行为，严重违反了我国农村的土地管理制度。
  我们知道，根据“房地一体”原则的要求，房屋所有权的转让必然使其占用范围内的土地使用权一并转让。
  我国《宪法》规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《土地管理法》则进一步规定：除举办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地两种情况之外，任何
  单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。这样，实际上严格
限制了作为所有权主体的农民集体出让或转让农民集体所有的建设用地使用权。由此，在“小产权房”交易过程中，房屋所有权转让必然使其附着的土地使用权转让，这显然与我国现行农村土地制度要悖。若允许“小产权房”买卖行为合法化，势必造成我国农村土地管理体制的混乱。
  第三，我国目前的司法实践不保护“小产权房”交易行为。
  关于“小产权房”交易是否合法的问题，我国法律规定还很模糊，特别是《物权法》实施后，不少人对其解读有误，认为这是以法律形式确认“小产权房”交易的合法化。但从全国各地的司法实践看，人民法院在审理此类案件时，不并保护“小产权房”的交易行为。例如北京市通州区法院及北京市第二中级人民法院就“宋庄画家村马海涛诉李玉兰农房买卖合同纠纷案”所作的审理及判决，均认定涉及农村宅基地或集体产权房屋交易行为无效。其它地区法院或以判例或以内部工作意见的形式，不承认“小产权房”交易的合法化，这类情况例如青岛市中级人民法院在二oo六年十一月十六日下发《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》第二条规定：“集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织这外的人员包括城镇居民购买，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理”。
  篇二：农村房屋买卖纠纷的审理(上)
  农村房屋买卖纠纷的审理（上）作者：徐志远何亚平
  随着我国农村经济发展与城市化进程的推进，由于各种原因，部分农民选择定居于城镇而出售农村的房屋，而越来越多的城镇居民更愿意购买农村房屋，如此形成了农村房屋在农村居民和城镇居民间的频繁交易现实。
  相对城市商品房买卖而言，农村房屋买卖则因法律和政策对农村土地使用及流转方面的规制，引发了大量农村房屋买卖纠纷。
  本文拟从纠纷的现实出发，结合现行法律规定与当前的审判实践，对此类案件的解决探寻可能的途径。
  一、农村房屋买卖纠纷的现状
  当前的农村房屋交易的房屋类型主要分为：宅基地房屋与“小产权房”两大类。
  宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建房屋用于住居，是典型的传统意义上的农村房屋。根据“一户一处宅基地”的原则，虽大部分宅基地房产权未作权属登记，但村民享有对宅基地的使用权，对附其上的房屋享有所有权。
  而“小产权房”非法律概念，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与开
发商联合在集体所有的土地上开发建设的房屋，小产权房的产权无法取得像商品房一样的由行政管理部门颁发的真正法律意义上的产权证书，权属保护力度相对较小。
  根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属的原始取得与否，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法基于原始建造行为而取得房屋的所有权，此类房屋无法进行出售；而获得合法审批程序，建造者能基于原始建造行为取得房屋权属证书，但根据我国有关农村土地管理法规及政策规定，购买者的身份亦受到严格的限定，不具备特定身份的购房者往往不能办理房屋产权及土地使用权登记。
  通常情况，集体经济组织内部村民间的农村房屋买卖，在不违反“一户一宅基地”原则的情况下，不存在权属变更的障碍。
  而就城镇居民购买村民宅基房或小产权房而言，买卖双方实际履行，互不反悔，便可相安无事，维持现状。
  但随着农村经济和城市化的发展，一些农村房屋升值明显，亦或可能面临征地拆迁而将获得优厚的安置待遇补偿时，出卖方出于利益驱动而反悔，向买受方索要加价，甚至诉至法院，主张买卖无效，要求收回房屋，而由于农村房屋的买受人通常无法取得行政管理部门颁
发的房产证，产权难以在法律上得到承认，购房利益易受到损害。
  二、当前农村房屋买卖纠纷的裁判
  （一）两则案例之比较：形似与神似
  1．案例一
  20XX年12月，北京通州宋庄画家村的画家李某因小产权房纠纷被房东（村民马某夫妇）诉上法庭，经法院一审、二审，终审判决认定马海涛与李玉兰所签之房屋买卖协议无效。
  此案判决引起媒体、学界及普通民众的广泛关注，使得“小产权”房成为20XX年度热度不减的名词。
  北京市二中院终审认定买卖无效的主要理由是：
  宅基地使用权的主体是具有特定的身份限制，只能是农村集体经济组织的成员，非成员无权取得或变相取得；双方买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，购买人不是农村村民，而且所争议地块的《建设用地使用证》一直在出售房屋的农民名下，未办理变更登记，因此双方所签的房屋买卖协议是无效的。
  但该中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于马某反悔，李某可另行主张赔偿。
  20XX年1月，李某向法院起诉要求马某按照20XX年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿共计48
万元。该院经审理认为，李某作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定，该房屋的市值评估约为26万元。据此，法院判定马某赔偿李某经济损失185290元，约占房屋市值的70%。
  2．案例二
  1989年3月31日，村民陈某与城镇居民马某签订房屋买卖合同，将其宅基地房屋出售以2.1万元的价格出售给马某，马某缴纳了契税，
  于1994年11月、12月先后经房屋所在地村委会、乡政府审批后，于1996年取得市房地产管理局颁发的房产证。
  20XX年6月，陈某以农村宅基地不得向城市居民出售、双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定为由，向法院起诉，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某退还房屋。
  一审法院认为，购买双方虽系自愿，且马某购房后增建了房屋居住至今，然地上房屋之买卖涉及土地使用人之变化，故亦不能排除此房屋买卖违反法律法规之性质。最终认定，双方买卖行为应属无效。
  二审法院确认马某与陈某的合同有效。理由如下：按照我国法律规定，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合判断。本案中，双方签订的房屋买卖合同已经过房屋所在地乡镇政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证并于20XX年3月27日将户口迁入本案诉争房屋所在地，在十几年的时间中，马某在诉争房屋实际居住并对该房屋形成了稳定的占有关系，应予维护。陈某签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，要求确认合同无效，有悖诚实信用原则。据此，二审法院对陈某要求确认买卖合同无效并要求马某退房屋的诉讼请求均未予支持。
  3．比较评析
  通过对上述“有效认定”与“无效认定”两案例比较分析，不难发现，两案存在明显的相似之处：两案均系城镇居民购买村民宅基地上的房屋，一审法院均认为买卖行为违反了法律法规的强制性规定而认定关于小产权房的政策
  买卖行为无效；二审法院都对出卖方违反诚实信用原则表现出否定的态度。
  两案不同之处在于：“有效认定”案例中的购房者在事后将其户口迁入了诉争房屋所在地，身份已进行“非转农”变更，买方已经审批领取了产权证书。
  由此可见，法院对农村房屋买卖的纠纷的处理，基本上秉持有限认定合同有效的原则，即坚持了城镇居民购买农村房屋违反了法律（强制性）规定，原则上应认定为无效；基于个案的不同，可有例外情形。
  笔者认为，上述两案表明，评判买卖行为有效亦或无效的关键不在于是否经过房屋所在集体组织的同意或批准，而在于购买者的户口性质，即城镇居民是否变更为农村居民，即是否“非转农”。而事实上，此种基于身份识别的评判易陷入“惟身份论”的先见主义，有可能在处理此类纠纷时，将合同法上认定合同效力的评判标准束之高阁。
  （二）两种裁判之立场：有效与无效
  理论界与实务界也一直存在农村房屋买卖合同的效力之争。
  1．主流的守成：无效合同论
  主流裁判立场认为，城镇居民购买农村房屋的买卖合同为无效合同。主要理由在于：
  其一，农村房屋买卖必然涉及宅地基及农村土地的买卖，是我国法律法规所禁止的。
  篇三：北京宋庄画家村调研报告
  2月29日，2月的最后一天，北京的阳光明媚得耀眼。“春天终于来了。”李玉兰站在院子中央看了一眼太阳，然后拿出一个平底锅，对早报（注：指东方早报）记者说，“这个冬天就像
一场噩梦。”
  这
  是去年底进入冬天以来，李玉兰首次进入这个院子。院子已经荒芜，只有两棵树伸展着枯枝面向蔚蓝的天空。她的丈夫谭小勋挖的一个小水池曾经开满了睡莲，如今水已发黑；院子里空落的花盆散了一地，这些花盆曾经种满了各种鲜花。
  对于李玉兰夫妇来说，这里早已是他们的家了。“唉，还是回到家里温暖，这才像个家。”李玉兰看着谭小勋抱着的孩子，叹了一口气。
  她的官司去年底结束了一个，而另一个马上就要开庭。她状告这个院子的老房主马海涛的案子，3月3日将在北京通州区宋庄法庭开庭审理，她要求被告赔偿经济补偿金共计48万元。
  安家古老院落
  阳光照射的这个院子，李玉兰的“家”，作为“小产权房”的典型案例，是近来媒体追逐的焦点，在距离北京城中心40公里的东边，宋庄辛店村。到了宋庄，要拐很多个弯，才能来到这个“家”。
  李玉兰，河北邯郸人，1993年她怀着对艺术的追求和热爱来到了北京，在中央美术学院进修。20XX年，有了一些积蓄的李玉兰，想一个安静的地方，从事专业绘画。多年在北京
的租房生活，居无定所，她渴望拥有自己的家。
  在朋友推荐下，她来到了小有名气的“画家村”宋庄。当时宋庄已经聚集了一些艺术家，他们当时都在这个村子里租房，已经有一段时间了。一到宋庄，李玉兰便被这里安静的环境和浓郁的艺术氛围吸引住了。正好辛店村村民马海涛有一套闲置的老房子要出售，李玉兰一眼就看中了这个古老的院落。
  20XX年7月1日，双方签订了买卖协议，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除
  了双方签字，还有辛店村大队盖的章，见证人是郭化勤和康文宝。郭化勤如今是村副书记。“当时到处都是废墟，很破落，屋子里面熏得特别黑，一看就是那种住了好几辈人的老宅子。”李玉兰说。由于喜欢，当时马海涛出的价钱，她很快就接受了。
  经过一番整修后，李玉兰搬进了自己的新家，前前后后花掉了十二三万元。四年的时间，李玉兰在这个宁静的家里完成了大量的油画作品，并同画家谭小勋组成新的家庭，还生下了可爱的女儿。
  早报记者在这个家里发现了谭小勋20XX年作的一大幅画。谭小勋对早报记者说：“没卖，觉得这幅画还不成熟。”
  和李玉兰有相同买房经历的艺术家，在辛店村就有四五十个。
  “一年多，我焦头烂 
额”
  这种宁静的生活，直到20XX年10月被打破。
  一人自称是原房主马海涛的朋友，代表马海涛来向李玉兰要房，要把房子收回去，说当时的买卖无效。李玉兰说，她当时根本就没把它当回事，买卖房子又不是儿戏，何况还有合同在，怎么能说收回就收回呢，她当时就回绝了。
  见李玉兰不答应，马海涛妻子便与李玉兰交涉，表示愿意付给李玉兰7万元作为补偿遭到拒绝。20XX年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。
  这官司一打便是一年多。除了在签合同时与马海涛见过一面，李玉兰再也没有见过他，
  所有与李玉兰的沟通都是与他妻子在进行。
  20XX年7月，通州法院判决：李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，而根据法院评估结果，卖主要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。
  20XX年12月17日，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。
  今年1月3日，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。对于48
  万元的索赔金额，李玉兰对早报记者表示，这是根据20XX年的拆迁补偿标准进行计算的。整整两月之后，3月3日，这一索赔案件将在北京通州区宋庄法庭开庭审理。“这一年多来，我焦头烂额。”李玉兰说。
  距离搬家还有14天
  2月29日上午，李玉兰一家来到院子里，看看房间，收拾一下要带走的用具。这时两位老人敲门而入。
  “我们着急啊，看你那个案子还没判下来，就想早点知道结果。”67岁的胡立禧和60岁的老伴张玉珍对李玉兰说。
  这对老人来自北京朝阳区八里庄，他们仅凭着电视上的介绍和印象里的那个贴着大红对联的门，拐了很多个弯，才到了辛店村李玉兰的院子。他们在20XX年买了一处农房，位
  于北京门头沟区灵山脚下的一个院子，有4间房，1.4万元买下，买下后自己又盖了2间。“我们那里山清水秀，蓝天白云，空气清新，夏天即使是中午，也不会出汗。”张玉珍说，
  他们早已把那里当成了一个家，夏天的时候就住到门头沟的家，冬天的时候再住到八里庄。虽然门头沟区目前为止还没有一个这方面的案例，但两位老人琢磨着得提早做准备，到处打听这种案例的结果。前几天，他们就搜集到北京海淀区所判决的一个案例：“被告判赔45万元呢，这个很公平。如果拿不出钱，他们就会放弃要回房子。”
  在和两位老人聊着天的当儿，来自重庆的一个电话打过来，向李玉兰咨询她的案件进展。“我都不知道他们是从哪里知道我的电话的。”李玉兰对早报记者说，她的手机几乎每天都要接到类似的咨询。而偶然碰到李玉兰的胡立禧和张玉珍表示，“肯定还有很多人来过，只是你们没住在这儿。”
  老房主：“我们不懂法”
  李玉兰画家夫妇的厨房，已经从这个院子里搬进了现在的画室的一角。现在的画室是借用朋友的，在宋庄9号，宋庄9号是个大的艺术展区。
  画室很高，很大，有180平方米。李玉兰一幅还未画完的画挂在架上，看上去像是一幅山水油画，各颜料在脚手架旁。旁边的墙壁上挂着谭小勋最近完工的一幅画，一个男人的半张
脸，弥漫着一圈又一圈的烟雾。
  这是他们夫妇俩这一年来仅有的作品。
  “我们这一年来没怎么画，没有参加任何画展，没有收入。”李玉兰说。但这一年多来，两场官司已花去了2万多元。她们的女儿小葵坐在床上，不哭也不闹，一个人玩得挺开心，不过，她的头发发黄稀落。
  由于那个院子太冷，她们直接搬到了画室。谁知画室冬天暖气一直不好，水管一直在修理。等到修理得差不多了，天气也已经转暖了。“早知道这样，还不如就住在"家"里呢。”李玉兰说，这个冬天苦了孩子。
  不仅在经济上陷入危机，两人感情上也陷入了危机。李玉兰轻描淡写地对早报记者说，好在都挺过来了。
  根据判决，李玉兰夫妇在3月17日之前就要搬出这个“家”。她希望这一次的索赔案，法院能给她一个公平的说法。
  早报记者当天联系这个院子的老房主马海涛，马海涛并未接电话，他的妻子接的电话：“我们只是普通的老百姓，法律知识也不懂，也不知道签的这个合同是不合法的。她是画家，她懂的应该比我们多。”
  “马海涛在卖房时就明知该房屋和宅基地禁止流转，但为了追逐利益仍这样做。因为房价上涨、利用国家法律和政策规定提出要房，有失诚信。”李玉兰说。
  “这个案件很典型，相当于一个"小产权房"样本。”李玉兰的代理律师、北京隆安律师事务所主任陈旭表示，“既然目前对于如何处置农村集体所有的土地在法律上还不能有所突破，那么向毁约的农民进行索赔，也是法律赋予画家们的一个权利。”
  “李玉兰”样本
  宋庄艺术家近2000人，每年都有人加入其中。而其中有300多人买下了农民的房子，其他人至今租住。20XX年10月以来，被村民告上法庭的不止李玉兰，画家村有十多位。但李玉兰的案件第一个宣判。
 

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